* 부동산 상가임대차 보호법 관련 / 부동산 법 관련
1. 임대 부동산 관리인(대리인)의 기망행위, 사기 계약 행위에 대해 건물주가 대리인에 대한
관리 소홀과 책임을 엄격하게 하기 위해서 징벌적 위자료 처벌이 필요하다고 생각합니다.
건물주가 임대수익 건물이 많은 경우 관리인을 고용해서 계약을 체결하고, 임차인 관리를 맡기고는 하는데,
계약당시에는 관리인(대리인)을 통해서 계약을 진행하고는 나중에 임차인을 내쫒고 싶을 때는 관리인과의
계약내용은 모른다며, 나가라고 소송을 걸어옵니다. 물론 관리인은 형식상인지? 다른 지역으로 보낸 건지,
사표를 냈다는 얘기로 모든 상황을 덮어버립니다. 임차인에게 계약당시 구두계약 내용이나,
정황 증거가 있음에도 우리나라 법은 건물주의 고의적 과실을 눈감고 넘어가주는 것 같습니다.
건물주가 관리인에게서 임대차 계약에 대한 세부적 보고서를 받는 것을 의무화하게 되고, 그 보고서를
임차인에게 내용증명으로 통보를 해서 양방간의 구체적인 계약 내용이 확인된다면, 건물주가 관리인과
한통속으로 임차인을 기망하는 것인지, 관리인이 임차인과 임대인 쌍방을 기망한 사기계약을 작성한 것인지에
대한 책임을 분명히 할 수 있다고 생각합니다. (건물주는 관리인에게서 임차내용에 대한 구체적 보고서를 받고,
그 보고서 내용을 임차인에게 내용증명으로 발송하는 방법.)
대리인의 행위를 건물주가 몰랐다고 방관하면서 억울하게 임차인이 법의 보호도 받지 못하는 경우가 있는데,
이 경우 건물주가 관리인에 대한 관리소홀 및 책임과 의무에 대해서 징벌적 위자료 처벌 필요하다고 생각합니다. (소모적 소송의 예방, 건물주의 부동산 관리에 대한 책임 강화.)
2. 부당한 명도 소송기간 (임차보호기간) 의무 연장제.
부당한 건물주의 명도 소송의 경우, 소송기간 만큼 임차인 사용보호기간을 소송 판결과 동시에 의무
연장해주는 제도가 필요하다고 봅니다. (소송에 승소하는 임차인의 소송기간만큼 보호기간 연장해주는 제도)
건물주의 경우 임차인이 패소를 하면, 별별 명목의 손해배상을 청구하며, 자신에게 대항하던 임차인을 끝까지
망하게 하려고 괴롭히며 또 다른 소송을 시작합니다. 그런 건물주에 대해 사법기관은 보복적 소송을 하는
건물주의 편을 종종 들고는 합니다.
그렇다면, 소송에서 승소한 임차인은 5년이라는 보호기간을 모두 소송으로 지내면서 사업장을 지키고 싸운 뒤,
아까운 시간을 낭비한 것 외에, 다른 아무런 보상이나 위로가 존재하지 못합니다.
그렇기에 소송에 승소하는 임차인의 소송기간만큼 보호기간 연장해주는 제도가 반드시 필요하다고 생각합니다.
(특히 상가임대차 보호법의 보호기간이 한정되어 있는 소송 : 명도소송) 부당한 건물주의 명도소송을
자체적으로 제지하거나, 소모적 소송을 줄이는 효과가 발생하리라 보며, 억울한 소송에 상가임대차 보호기간의
대부분을 낭비한 만큼의 시간적 보상만이라도 해주기 위해서 소송 기간만큼 임차인에게 보호기간 연장되는
법안이 반드시 필요합니다. (정신적, 물질적 보상까지는 아직 먼 욕심이겠죠??)
