공법상제한을 받는 토지 보상
개발제한구역에 민자도로 사업시행자가 보상하는 토지의 보상기준
질 의
보금자리사업지구 내에 민자고속도로 부지가 중복되어 지정된 후 해당 민자고속도로 구
간에 대하여 민자도로 사업시행자가 토지보상을 하는 경우 개발제한구역 해제 이전 기준
으로 보상이 가능한지?
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제23조에 따르면 공
법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가하되, 그 공법상 제한이 당해
공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여
평가하고, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변
경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가하도록
규정하고 있습니다.
따라서 공법상 제한을 받는 토지의 평가는 위 규정 등에 따라야 할 것으로 보며, 개별적
인 사례에 적용되는 구체적인 평가기준 등에 대하여는 사업시행자가 개발제한구역 해제
경위 등 사실관계와 관련법령 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 봅니다
【2012.11.20. 토지정책과-5823】
철도안전법」에 의하여 철도보호지구로 지정된 경우 공법상 제한에 해당하는지 여부와 철도보호
지구내의 토지평가기준
질 의
철도안전법」에 의하여 철도보호지구로 지정된 경우 공법상 제한에 해당하는지 여부와
철도보호지구내의 토지를 공법적 제한은 물론 면적, 형상 등 기타조건에서 열세하다는
사유로 저평가할 수 있는지?
회 신
「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함) 시행
규칙」제23조제1항에 의하면, 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로
평가하되, 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진
경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다고 되어 있으므로, 공법상 제한을 받는
토지에 대한 평가는 위 규정을 따라야 한다고 봅니다.
184 제2장 손실보상
여기서, 공법상 제한을 받는 토지라 함은 관계법령에 의하여 토지의 이용규제나 제한을
받는 토지를 말하는 바, 「철도안전법」제45조를 보면 철도보호지구에서 행위제한이 있
는 것으로 보며,
토지보상법 제70조제1항에 따르면, 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하
되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익
사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률,
생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가
지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을
고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다고 되어 있습니다. 그러나, 토지의 형상이
나 면적 등 개별적인 사례에 따른 구체적인 감정평가 방법에 관하여는 토지보상법에 별
도로 규정하고 있지 않습니다.
【2011.08.23. 토지정책과-4109】
토지보상법 시행규칙 제23조에서 “직접 목적”의 의미와, 도로사업을 목적으로 도시계획이
변경되고 용도지역･지구가 변경된 경우가 이에 해당하는지 여부
질 의
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함) 시
행규칙」제23조에서 “직접 목적”의 의미가 무엇인지와, 도로사업을 목적으로 도시계획이
변경되고 이로 인하여 용도지역･지구가 변경된 경우 당해 공익사업을 직접 목적으로 변
경된 것으로 보아야 하는지?
회 신
<토지보상법 시행규칙 제23조를 보면, 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상
태대로 평가하되, 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여
가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다고 되어있고, 당해 공익사업의
시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경
되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다고 되어 있습니다.
여기서 “직접 목적”이란 공법적 제한이나 용도지역･지구의 변경이 당해 공익사업의 시행
을 목적으로 가하였는지를 의미하는 것으로서, 공법적 제한이나 용도지역･지구의 변경이
당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하였는지 여부는 사업 시행의 근거법령과 관련
서류 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항입니다.
【2011.08.01. 토지정책과-3762】
제2절 토지 보상 185
공원으로 관리중인 국유지에 도시관리계획 변경으로 사업(학교)을 시행하기 위하여 토지를 매
입시 평가방법
질 의
1940년경부터 공원으로 결정, 관리중인 국유지에 도시관리계획 변경으로 지상-공원, 지
하-학교로 중복결정하고 사업(학교)을 시행하기 위하여 해당 토지를 매입시 공법상 제한
이 있는 상태로 평가하는지 여부?
회 신
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)」은
공익사업에 필요한 토지 등을 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규
정하고 있는 바, 적용대상, 즉 수용목적물의 범위는 최소한도에 그쳐야 할 것이며(대법원
2003두7507),
토지보상법 시행규칙 제23조제1항에 의하면, 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한
받는 상태대로 평가하고, 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 목적으로 하여
가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하도록 규정하고 있습니다.
