토지 보상 / 일반적 평가기준
사업기간을 연장하는 변경고시를 한 경우 토지평가를 위한 공시지가 기준
질 의
가. 최초 사업인정고시에 따른 사업기간이 경과된 후 사업기간을 연장하는 변경고시를
한 경우, 해당 사업에 편입된 토지에 대한 감정평가 시 공시지가 기준은?
나. 위의 경우 사업시행자가 최초 사업인정고시를 기준으로 감정평가를 한 후 재결신청
을 하면 이를 반려하고 보완요구를 하여야 하는지?
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)」
제70조제1항에 따르면 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공
시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준
일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한
지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승
률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산
정된 비율을 말함)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한
적정가격으로 보상하도록 규정하고 있고,
토지보상법 제70조제4항에 따르면 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가
는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협
의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에
공시된 공시지가로 하도록 규정하고 있습니다.
따라서 사업인정 후의 토지취득을 위한 감정평가 시 공시지가는 해당 토지에 관한 협의
의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에
공시된 공시지가를 기준으로 하여야 할 것으로,
질의의 경우 최초 사업인정고시가 효력을 상실하고 변경된 고시가 새로운 사업인정고시
로서의 요건을 갖춘 경우라면 변경고시를 기준으로 한 공시지가를 적용하여야 할 것으로
보나, 개별적인 사례에 있어 사업인정고시의 효력 유무 등에 대하여는 관련법령과 사실
관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 보며, 사업시행자의 재결신청에 대한 처리방법 등
은 관할 토지수용위원회에서 판단할 사항으로 봅니다.
【2012.10.02. 토지정책과-4837】
공익사업의 계획 또는 시행의 공고 또는 고시
질 의
지방자치단체의 조례에 따른 도청이전 예정지 지정․공고를 「공익사업을 위한 토지 등
의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제5항에서 말하는 공익사업의 계획 또는 시행이
공고되거나 고시된 것으로 볼 수 있는지?
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제5항에 따르면 제3항
및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취
득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는
해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격
시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에
공시된 공시지가로 하도록 규정하고 있습니다.
따라서 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지
의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 위 규정에 따른 공시지가를 기준으로 보상하
여야 할 것으로 보며, 여기서 “공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”라 함은 관
련법령에 따른 공고 또는 고시를 하거나 국가ㆍ지방자치단체 또는 사업시행자 등이 해당
공익사업의 위치와 범위, 사업기간 등 구체적인 사업계획을 일반에게 발표한 것을 의미
하는 것으로 보나, 질의의 “도청이전 예정지 지정․공고”가 이에 해당하는지 여부 등은
관련법령 및 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 사료됩니다
【2012.08.03.토지정책과-3868】
보상대상 토지와 이용상황(용도)이 다른 비교표준지를 선정하여 평가하는 경우 적정성 여부
질 의
이용상황이 ‘공원’인 토지에 대한 보상평가 시 이용상황이 ‘상업용’인 비교표준지를 선정,
개별요인(행정적 조건:0.676, 기타조건:1.067)을 적용하여 평가하는 것이 적정한지?
회 신
｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)｣ 제
70조제1항 에 따르면 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공
시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준
일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한
지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승
률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산
정된 비율을 말함)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한
적정가격으로 보상하여야 하며, 같은 법 시행규칙 제22조제1항에 따르면 취득하는 토지
를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상
의 표준지의 공시지가를 기준으로 하도록 규정하고 있습니다.
따라서 취득하는 토지의 평가는 위 규정 등에 따라야 할 것으로 보며, 개별적인 사례에
있어 감정평가의 적정성 등은 사업시행자가 관련 법령과 토지현황 등 사실관계 등을 종
합적으로 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.
【2012.02.13. 토지정책과-763】
「학교용지 확보 등에 관한 특례법」관련 질의
질 의
가. 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제4조에 따라 공급하는 학교용지의 감정평가방
법에 대하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보
상법”이라 함)」을 적용하여 평가하여야 하는지?
나. 토지보상법 제67조제2항 및 동법 시행규칙 제23조에서 규정하는 “당해 공익사업”이
란 「학교용지 확보등에 관한 특례법」제4조에 따라 학교를 설립하는 사업인지 아니
면, 학교용지를 공급하는 사업시행자가 시행한 사업을 말하는 것인지?
다. 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제4조제2항에 따라 학교용지에 대한 감정평가를
함에 있어 토지 보상법령에서 정하는 감정평가기준 적용등의 별도기준을 제시할 수
있는지?
