무허가건축물 등의 부지 보상
1989.1.24.이전에 건축된 무허가건축물이 소재하는 토지의 보상기준
질 의
공익사업에 편입되는 토지상에 1989.1.24 이전 무허가건축물이 소재하고 있는 경우 해당
토지의 평가방법 및 그 산정기준 등은?
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)」
제70조제2항에 따르면 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반
적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유
자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고
려하지 아니하도록 하고 있고,
토지보상법 시행규칙 제24조에 따르면 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나
신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고
를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 "무허가건축물등"이라 함)의 부지
또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를
하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형
질변경한 토지에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형
질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 규정하고 있으며,
토지보상법 시행규칙 부칙<건설교통부령 제344호, 2002.12.31> 제5조에서 1989년 1월 24
일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제24조의 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상
을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 보도록 규정하고 있습니다.
따라서 1989년 1월 24일 당시 무허가건축물등의 부지는 당해 토지의 현실적인 이용상황
등을 고려하여 평가하되, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율을
적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없도록 하는 것(현재 토지보상법 시행규칙 개정 중)
이 바람직할 것으로 보나, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계법령에 따른 허
가 여부, 해당 건축물의 용도와 규모 등 현지여건 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사
항으로 봅니다.【2012.12.31. 토지정책과-6717】
※ 참고사항
2013. 4. 25 개정된 건설교통부령 제344호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시
행규칙 부칙 제5조제2항은 해당 무허가건축물등의 부지 면적은 「국토의 계획 및 이용에 관
한 법률」 제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없도록 함
개발제한구역내 건축물은 용도변경 및 증축한 경우의 토지 보상기준
질 의
개발제한구역 내 지목이 임야인 토지에 소재하는 건축물(개발제한구역 행위 허가 없이
1974년 건축되어 주택, 축사 등으로 이용) 중 일부가 용도변경 및 증축된 경우, 해당 토
지에 대한 보상평가 시 대지면적 등의 산정방법은?
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)」
제70조제2항에 따르면 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반
적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유
자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고
려하지 아니하도록 하고 있고,
토지보상법 시행규칙 제24조에 따르면 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나
신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고
를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 "무허가건축물등"이라 함)의 부지
또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를
하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형
질변경한 토지에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형
질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 규정하고 있으며,
토지보상법 시행규칙 부칙<건설교통부령 제344호, 2002.12.31> 제5조에서 1989년 1월 24
일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제24조의 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상
을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 보도록 규정하고 있습니다.
따라서 1989년 1월 24일 이후 무허가건축물등의 부지에 대하여는 무허가건축물등이 건축
또는 용도변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 할 것으로 보며, 1989년 1월
24일 당시 무허가건축물등의 부지는 당해 토지의 현실적인 이용상황 등을 고려하여 평가
하되, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면
적을 초과할 수 없도록 하는 것(현재 토지보상법 시행규칙 개정 중)이 바람직할 것으로
보나, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계법령에 따른 허가 여부, 해당 건축물
의 용도와 규모 등 현지여건 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.