저의 경우 첫 계약일로부터 관리인의 영업방해와 기망행위로 6개월간 수익이 없이 월세를 내야만했고, 많은
피해를 보던 중에 1년이 조금 넘는 시점부터 새로운 사업으로 위기를 모면하게 되었는데, 18개월 전 건물주의
명도소송이 시작되면서 총 임대기간 45개월 중 6개월은 관리인의 괴롭힘에 시달려야만 했고, 새로운
영업라인을 구축하는데 6개월 이상이 걸렸고, 18개월은 소송에 시달렸습니다.
실제 현 매장에서 제가 순수 사용한 기간은 12~14개월 남짓입니다. 이제 상가임대차 보호법을 적용해서 남은
기간은 12개월입니다. 그런데 건물주는 1심 판결에 불복을 하고, 2심항소를 하였고, 저는 제 남은 상가임대차
보호기간 마저도 소송으로 모두 소모될 상황에 처해있습니다.
3. 부동산에서 계약 당시 구체적인 계약, 특약내용 녹음 및 표기 의무화.
구두계약 및 부동산 사기계약 예방차원으로 제안을 합니다. 우체국 혹은 관공서에 내용증명처럼 기록 남기게
되면, 불필요한 소송 및 부동산의 편파적인 건물주 편을 드는 사건의 예방이 가능하다고 봅니다.
부동산의 입회 계약당시 중요한, 혹은 자잘한 구두계약의 내용까지도 3자 입회하에 부동산 업자가 녹음을
하도록 의무화하고, 그 녹음을 계약당사자의 이메일이나 녹취록, 내용증명으로 자료를 만들어 두는 것을
의무화해야 한다고 생각합니다.
저의 경우 부동산 사장님 2곳, 부동산 사장의 부인, 입회하에 저와 저의 동업자, 상대방 건물관리인 총 6인의
입회하에 계약서를 작성하였는데, 1달이 넘도록 주고받은 세부적 계약내용에 대해 계약서 작성 당시
갑작스럽게 상대방 건물관리인과 부동산 사장의 권유로 구두계약이 만들어지게 되었습니다.
워낙 순식간에 벌어진 일이라 녹음을 해봐도, 잘린 부분이 너무 많았고, 부동산 사장님과 건물관리인의
믿으라는 설득에 그 상황을 뿌리치기 곤란한 상황이 되면서 어쩔 수 없이 구두계약이 작성되었습니다.
그러나 정작 임차인이 되고나서 어느 하나 구두계약 내용이 지켜지지 않았고, 나중에 건물주는 관리인과의
계약 내용을 모르겠다며, 저에게 소송을 걸어왔고, 부동산 사장님들을 찾아뵙자, 인근에 많은 건물을 소유한
건물주가 자신들에게 부동산 물건계약을 해주지 않아서 자신들이 곤란하게 되었으니, 저에게 소송을 포기하고
나가라는 압력까지 주는 상황에 이르렀습니다.
4. 부동산 임대수익용 건물의 소유제한.
제가 여러 차례 임차인을 해보면서 느낀 개인적인 생각이지만, 현 사회가 불공정한 세상이 되는데,
가장 큰 기여를 하는 것이 임대수익용 건물의 무제한 소유와 무분별한 임대수익용 상가의 상속에 대한
제재가 미흡하다는 생각이 들었습니다.
황금알을 낳는 거위를 가진 사람들이 황금알로 또다시 황금알을 낳는 거위를 차지하고, 그렇게 반복되는
황금알과 거위를 통해서 (아무런 제한이 없는) 민주주의 시장체재라는, 사유재산의 권리라는 명목 하에
황금알을 낳는 거위를 독식하는 무제한의 물레방아가 국가경제와 사회 질서를 무너트리고 불공정한 세상을
만드는데, 가장 큰 기여를 하고 있습니다.
조물주 위의 건물주라는 얘기는 많은 언론과 뉴스에서 접해서 충분히 아시리라 봅니다. 그런 말이 생기기까지,
과연 임차인보호법이 미흡해서만 발생한 말은 아니라는 것입니다. 제가 이곳저곳의 임차인을 하는 동안의
경험으로 설명을 드리고자 합니다.