회 신
가. 질의 “가”항에 대하여
토지보상법은 공익사업에 필요한 토지등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용
함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정한 법률로서, 이 법에 따른 공익사업에 편입
되는 토지의 보상 및 평가방법에 관하여는 토지보상법 제70조 및 동법 시행규칙 제22조
내지 제32조에 규정하고 있습니다.
질의하신 사항은 택지개발사업 등으로 조성된 용지중 학교용지를 교육청에 공급하는 경
우로서 해당 용지에 대한 감정평가방법 및 용지공급 절차 등은 관계법령에서 규정한 바
에 따라야 한다고 봅니다.
나. 질의 “나”항에 대하여
토지보상법 제67조 및 동법 시행규칙 제23조에서 규정하는 “당해 공익사업”은 동법 제
20조에 의한 사업인정을 받은 사업(관계법령에서 사업인정을 의제한 경우 포함)으로 봅
니다.
다. 질의 “다”항에 대하여
「학교용지 확보 등에 관한 특례법」을 관장하는 기관에서 판단할 사항으로 봅니다.
【2011.07.15. 토지정책과-3443】
도청이전 예정지 지정․공고이후 표준지 공시지가가 상당히 상승한 경우 토지의 평가시 적용하
는 공시지가 기준
질 의
2008.6.9. 도청이전 예정지 지정․공고를 하고 2010.5.4. 도청이전 신도시 개발예정지구 지
정․고시(사업인정고시)가 있는 경우로서 2008년 예정지 지정․공고 이후 표준지 공시지
가가 상당히 상승한 경우 토지의 평가시 적용하는 공시지가 기준은 어느 고시로 하여야
하는지?
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조제3항 및 제4항을 보면,
사업인정전의 협의에 의한 취득에 있어서 제1항의 규정에 의한 공시지가는 당해 토지의
가격시점 당시 공시된 공시지가중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 하
고, 사업인정후의 취득에 있어서 제1항의 규정에 의한 공시지가는 사업인정고시일전의
시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시
공시된 공시지가중 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다
고 되어 있습니다.
한편, 동조 제5항에서는 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공
고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에
는 제1항에 따른 공시지가는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는
공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일
또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 하도록 규정하고 있습니다.
따라서, 귀 사업시행자가 “도청이전 예정지 지정․공고”로 인하여 취득하여야 할 토지의
가격이 변동되었다고 인정한 경우에는 당해 공고일 즉, “도청이전 예정지 지정․공고일”
전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지
가 중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 하
여야 한다고 보며, 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정할 수 있는지는 관계
법령 및 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 판단하시기 바랍니다. 끝
【2011.07.07. 토지정책과-3264】
보상금 지급 후 제3자에게 경매로 소유권 이전 된 경우 경락인에게 보상여부
질 의
공익사업에 편입되어 보상금 지급 후 소유권이전을 하기 전에 제3자에게 경매로 소유권
이전 된 경우 경락받은 소유자에게 당해 토지에 대한 보상을 하여야 하는지?
회 신
공익사업에 편입되는 토지에 대한 보상은 정당한 소유자에게 하여야 하므로 이미 지급한
보상금의 환수 등은 별론으로 하고, 경매로 인하여 정당하게 소유권을 취득한 경우라면,
해당 토지의 소유권 취득을 위해서는 경락받은 소유자에게 당해 토지에 대한 보상을 하
여야 한다고 봅니다.【2011.04.27. 토지정책과-2034】
도로에 편입된 집합건물의 구분소유자에 대해 도로 밖의 남아 있는 집합건물부지의 대지사용
권 보상가능 여부
질 의
집합건물의 일부(8세대중 4세대)가 도시계획시설(도로)사업에 편입된 경우 도로에 편입
된 집합건물의 구분소유자에 대해 도로 밖의 남아 있는 집합건물부지의 대지사용권 보상
가능 여부
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 공익사업에 필요한 토지등
을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정
한 법률로서,
동법 시행규칙 제33조 규정에 의거 건축물의 평가는 그 구조․이용상태․면적․내구연
한․유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여
평가하되, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는
건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가하여야 한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는
사업시행자가 관계법령 검토 및 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항으로 봅니다.