【2012.08.10. 토지정책과-3969】
무허가건축물 부지의 평가기준
질 의
무허가건축물 부지의 평가기준
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙<제344호,
2002.12.31> 제5조 무허가건축물등에 관한 경과조치에 따라 1989년 1월 24일 당시의 무
허가건축물등에 대하여는 제24조․제54조제1항 단서․제54조제2항 단서․제58조제1항 단
서 및 제58조제2항 단서의 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적
법한 건축물로 보도록 규정하고 있으나, 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물의
부지면적 산정에 대해서는 법령에 별도로 규정된 바 없어 당해 무허가건축물부지의 용
도․규모 등 현지 여건을 종합적으로 고려하고 현황측량 등을 통하여 사업시행자가 결정
할 사항으로 보며,
귀 질의와 관련된 대법원 판례(대법원 2002.9.4. 선고 2000두8325 판결)를 참고하시기 바
랍니다.【2011.03.24. 토지정책과-1397】
■ 관련 판례
[1] 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제6항 소정의 '무허가건
물 등의 부지'의 의미 및 1995. 1. 7. 개정된 같은법시행규칙의 시행에 따른 불법
형질변경 토지에 대한 평가 방법
[2] 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 주차장 등은 그 무허가건물의 부지라고 볼 수
없고, 불법형질변경된 토지가 택지개발사업시행지구에 편입된 때로 보는 택지개발
계획의 승인ㆍ고시가 1995. 1. 7. 개정된 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시
행규칙 제6조 제6항의 시행 이후에 있은 경우, 그 형질변경 당시의 이용상황으로
상정하여 평가하여야 한다고 판단한 사례
(대법원 2002. 9. 4. 선고 2000두8325 판결)
【판결요지】
[1] 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(1995. 1. 7. 건설교통부령 제3호
로 개정되기 전의 것) 제6조 제6항 소정의 '무허가건물 등의 부지'라 함은 당해 무
허가건물 등의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건
물 등의 사용·수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가
분적으로 사용되는 범위의 토지를 의미하는 것이라고 해석되고, 한편, 불법형질변경
된 토지를 평가함에 있어서는, 1995. 1. 7. 건설교통부령 제3호로 개정된 같은법시행
규칙 제6조 제6항의 시행 이후에는 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황에 따른
평가원칙에 대한 예외로서, 그 형질변경시기가 위 같은법시행규칙 제6조 제6항의 시
행 전후를 불문하고 당해 토지가 형질변경이 될 당시의 이용상황을 상정하여 평가
하여야 하며, 다만, 개정된 같은법시행규칙 부칙 제4항에 의하여 그 시행 당시 이미
공공사업시행지구에 편입된 불법형질변경토지 등에 한하여 같은법시행령 제2조의10
제2항에 따라 가격시점에서의 현실적인 이용상황(즉, 형질변경 이후의 이용상황)에
따라 평가하여야 하는 것으로 해석된다.
[2] 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스·천막 부지, 컨테이너·자재적치
장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질변경된 토지이고, 위
토지가 택지개발사업시행지구에 편입된 때로 보는 택지개발계획의 승인·고시가
1995. 1. 7. 개정된 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제6항의
시행 이후에 있은 경우, 그 형질변경 당시의 이용상황인 전 또는 임야로 상정하여
평가하여야 한다고 한 사례.
개발제한구역내 관리사부지를 대지로 볼수 있는지 등
질 의
가. 개발제한구역내 관리사를 적법한 건축물로 인정해야 하는지
나. 개발제한구역내의 관리사로 건축물 관리대장에 등재해야 하는지
다. 관리사 허가시 대지면적에 대하여 토지형질변경된 것으로 보는지
라. 개발제한구역내 관리사 부지를 대지로 볼 수 있는지
회 신
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 한다)」
시행규칙 제24조의 규정에 의하면 건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를
하고 건축을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축
한 건축물(이하 “무허가 건축물등”이라 한다)의 부지 또는 국토의 계획 및 이용에 관한
법률 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를
허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토
지”라 한다)에 대하여는 무허가건축물등이 건축될 당시 또는 형질변경될 당시의 이용상
황을 상정하여 평가하도록 되어 있으며, 같은 규칙 부칙 제5조의 규정에 의하면 1989년
1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제24조ㆍ제54조제1항단서ㆍ제54조제2항단서
ㆍ제58조제1항단서 및 제58조제2항 단서의 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함
에 있어 이를 적법한 건축물로 본다고 규정하고 있습니다.
따라서 무허가건축물등의 부지평가에 대하여는 위 규정에 의하여야 한다고 보며, 개별적
인 사례는 사업시행자가 건축법 등 관계규정 및 구체적인 사실관계를 조사․확인하여 판
단하시기 바랍니다.【2010.01.21. 토지정책과-500】