예전의 상가에서 자녀분이 상속을 받는 상황이 생겼는데, 그 건물의 상속자인 자녀들은 모두가 사회생활을
하거나, 공부를 하거나, 아무런 노력을 하지 않는 일명 백수였지만, 모두가 외제차를 소유하고 그 동네에서
돈 잘 쓰고, 사고치기로는 유명한 사람들이었습니다. 하지만, 그들은 자신들이 아무것도 하지 않고,
불로소득과 잉여소득이 생기는 것에 대해 당연한 것이었고, 돈을 잘 쓰는 자신들에게 동네 모든 사람들이
굽실거리는 것은 당연하다는 듯이 갑질을 하는 것을 즐겼습니다.
아무 일을 하지 않아도 상가건물만 있으면, 인근지역의 왕처럼 군림하는 것을 일찍부터 깨달은 그 건물의
자녀들은 자신의 상가 내에 장사가 잘되거나 호기심 있는 업종이 들어오면, 별별 트집을 잡아서 내쫒기가
일쑤였고, 자신이 운영하기 귀찮아지면, 부동산과 입을 맞춰서 고액의 권리금을 받고 새로운 임차인에게
사기 치듯 팔아먹는 것이 자신들의 사업이라고 생각을 하고 삽니다.
이외에 어느 건물주의 경우는 일 년에 월세수익만 100억원이 넘는 수많은 임대수익 건물을 소유하고 있다고
합니다. 그래서 그 지역인근의 모든 부동산 외에 구청 및 관공서, 경찰서까지 그 건물주는 유명인사라고 합니다.
그런 사정을 떠나서, 그 건물주는 일 년치 월세를 모아서 또다시 새로운 건물을 수집하듯 모은다고 합니다.
그 지역의 중요 상권의 상가를 모두 사들이는 이유는 자신들의 가족과 친척들끼리 주변 모든 부동산에 영향을
끼치는 선을 넘어서, 임대월세와 상업지역 시장형성, 평당 가격마저, 자신들의 입맛에 맞춰서 이 지역의 모든
상권을 지배하고자 하는 의도가 있다는 얘기를 인근 부동산 사장님들께 들은 바가 있습니다.
주거용 부동산의 투기 제한이 있고, 사채시장 이자의 제한이 있는 것이 시장의 악화를 막기 위한 수단이라면,
임대수익용 상가에 대한 제한은 왜 없는 것인지 묻고 싶습니다. 사실 아파트, 오피스텔 등등의 투기 시장보다
더욱 심각한 것은 임대용 수익상가 투기 자본의 사회적 비용과 규모, 폐단이 더 큰 시장인 것을 왜 아무도
모른 척 하고 눈을 감고 있는 것인지 여쭤보고 싶습니다.
상기임대차 보호법이 필요해지는 원인이나 부동산 투기로 인한 모든 사회 문제들이 발생하게 되는 근본 위에는
수익용 상가의 소유제한이 없기 때문이라고 생각합니다.
아파트나 오피스텔로 부동산 시장의 투기 장난을 치는 사람들은 건물주들이 부러운 것이고, 그들만큼 편하게
먹고 살 형편은 안 되다보니, 상가건물은 꿈도 못 꾸다보니, 다른 부동산으로 투기 시장이 형성되는 것이라고
봅니다. (실제 제 주변, 지인들의 말씀이 부동산 투기를 하는 이유와 최종 목적은 월세가 잘나오는 상가의
건물주 되는 것이 꿈이라고 합니다.)
또한 임대수익용 상가의 경우 사고, 파는 활동의 기간을 아파트 전매 금지와 대출한도 제한과 같은 방법으로
제재를 하게 된다면, 본인의 자금의 흐름에 대해 신중한 판단이 필요해 지게 되므로, 무분별한 상가소유욕은
낮추게 될 수 있다고 생각합니다.
단기간에 임대수익 건물의 소유 제한을 이뤄내기는 어려울지 모르지만, 단계를 세분화하거나, 중장기 플랜으로
임대건물주들 스스로가 건물을 팔도록 유도 할 수 있다면, 장기적으로 자잘한 부동산 투기세력도 잡히리라
보며, 부동산 경기에 투기세력이나, 시세차익이나 누리는 사람들도 점차 사라지리라 봅니다.