【2011.03.02. 토지정책과-1020】
용도지역이 세분화되지 아니한 관리지역지가변동률 적용방법
질 의
관리지역이 세분화되어 세분화된 용도지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역)으
로 지가변동률이 발표되고 있으나, 용도지역이 관리지역으로 변경․결정되어 세분화되지
아니한 관리지역 등 지가변동률이 발표되지 아니한 관리지역의 지가변동률 적용방법
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조제1항 및 동법 시행령
제37조에 의하면, 취득하는 토지의 보상시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제125조
에 따른 지가변동률을 고려하도록 규정하고 있으며,
「감정평가에 관한 규칙」제17조제4항에서 지가변동률은 평가대상 토지가 소재하는 시․
군․구의 동일 용도지역의 지가변동률로 하되, 동일 용도지역의 지가변동률을 적용하는
것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률 또는
당해 시군구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다고 규정하고 있으므로, 관리지역의 지가
변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황
별 지가변동률 또는 당해 시․군․구의 평균지가변동률을 적용하여야 할 것으로 봅니다.
【2011.02.21. 토지정첵과-836】
개별법령에 의거 공익사업을 위한 실시계획을 득함으로써 산지전용허가가 의제된 임야에 대하
여도 「지목이 ‘임야’이나 ‘농지’로 이용중인 토지에 대한 보상기준(2010.12.29)」을 적용
할 수 있는지
질 의
개별법령에 의거 공익사업을 위한 실시계획을 득함으로써 산지전용허가가 의제된 임야에
대하여도 「지목이 ‘임야’이나 ‘농지’로 이용중인 토지에 대한 보상기준(2010.12.29)」을
적용할 수 있는지
회 신
「산지관리법」이 개정 시행(2010.12.1)되어 동법 부칙(제10331호, 2010.5.31) 제2조 불법
전용산지에 관한 임시특례 경과규정에 따라 불법전용산지를 양성화 할 수 있도록 규정하
고 있으므로,
동 절차에 따라 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 불법전용산지 신고 및 심사를 거쳐
‘농지’로 지목변경된 토지의 경우에는 ‘농지’로 평가하여야 할 것이나,
개별법령에 의거 산지전용허가가 의제된 임야에 대하여도 불법전용산지신고가 가능한지
여부는 산림청 및 산지관리부서에 문의하시기 바랍니다.
【2011.02.10. 토지정책과-651】
부재부동산소유자가 부동산신탁회사에 토지를 신탁한 경우, 대토보상을 받을 수 있는 자는
질 의
부재부동산소유자가 보상계약체결 이전에 부동산신탁회사에 토지를 신탁한 경우, 대토보
상을 받을 수 있는 자는 부동산신탁회사인지 부재부동산소유자인지 여부
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제63조에 의하면, 손실보상은
다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 하되, 다만, 토
지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사
업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 본
문에 따른 현금 또는 제7항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에
대하여 「건축법」제57조제1항에 따른 대지의 분할제한 면적 이상의 토지를 사업시행자
에게 양도한 자는 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다고 규정하고 있
습니다.
또한, 신탁법 제1조제2항에 의하면, 신탁이라 함은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을
이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관
리․처분하게 하는 법률관계라고 규정하고 있습니다.
따라서, 보상계약체결 이전에 부동산신탁회사에 토지를 신탁한 경우에는 토지소유자를
부동산신탁회사로 보아야 하므로, 위 규정에 따라 대토보상을 받을 수 있는 자는 해당
토지를 사업시행자에게 양도한 부동산신탁회사로 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업
시행자가 관계법령 등을 종합적으로 검토하여 판단하시기 바랍니다.
【2011.01.18. 토지정책과-262】
사업계획변경으로 추가 편입되는 토지에 대한 공시지가기준일
질 의
1. 도시계획시설(도로)사업 과정에서 당초 사업에서 제척된 연접한 토지가 도시관리계획
(시설: 도로 및 완충녹지)의 선형변경으로 도시관리계획 결정(변경) 및 실시계획(변경)
고시되어 추가 편입된 경우 보상평가시 공시지가 기준일
2. 도로공사 준공 후 도로사용개시 공고 없이 실제 도로로 사용되고 있으며 시설관리공
단에서 위탁관리하고 있는 토지가 추가 편입될 경우 보상평가시 현황도로로 인정할
수 있는지 여부와 도로에 인접된 추가편입 토지가 적법하게 대지로 형질변경한 경우
대지로 보아 평가할 수 있는지 여부
회 신
가. “질의1”에 대하여
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조제3항에 의하면, 사업
인정전의 협의에 의한 취득에 있어서 공시지가는 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공
시지가 중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 적용하며, 같은 조 제4항
에 의하면,
사업인정후의 취득에 있어서 공시지가는 사업인정고시일전의 시점을 공시기준일로 하는
공시지가로서 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해
사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시지가로 한다고 규정되어 있습니다.
또한, 같은 조 제5항에 의하면, 위 규정에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이
공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우
에는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지
의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까
운 시점에 공시된 공시지가로 하도록 규정하고 있습니다.
