부재부동산 소유자의 보상
종전 소유자에게 환매된 경우 부재부동산 소유자의 토지에 대한 판단
질 의
가. 기존 도시계획시설사업에 편입되어 보상된 토지가 이후 택지개발사업에 편입되어 해당
토지가 종전 소유자에게 환매된 경우, 부재부동산소유자의 토지에 대한 판단기준은?
나. 위 환매토지 소유자에게 택지개발사업과 관련한 보상안내문에 기재된 생활대책 기준
등을 적용할 수 있는지?
회 신
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제26조제1항에 따
르면 법 제63조제7항제2호에 따른 부재부동산소유자의 토지는 사업인정고시일 1년
전부터 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시를 포함)·구(자치구를 말함)·읍·면(도
농복합형태인 시의 읍·면을 포함) 또는 위 지역과 연접한 시·구·읍·면에 계속하여 주
민등록을 하지 아니한 자가 소유하는 토지로 하며, 위 지역에 주민등록을 하였으나
당해 지역에 사실상 거주하고 있지 아니한 자가 소유하는 토지는 부재부동산소유자
의 토지로 보도록(다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖
에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니
함) 같은 법 시행령 제26조제2항에서 규정하고 있습니다.
따라서 사업인정고시일 1년 전부터 위 규정에서 정한 지역에 계속하여 주민등록을
하고 사실상 거주하지 않은 자가 소유하는 토지는 일반적으로 부재부동산소유자의
토지로 보나, 종전 공익사업 시행지구에 거주하던 중 동 사업 시행으로 인하여 해당
지역에서 이주하게 되었고, 새로운 공익사업의 사업인정고시 이후 환매권 통지가 되
어 부득이 해당 지역에서 거주할 수 없었던 경우라면, 위 규정에 따른 거주요건에도
불구하고 부재부동산소유자 토지에 해당하는 것으로 보기는 어려울 것으로 사료되나,
개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 공익사업 시행 전․후의 상황, 이주 및 환매
경위 등 사실관계와 관련법령 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.
나. 환매토지 소유자에게 위 사업과 관련한 보상안내문에 기재된 생활대책 기준 등을 적
용할 수 있는지 여부는 해당 안내문 내용과 「택지개발촉진법」 등 관련법령 등을
검토하여 판단할 사항으로 봅니다.【2012.07.20.토지정책과-3643】
부동산임대업자에 대한 부재부동산소유자 판단
질 의
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제26조제1항에서 정한
지역에 소재한 부동산의 임대업자가 위 지역에 계속하여 주민등록을 하지 않는 경우에도
같은 법 시행규칙 제15조제2항에 따른 서류를 제출하면, 해당 토지를 부재부동산소유자
의 토지가 아닌 것으로 볼 수 있는지?
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함) 시
행령」 제26조제1항에 따르면 사업인정고시일 1년 전부터 해당 토지의 소재지와 동일한
시(행정시를 포함)·구(자치구를 말함)·읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함)이나 위
지역과 연접한 시·구·읍·면에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자가 소유하는 토지는
법 제63조제7항제2호에 따른 부재부동산소유자의 토지로 보도록 규정하고 있고,
위 규정에도 불구하고 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1항 각 호의 어느 하나의
지역에서 사실상 영업하고 있음을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입증하는 사람이
해당 영업을 하기 위하여 소유하는 토지는 부재부동산소유자의 토지로 보지 않도록 같은
법 시행령 제26조제3항제3호에서 규정하고 있으며, 위 규정에 따른 사실상 영업행위의
입증은 「부가가치세법 시행령」 제7조에 따른 사업자등록증 및 관계법령에 따라 허가·
면허·신고 등(이하 "허가등"이라 함)을 필요로 하는 경우에는 허가등을 받았음을 입증하
는 서류와 해당 영업에 따른 납세증명서 또는 공공요금영수증 등 객관성이 있는 자료를
모두 제출하는 방법에 의하도록 토지보상법 시행규칙 제15조제2항에서 규정하고 있습니
다.
