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확정일자와 전세권설정 등기
전세권설정 등기는 「민법」 제303조 전세권에 관한 규정에 의해 전세금의 ‘우선변제를 받을 권리’로 명시되어 있는데 반해, 확정일자는 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 「주택임대차보호법」의 개정 규정에 의해 '사회적 약자인 세입자를 보호하기 위한 제도'라는 점에서는 근본적인 차이가 있다.
즉, 원래 임차인 보호를 위한 제도로 민법상의 「전세권」만이 존재하였으나, 임대인이 전세권의 필수요소인 등기에 협조하지 않을 경우 여러 문제가 발생됨으로, 임대인의 동의와 상관없이 「확정일자」등의 일정한 요건을 갖추어 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 나온 특별법이 「주택임대차보호법」이다.
그러나, 두 가지의 법적 요건과 효력 등에 있어 여러 가지 차이점이 있다.
첫째, 「확정일자」는 주민자치센터(동사무소), 등기소나 공증사무소에서 임대인의 동의 여부와는 관계없이 임대차계약서만 있으면 적은 비용(약 1,000원)으로 간편하게 받을 수 있다.
「전세권등기」는 임대인의 동의 없이는 등기 자체가 불가능하고, 등록면허세 및 법무비용과 추후 말소비용 등 상대적으로 많은 비용이 소요된다.
둘째, 「확정일자」를 받은 임차인은 주택의 ‘①인도(입주, 주택점유) ②전입신고 ③확정일자’라는 세 가지 요건을 모두 갖추고 있어야만 ‘우선변제권’을 인정받을 수 있다.
「전세권등기」는 설정등기를 하면 실거주나 전입신고를 하지 않더라도 그 설정순위에 따라 ‘우선변제권’이 인정된다. 임차인이 전입신고만 하고 실거주는 다른 곳에서 해야 하는 경우와실거주는 하지만 전입신고를 할 수 없는 경우에는 전세권등기를 하는 것이 유리하다. 또한 전전세와 근저당 설정 등이 있는 경우에 필요하다.
셋째, 「확정일자」은 받은 다음날 0시부터 효력이 발생되며, ‘임차보증금반환청구소송’을 제기하여 승소판결을 받은 후 ‘강제집행’을 할 수 있다.
「전세권등기」는 설정등기를 접수한 날부터 효력이 발생되며, 별도의 소송 등 ‘판결절차’ 없이도 직접 경매신청을 할 수 있다.
넷째, 「확정일자」를 받은 후 임차주택에 ‘경매’가 진행되는 경우, 관한법원에 경매개시일로부터 통상적으로 3개월 이내에 반드시 배당요구를 하여야 한다.
「전세권등기」를 설정한 후에는 ‘경매’ 진행 시, 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
다섯째, 「확정일자」를 받은 임차인은 임차주택 외에 그 대지의 경락(競落:매각)대금에서도 우선배당을 받을 수 있다.
대지를 포함하지 않고 주택에만 「전세권등기」를 한 경우, 대지의 경락(競落:매각)대금에서 우선배당을 받을 수 없다.
이처럼 확정일자와 전세금설정 등기는 비슷하면서도 다른 점과 유의점이 있음으로, 상황에 맞게 적절한 조치를 하여 재산권에 대한 피해가 없도록 미리 대비해 두는 것이 좋다.
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