따라서, 추가 편입되는 토지에 대한 공시지가 기준일 적용은 위 규정에 따라야 할 것이
며, 사업계획변경에 따른 새롭게 편입되는 토지로 보아 변경일전의 가장 가까운 시점에
공시된 공시지가를 기준으로 감정평가하여야 한다고 보나, 구체적인 사항은 사실관계를
검토하여 판단할 사항으로 보며, 사업인정고시일을 어느 시점으로 볼 것인지는 사업시행
자가 관계법령 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.
나. “질의2”에 대하여
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제67조제2항에 의하면, 보상
액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지등의 가격에 변동이 있는 때에는 이
를 고려하지 아니한다고 규정하고 있으며, 동법 제70조제2항에 의하면, 토지에 대한 보상
액은 가격시점에 있어서 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을
고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치
및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다고 규정하고
있습니다.
따라서, 도로관리청에서 도로공사를 준공 후 사용개시공고 없이 실제 도로로 이용중인
토지는 현황도로로, 관계법령에 의해 적법하게 대지로 형질변경된 토지의 경우에는 형질
변경된 대지를 기준으로 평가하여야 할 것으로 보나, 개별적인 사례는 관계법령 및 사실
관계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.
【2010.09.02. 토지정책과-4378】
공익사업에 편입되는 국공유지에 대한 사용료를 토지보상법에 의해 평가할 수 있는지
질 의
공익사업에 편입되는 국공유지에 대한 사용료를 토지보상법에 의하여 평가한 가격으로
산정할 수 있는 지 여부.
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하“토지보상법”)」제71조의
규정에 의하면 협의 또는 재결에 의하여 사용하는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사
토지의 지료․임대료․사용방법․사용기간 및 그 토지의 가격 등을 참작하여 평가한 적
정가격으로 보상하여야 하고(제1항), 사용하는 토지와 그 지하 및 지상의 공간사용에 대
한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투지비용․예상수익 및 거래가격 등을 고려하여
국토해양부령으로 정한다고 규정하고 있습니다(제2항).
토지보상법 시행규칙 제31조에 산정방법 등에 대하여 규정되어 있으므로 공익사업에 필
요한 토지의 사용은 위 규정에 의하여 할 것으로 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업
시행자가 사실관계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.
【2009.11.02. 토지정책과-5085】
한계심도를 초과한 경우 터널에 따른 지하공간사용에 대한 보상여부
질 의
한계심도를 초과하였을 경우 공익사업(도로)에 편입된 터널구간(지하공간사용)에 대한
보상 가능 여부
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”)」제71조의
규정에 의하면 협의 또는 재결에 의하여 사용하는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사
토지의 지료․임대료․사용방법․사용기간 및 그 토지의 가격 등을 참작하여 평가한 적
정가격으로 보상하여야 하고(제1항), 사용하는 토지와 그 지하 및 지상의 공간사용에 대
한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투지비용․예상수익 및 거래가격 등을 고려하여
국토해양부령으로 정한다고 규정하고 있습니다(제2항).
또한, 같은 법 시행규칙 제31조제1항의 규정에 의하면 토지의 지하 또는 지상공간을 사실
상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한
당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른
적정한 비율(이하 이 조에서 “입체이용저해율”이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가
하도록 되어 있으며,
같은 조제2항의 규정에 의하면 토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는
경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에
입체이용 저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가하도록 되어 있습니다.
따라서 토지의 지하공간 등 사용에 따른 보상은 위 규정에 따라야 한다고 보며, 토지보
상법상에는 한계심도에 관하여는 규정하고 있지 아니하므로 개별적인 사례에 대하여는
관계법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.
【2009.11.02. 토지정책과-5084】
사업지구 밖의 제내지 농경지에 준설토를 처리할 경우 토지사용료 보상 및 영농보상 여부
질 의
4대강 살리기 사업의 하천준설토 중 골재로 재사용하는 물량 외에 제내지 농경지에 준설
토를 처리할 경우, 대상농지에 대하여 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한
법률(이하 “토지보상법”이라 함)｣ 제71조 및 같은 법 시행규칙 제30조에 의한 토지의 사
용으로 평가하여 보상을 하여야 하는지? 토지보상법 제77조제2항 및 토지보상법시행규칙
제48조에 의한 농업손실보상을 하여야 하는지?