토지보상법 시행령 제26조제3항은 공익사업지구에 편입된 개인사업자가 해당 지역에 주
민등록을 하지 않았더라도 사실상 영업을 하면서 필요한 토지를 소유한 경우에는 부재부
동산소유자에서 제외하여 채권보상이 아닌 현금보상을 받을 수 있도록 함으로써 개인사
업자의 자금부담을 완화하여 기업이전비용이나 투자비로 즉시 활용할 수 있도록
2009.11.10 개정을 통하여 신설된 조항임을 감안하면,
부동산소유자가 부동산을 임대함에 따른 부동산 임대소득과 같은 부동산 원물에 대한 소
득(과실)을 얻는 것은 위 규정에 의한 사실상 영업에 해당하지 않는다고 보며, 개별적인
사례에 대하여는 사업시행자가 관련법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅
니다.【2012.07.16. 토지정책과-3519】
부재부동산소유자 구분기준 관련 도농복합형 시의 경우“해당 토지의 소재지와 동일한 시”의
의미
질 의
부재부동산소유자 구분기준 관련 동지역과 읍․면지역이 있는 도농복합형 시의 경우“해
당 토지의 소재지와 동일한 시”의 의미
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」제26조에 의하면, 해당
토지의 소재지와 동일한 시(행정시 포함)·구(자치구) 또는 읍·면(도농복합형태인 시의
읍·면을 포함) 및 연접한 시․구 또는 읍․면에 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 주
민등록을 하지 아니한 자를 부재부동산소유자로 보도록 하고 있습니다.
따라서, 도농복합 형태의 시의 경우 읍․면지역을 제외한 지역으로 보아야 한다고 보며,
개별적인 사례는 사업시행자가 위 규정과 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사
항으로 봅니다.【2011.09.05. 토지정책과-4293】
도농복합형태인 시의 읍․면의 경우 “동일한 시”인지 “읍․면”인지?
질 의
도농복합형태인 시의 읍․면의 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한
법률 시행령」제26조제1항제1호 규정에 의한 “동일한 시”인지 “읍․면”인지?
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」제26조제1항제1호 및
제2호에 의하면 부재부동산소유자의 토지는, 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시 포
함)ㆍ구(자치구) 또는 읍ㆍ면(도농복합형태인 시의 읍ㆍ면을 포함) 및 이 지역과 연접한
시ㆍ구 또는 읍ㆍ면의 어느 한 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자가 소유하는
토지로 규정하고 있습니다.
따라서, 도농복합형태인 시의 읍․면지역은 “읍․면(도농복합형태인 시의 읍․면을 포
함)”으로 규정하고 있으므로 읍․면에 해당 합니다.
참고로, 시․구 또는 읍․면 중 어느 하나를 선택적으로 연접지역을 적용하는 것은 아니
며, 해당 토지의 소재지가 읍․면인 경우 읍․면을 기준으로 정하여야 하고, 읍․면지역
이 아닌 경우 시․구를 기준으로 정하여야 할 것으로 보며, 동 지역이 접한 경우는 동
지역 전체를 하나의 시․구로 보아야 할 것입니다. 끝
【2011.07.22. 토지정책과-3580】
※ 참고사항(2011.12.28. 토지보상법 시행령 개정)
토지보상법 시행령 제26조제1항 제1호 중 “시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ
구(자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 읍ㆍ면(도농복합형태인 시의 읍ㆍ면을 포함
한다. 이하 이 조에서 같다)”을 “시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ구(자치구를
말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ읍ㆍ면(도농복합형태인 시의 읍ㆍ면을 포함한다. 이하 이 조
에서 같다)”으로 하고, 같은 항 제2호 중 “시ㆍ구 또는 읍ㆍ면”을 “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면”으로 개
정함.
부재부동산소유자 토지관련 토지보상법 시행령 제26조제3항제3호에서 규정한 “해당영업”의
범위
질 의
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”) 시행령」
제26조제3항제3호에서 규정한 “해당 영업”의 범위가 토지보상법 시행규칙 제45조에서
규정하는 “영업손실의 보상대상인 영업”으로 한정되는지
2. 현재의 영업과는 무관하나 향후 영업확장을 위해 소유하고 있는 영업장 인근토지의
경우 토지보상법 시행령 제26조제3항제3호에서 정하는 “해당 영업을 하기 위하여 소
유하는 토지”에 포함되는지
회 신
토지보상법 시행령 제26조제3항제3호에 의하면 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1
항 각 호의 어느 하나의 지역에서 사실상 영업하고 있음을 국토해양부령으로 정하는 바
에 따라 입증하는 사람이 해당 영업을 하기 위해 소유하는 토지는 부재부동산의 토지로
보지 아니하도록 규정하고 있습니다.