질의하신 사항은 도시계획시설인 공원과 학교가 중복결정된 상황에서 학교시설사업의 시
행을 위하여 필요한 토지(지하부분) 이외에 공원시설에 필요한 토지(지상부분)까지 포함
하는 사항으로서, 공원시설에 필요한 토지는 토지보상법령에 의한 취득이 아니라 국유재
산법등 관련법령과 토지소유자와 공원사업시행자등과의 협의 등을 통하여 취득하는 내용
으로 봅니다.
따라서, 본 건은 해당 토지의 공원결정사실, 관계법령의 개정연혁, 공원사업시행자와 협
의, 국유재산관련법령 등을 종합적으로 판단하여 결정할 사항으로 사료됩니다.
다만, 학교시설사업에 필요한 토지(지하부분)에 대하여는 토지보상법령에 의한 절차에 따
라 협의하고, 협의가 성립되지 아니할 경우에는 수용재결을 통하여 취득이 가능하며, 수
용재결에 이의가 있는 경우에는 이의재결 및 행정소송의 불복절차를 거칠 수 있도록 규
정하고 있음을 알려드립니다.
【2011.06.13. 토지정책과-2769】
학교예정부지가 자연녹지지역으로 변경되는 경우 자연녹지지역으로 평가하는지
질 의
학교예정부지의 용도지역을 보존녹지지역 및 자연녹지 지역에서 자연녹지지역으로 변경
되는 경우, 변경전 용도지역인 보존녹지지역 및 자연녹지 지역으로 평가하여야 하는지
186 제2장 손실보상
회 신
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제23조제2항의 규정에 의
하면 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된
토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가하도록 하고
있습니다.
귀 질의의 경우 보존녹지지역 및 자연녹지 지역에서 자연녹지지역으로 변경한 사유가 당
해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 변경된 것인지 여부 등을 사업시행자가 조사, 검토
하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다.
【2009.09.30. 토지정책과-4574】
도시관리계획 결정(변경)으로 용도지역 변경이후 도시계획시설(학교)부지 취득을 위한 용도지역
적용기준
질 의
고양시의 도시관리계획 결정(변경)에 의하여 농림지역에서 자연녹지 지역으로 용도변경
되었고, 이후 본 건 부지를 도시계획시설(학교)로 결정하였습니다. 이 경우 변경 전 용도
지역(농림지역)으로 평가하여야 하는지
회 신
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제23조제2항의 규정에 의
하면 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된
토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가하도록 하고
있습니다.
당해 공익사업과 상관없이 도시여건의 변화 등을 반영하여 용도 지역을 변경 결정한 경
우라면 변경된 용도지역을 기준으로 평가하여야 한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는
사업시행자가 용도변경 사유 등 사실관계를 조사, 검토하여 판단․결정할 사항이라고
봅니다.
【2009.08.26. 토지정책과-3950】
대상토지와 비교표준지의 용도지역 또는 이용상황이 다른 경우 지가변동률 적용시 대상토지와
비교표준지의 용도지역 중 어느 것을 적용하는지
질 의
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라고 함)
제70조(취득하는 토지의 보상) 및 동법 시행령 제37조(지가변동률)에 의한 토지의 보상
제2절 토지 보상 187
액 산정시 평가대상토지와 비교표준지의 용도지역 또는 이용상황이 서로 다른 경우 지가
변동률 적용시 평가대상토지와 비교표준지의 용도지역(또는 이용상황)중 어느 것을 적용
하는 것이 타당한지?
회 신
「토지보상법」 제70조 제1항에 의하면 “협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지의 평가
는 「부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보
상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당
해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니한 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률
등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하며, 또한 “대통령령이 정하는 지가변동률”은
동법 시행령 제37조에 의하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제125조에 따
라 국토해양부장관이 조사·발표하는 지가변동률로서 평가대상토지가 소재하는 시·군·구
의 지가변동률을 말합니다.
따라서 현행「토지보상법」제70조제1항 및 동법시행령 제37조는 평가대상토지와 비교표
준지의 토지 특성 차이 등을 비교하여 평가대상토지의 보상금액을 평가하는 것으로서 비
교표준지를 기준으로 평가하나, 결국 평가대상토지의 보상금액을 산정하는 것이므로 평
가대상토지가 기준이 되는 것이 법률 규정에 취지에 합당하다고 판단되는 바, 평가대상
토지와 비교표준지의 용도지역 또는 이용상황이 서로 다른 경우 평가대상토지의 용도지
역 또는 이용상황의 지가변동률을 적용하는 것이 타당하다고 봅니다.
【2009.06.24. 토지정책과-2924】