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상가권리금 법안, 소위 통과…'영업변경권' 제외키로
[the300]신규임차인 정당한 거절사유로 '업종변경권' 제외..임차인 권리보호 확대
하세린 기자입력 : 2015.05.04 17:19
맘편히장사하고픈상인모임(맘상모)이 20일 오후 서울 여의도 국회 정문 앞에서 '나, 쫓겨납니다'를 주제로 상가권리금약탈방지법처리 지연을 규탄하는 임차상인 100인의 기자회견을 갖고 있다. 2015.4.20/사진=뉴스1
상가 권리금의 정의를 법제화하고 상가 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 법 개정안이 곧 국회를 통과할 전망이다.
국회 법제사법위원회는 4일 법안심사 제1소위를 열고 사실상 정부여당인 김진태 새누리당 의원과 민병두 새정치민주연합 의원, 서기호 정의당 의원이 발의한 '상가건물 임대차 보호법 개정안'을 병합심사해 위원회 대안으로 통과시켰다.
이날 법사위에선 임대인에게 영업 변경권을 줄지 여부가 막판 쟁점으로 떠올랐다. 개정안에 따르면 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 수 없다.
법무부는 지난 1일 소위에서 임대인에게 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유로 영업 변경권을 추가하려고 했다. 법적으로 보장되는 5년의 임대차 계약이 끝난 뒤 임대인이 영업의 종류를 변경하라고 신규임차인에게 제안했으나 신규임차인이 이를 거절해 계약이 체결되지 않았을 경우엔 임차인이 보호를 받지 못하게 되는 것이다.
법무부는 임대인이 영업의 종류를 변경하고자 할 때엔 임대차 종료 3개월 전까지 임차인에게 그 뜻을 통지해야 하고, 임차인이나 신규임차인의 이익을 침해할 의사 없어야 한다는 단서를 달기는 했다. 그러나 임차인의 권리 보장 측면에서 김진태 의원 안보다 후퇴한 것이다.
이는 상가권리금을 법제화하고 권리금 회수 기회를 보장하는 개정안을 만들면서 상대적으로 소유권 제한 논란이 일고 있는 임대인의 입장을 배려한 것이다.
그러나 이날 논의 끝에 결국 영업보장권은 삭제하는 것으로 의견이 모아졌다. 특히 대표발의자였던 김진태 새누리당 의원이 "업종변경으로 인한 계약거절권이 정당한 사유로 들어가는 것은 탈법가능성이 너무 크고 본 개정안의 취지에도 반한다"며 반대 의견을 전했다.
백화점 등 일부 대규모점포 및 준대규모점포의 경우엔 법 적용을 제외키로 했다. 필요하면 추후 실태에 맞게 관련 조항을 넣는 것으로 결정했다. 백화점에선 하나의 백화점 내 매장의 배치를 유기적으로 하는 경우가 많아 권리금을 받지 못하도록 하는 특약을 두거나 권리금을 받지 않는 관행이 있는 것으로 알려졌다. 이에 따라 백화점 등에서도 일률적으로 임차인이 권리금을 주장할 수 있게 되는 것은 부당하다는 주장이 제기돼 왔다.
이번 상가권리금 법제화 관련 법이 통과되면 임차인들의 권리보호가 획기적으로 보장될 전망이다. 특히 상가 주인이 장사가 잘되는 임차인의 가게를 가로채는 것은 손해배상 대상이 돼, 권리금을 약탈하는 행위는 줄어들 것으로 기대된다.
개정안에 따르면 임대인이 △신규 임차인에게 권리금을 수수하는 행위 △종전임차인이 신규임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위 △현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △그밖의 '정당한' 이유없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위를 '방해행위'로 규정하고 금지한다. 이를 어기면 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다.
그러나 △ 보증금 및 차임 지급할 자력이 없다고 보여지거나 △ 임차인으로서 의무를 위반할 우려 및 상당한 사유가 있거나 △ 상가건물을 1년6개월 이상 비영리목적으로 사용하는 경우 △ 임대인이 선택한 신규임차인이 종전임차인에게 권리금을 준 경우는 임대인의 '정당한' 계약 거절 사유로 인정된다. 정당한 사유가 있다는 것은 임대인이 입증해야 한다.
개정안은 오는 6일 법사위 전체회의와 본회의를 통과하면 공포한 날부터 시행한다는 규정에 따라 이르면 6월부터 시행된다. 이에 따라 법 공포 당시 존속 중인 임대차부터 권리금 회수 기회가 보장된다.
다만 등기 없이 인도와 사업자등록시 제3자에 대해 임대차 효력을 주장할 수 대항력은 법 시행 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 전대차 계약도 적용대상이 아니다.
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