위 규정에 의한 “해당 영업”이라 함은 토지보상법 시행령 제26조제3항제3호에 따라 토지
보상법 시행규칙 제15조제2항에서 규정한 방법으로 입증하는 영업을 말하며, “해당 영업
을 하기 위하여 소유하는 토지”라 함은 해당 영업에 직접 이용하고 있는 토지로서, 향후
영업을 위해 소유하고 있는 토지는 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여
는 사실관계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.
【2010.07.26. 토지정책과-3829】
부재부동산소유자의 거주사실 입증은 공증서로 인정되는지 여부
질 의
부재부동산소유자의 거주사실 입증은 공증서로 인정되는지 여부
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제15조의 규정에 의
하면 부재부동산소유자의 거주사실의 입증은 주민등록법 제2조의 규정에 의하여 해당 지
역의 주민등록에 관한 사무를 관장하는 특별자치도지사․시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 그 권
한을 위임받은 읍ㆍ면ㆍ동장 또는 출장소장의 확인을 받아 입증하도록 규정하고 있으므
로, 부재부동산소유자의 거주사실을 입증은 위 규정에 의하여야 한다고 보며, 개별적인
사례는 관계법령 및 사실관계를 검토하여 판단하시기 바랍니다.
【2010.02.24. 토지정책과-1119】
부재부동산 소유자의 토지판단 기준 관련 시․구 또는 읍․면에 대한 해석
질 의
｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행령 제26조 에 의한‘시․구
또는 읍․면’의 해석 관련,
가. ‘시․구’와‘읍․면’중 어느 하나를 선택적으로 적용하여야 하는지?
나. ‘읍․면’의 기준에 부합하여 적용 가능한 경우 ‘시․구’의 기준은 적용하지 않으며,
‘읍․면’기준에 부합하지 않는 경우‘시․구’의 기준을 적용하여야 하는지?
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」제26조제1항 제1호 및
제2호에 의하면 해당 토지의 소재지와 동일한 시ㆍ구(자치구를 말한다) 또는 읍ㆍ면(도
농복합형태인 시의 읍ㆍ면을 포함한다) 및 이 지역과 연접한 시ㆍ구 또는 읍ㆍ면으로 규
정하고 있습니다.
시ㆍ구 또는 읍ㆍ면 중 어느 하나를 선택적으로 연접지역을 적용하는 것은 아니며, 해당
토지의 소재지가 읍ㆍ면인 경우 읍․면을 기준으로 정하여야 하고, 읍․면지역이 아닌
경우 시․구를 기준으로 정하여야 할 것으로 보며(洞(동)지역이 접한 경우는 동 지역 전
체를 하나의 시․구로 봄),
해당 토지가 읍․면내에 소재하는 경우 연접지역인 읍․면 지역을 우선 적용하고, 연접
지역이 읍․면 지역이 아닌 경우에는 연접한 시․구로 정해야 할 것으로 보며, 개별적인
사례는 사업시행자가 관련규정 및 행정구역경계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.
【2009.12.03. 토지정책과-5749】
부재부동산 소유자의 토지판단 기준 관련 연접지역 확대 적용 여부
질 의
｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행령 제26조 제1항에 규정된
사항과 달리 연접지역 확대 적용 가능 여부와 연접하지 않더라도 거리가 가까운 경우 연
접지역으로 인정할 수 있는지
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」제26조제1항 제1호 및
제2호에 의하면 해당 토지의 소재지와 동일한 시ㆍ구(자치구를 말한다) 또는 읍ㆍ면(도
농복합형태인 시의 읍ㆍ면을 포함한다) 및 이 지역과 연접한 시ㆍ구 또는 읍ㆍ면으로 규
정하고 있습니다.
위 규정에 의거 연접지역을 적용하여야 하며, 당해 토지가 소재하고 있는 지역과 토지
소유자의 거주지와의 거리요건은 위 규정에 의한 적용대상이 아니며, 개별적인 사례는
관계법령 및 행정구역 경계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.
【2009.12.03. 토지정책과-5747】
미등기 토지에 대한 소유권 취득방법
질 의
미등기 토지인 경우 사실상 토지 소유자에게 보상금을 지급하고 사업시행자 명의로 직접
소유권 이전 등기할 수 있는 방법은 무엇인지?