회 신
토지보상법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함
에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정하고 있습니다. 따라서 해당 공익사업의 시행을
위하여 일정기간 토지의 사용이 불가피한 경우에는 토지보상법 제71조에 따라 사용료를
평가하여 보상할 수 있을 것으로 보나, 개별적인 사례는 사업시행자가 해당 사업계획, 취
득(사용)대상 토지조서 내역 등 구체적 사실관계를 검토․확인하여 판단하시기 바랍니다.
농업손실 보상은 공익사업지구에 편입되는 농지에 대한 상실된 기대이익 또는 일실손실
에 대한 보전과 생활보상의 성격을 갖고 있는 보상으로서, 공익사업지구에 편입되지 않
는 농지는 토지보상법 제77조제2항 및 토지보상법시행규칙 제48조에 의한 농업손실 보상
대상으로 보기 어려울 것으로 판단됩니다.【2009.09.11. 토지정책과-4230】
터널공사로 국유지의 지하공간 사용료를 보상함에 있어 구분지상권 설정등기가 불가한 경우
보상대상 인지 여부
질 의
공익사업(도로)에 편입된 국유토지에서 터널공사에 따른 지하공간 사용료를 보상함에 있
어 구분지상권 설정등기가 불가한 경우(국유재산법 제20조에 따라 사권설정 못함)보상대
상 인지여부
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”)」제71조의
규정에 의하면 협의 또는 재결에 의하여 사용하는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사
토지의 지료․임대료․사용방법․사용기간 및 그 토지의 가격 등을 참작하여 평가한 적
정가격으로 보상하여야 하고(제1항), 사용하는 토지와 그 지하 및 지상의 공간사용에 대
한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투지비용․예상수익 및 거래가격 등을 고려하여
국토해양부령으로 정한다고 규정하고 있습니다(제2항).
또한, 같은 법 시행규칙 제31조제1항의 규정에 의하면 토지의 지하 또는 지상공간을 사실
상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한
당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른
적정한 비율(이하 이 조에서 "입체이용저해율"이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가
하도록 되어 있으며, 같은 조제2항의 규정에 의하면 토지의 지하 또는 지상공간을 일정한
기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정한 당해
토지의 사용료에 입체이용 저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가하도록 되어 있습니다.
따라서 토지의 지하공간 사용에 따른 보상은 위 규정에 따라야 하며 질의상 공익사업을
시행함에 따라 지하공간을 사실상 영구적 또는 일정기간 사용하는 것으로 볼지 여부는
사업시행자가 판단하여 평가․보상하여야 할 것으로 봅니다.
한편 토지보상법상에는 국유토지에 구분지상권 설정등기를 할 수 없는 경우 보상을 제한
하는 별도의 규정이 없고, 지하공간 사용토지에 대하여 적정가격으로 보상하여야 한다고
규정(법제71조)하고 있으므로 구분지상권 설정등기 가능여부가 보상대상여부를 판단하는
기준으로 볼 수는 없다고 봅니다.【2009.04.13. 토지정책과-1743】
법 제70조제5항관련 “공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”에 해당하는 절차 및 토
지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에 해당되는지
질 의
가. 토지보상법 제70조제5항의 “공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”에 해당하
는 절차는?
나. 당해 공익사업지구의 지가변동율이 해당 시·군 평균지가상승율보다 높을 경우, 취득
하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정 할 수 있는지 여부?
다. 토지보상평가지침(감정평가협회) 제11조의 지가변동율 적용에 관한 규정을 표준지 선
정에도 유추적용할 수 있는지?
회 신
가. “공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여”라 함은 관계법령에 의
하여 당해 토지에 공익사업이 시행된다는 사실을 불특정 다수인이 알 수 있도록 확
정 공고 또는 고시된 날을 의미하며, 개별적인 사례가 이중 어느 것에 해당하는지 여
부는 사업시행자가 관계법령 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항이라고 보며
나. 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 토지의 가격이 변
동되었다고 볼만한 특별한 사정이 있는 경우, 토지보상법 제70조제5항의 “취득하여야
할 토지의 가격이 변동되었다”고 할 수 있는바, 귀 질의의 대상사업지구는 지구지정
고시 이후 당해 사업지구의 표준지 공시지가 상승률이 당해 토지가 소재하는 시·군
의 평균지가 상승률보다 월등히 높게 나타나는 것으로 볼 때 당해 공익사업의 계획
또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 토지의 가격이 변동되었다고 보여지나,
구체적인 판단은 객관적인 자료를 근거로 사실관계를 확인하여 결정할 사항이라고
봅니다.
다.「토지보상평가지침(감정평가협회)」에 관한 해석은 우리부에서 판단할 사항이 아닙니다.
【2008.03.25. 토지정책과-137】