회 신
미등기토지에 대하여는 해당 토지의 소유자가 소유권을 입증하여야 하며,「공익사업을
위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제28조에 의하면 제26조의 규정에 의한 협의
가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는 때에는 사업시행자는 사업인정고시가 있은
날부터 1년 이내에 관할토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있도록 규정하고 있으므로
수용재결이 있은 후 보상금을 공탁하고 수용시기이후에 소유권이전 등기를 할 수 있음을
참고하시기 바랍니다.【2009.11.25. 토지정책과-5576】
부재부동산 소유자의 토지관련 연접의 의미
질 의
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」제26조제1항제2호의 연
접의 의미와 공익사업에 편입되는 토지는 전남 진도군(군내면)이고, 농지의 소유자는 전
남 목포시(옥암동)에 거주할 경우 영농손실액 보상대상 해당여부
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」(이하 “토지보상법시행령”)
제26조제1항에 의하면 부재부동산소유자의 토지는 사업인정고시일 1년 전부터 다음 각호
의 어느 하나의 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자가 소유하는 토지로 한다.
1. 해당 토지의 소재지와 동일한 시ㆍ구(자치구를 말한다) 또는 읍ㆍ면(도농복합형태인
시의 읍ㆍ면을 포함한다)
2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ구 또는 읍ㆍ면
질의하신 토지보상법시행령 제26조제1항제2호의 “연접”은 해당 행정구역이 직접 접한 경
우(읍․면지역은 연접한 읍․면)를 말하며, 영농손실액 보상대상 해당여부는 해당 농지의
행정구역과 소유자 거주지의 행정구역이 연접하는지 여부를 확인하여 사업시행자가 판단
할 사항이라고 봅니다.【2009.10.15. 토지정책과-4785】
공동 사업시행자인 경우 타 기관 사업구역 토지를 대토보상할 수 있는지 여부 및 부재부동산
소유자에게 1억원 초과분에 대하여 대토보상이 가능한지
질 의
1. 단일 사업지구내 3개 기관이 공동으로 사업을 추진할 경우, 타 기관 사업지구 토지로
현물(토지) 보상이 할 수 있는지?
2. 부재부동산소유자에게 1억원 초과분(채권보상분)에 대하여도 현물(토지)보상이 가능한지?
3. 토공,주공이 공동시행자로 지정되어 사업을 추진할 경우, 수용위원회의 관할은?
회 신
1. 현물(토지)보상은 당해 사업으로 조성한 토지로 토지소유자가 받을 보상금의 범위내에
서 토지로 보상을 하는 것으로서, 단일 사업지구의 토지이용계획 등을 고려하여 토지
로 보상이 가능하고 토지소유자가 원한다면 현물(토지)보상이 가능하다고 봅니다.
2. 현물(토지)보상은 토지소유자가 받을 보상금 중 현금 또는 토지보상법 제63조제6항,
제7항에 따른 채권으로 보상 받는 금액을 제외한 부분에 대하여 토지로 보상을 받을
수 있습니다(보상법 제63조제1항 단서). 따라서 부재부동산소유자의 의무 채권보상분
(1억원 초과분)에 대하여는 현물(토지)보상을 할 수 없습니다.
3. 3개 공사가 공동으로 보상을 하고 공동지분으로 소유권을 취득하지 않고 각각 구역을
분할하여 토지등을 취득한다면 각 기관의 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 한
다고 봅니다.【2008.07.04. 토지정책과-1844】
부재부동산 소유자의 토지 판단 기준 관련 계속 거주의 요건
질 의
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」제26조 규정에 의한 현
지인 판단기준을 보상공고일까지 계속해서 거주하면 되는지 또는 공고일 이후 계약 또는
보상금 수령일까지 계속 거주해야 하는지 여부
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」제26조의 규정에는 “법
제63조제6항제2호에 따른 부재부동산소유자의 토지는 사업인정일 1년 전부터 다음 각 호
의 어느 하나의 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자가 소유하는 토지로 한다”라
고 규정하고 있으므로,
귀 질의에서 현금 보상대상 현지인이 되기 위해서는 사업인정고시일부터 보상협의시까지
계속해서 실제 거주하고 있어야 한다고 보며(단, 같은 영 제26조 제2항의 단서조항 및
제3항의 경우예외), 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관련법령의 검토와 사실관
계의 조사를 통하여 판단 · 결정할 사항이라고 봅니다.
【2008.06.24. 토지정책과-1652】