부동산 시장의 규모가 국가의 재정규모에서 막대한 가치와 영향을 차지하고 있기에 더욱 가격안정을 유도하기
위해서라도 수익용 임대상가의 소유제한 (지역 내 숫자 제한/ 개인, 법인 소유의 제한/ 가격 혹은 수익률 제한
등등의 세부적 제재가 필요함.)이 부동산 시장과 국가 경제 성장에 걸림돌과 악순환이 되는 것을
방지 할 수 있다고 생각합니다.
5. 부동산 임대업 혹은 임대업을 통한 개인, 법인의 수익한도 설정.
특히 법무법인, 장학재단, 교육재단, 종교재단이라는 명분으로 온갖 부동산 투기를 하고, 부동산 수익으로
의존하고 있는 특정 법인들에 대해 징벌적 세금 필요하다고 생각합니다. (세율 세분화, 누진적 세수 증가)
무제한으로 수익용 상가를 독식해서 황금알 낳는 거위를 창출하고, 부동산 투기 및 부동산 가격 폭등과
투기세력이 만들어지게 되는 원인이라는 위의 내용과 함께, 한 말씀 더 드리자면, 일 년 간 혹은 분기당,
1인(연령별, 장애별, 부양가족 등등의 세부적 조사) 또는 단체별(법무법인, 장학재단, 교육재단, 종교재단) 의
임대수익의 제재가 필요합니다.
1인의 사람이 살아가기 위한 상황별 한도 금액 설정이 필요하다고 생각합니다.
예를 들어 일반의 건강한 사회활동이 가능 한 사람의 임대수익이 연간 1억 원일 경우는 중증 장애를 가진 혹은
고액의 병원비를 지출해야 하는 1인의 임대수익 1억 원과는 그 사용가치와 수익의 내용이 근본적으로 다르다고 생각합니다.
누군가에게는 1년간 1억 원의 임대수익이 생명을 유지하고 가족의 생계를 유지하기 위한 기본이 되거나,
절박함일 수도 있지만, 아무런 장애나 질병도 없고, 회사를 다닐 수 있거나, 건강한 몸으로 노동이 가능한
사람의 경우는 임대수익 1억원은 잉여수입, 혹은 또 다른 부를 이루기 위한 단순한 종자돈이 된다고 생각합니다.
이도 아닌 경우는 사회의 정의나 인간의 인격을 짓밟는 갑질의 근본으로 쓰인다고 생각이 됩니다.
개인이건 단체이건, 세부적으로 세금의 범위를 다양화하고, 1인당, 단체별 수익의 한도를 제한하는 것이
반드시 필요하다고 생각합니다. 기존에는 임대수익에 대한 한도수익의 제한설정이 없다보니 1년마다
황금알을 낳는 거위를 사고 팔수 있었다면, 한도수익의 금액 설정으로 5년 이상, 10년 정도에나 알뜰하고
열심히 살아야만 황금알을 낳는 거위를 더 소유할 수 있도록 제재를 해주는 것이 부동산 시장과 건강한 사회가
되는데 절실하다고 생각합니다.
6. 부동산 재건축 재개발에 관한 재제.
개인 혹은 법인의 부동산을 국가나 기관을 통해 재건축, 혹은 재개발을 할 경우, 국가와 시, 관공서의 개발
계획에 참여하려는 건물주의 경우 특히 상가의 경우 상가임차인들과 무난한 합의를 진행한 합의서 제출
의무화가 필요하다고 생각합니다.
얼마 전 송파구 신천의 단골식당에서 사장님께 들은 얘기가 있습니다. 건물주가 명도소송을 걸었다고,
그 위치의 부동산은 재건축의 제한이 많은 상가라서 재건축 인허가가 나오기 어렵고, 나온다 하여도
큰 공간이익이 없는 상황이라고 합니다.
그런데 건물주는 서울시에 기부체납? (부동산 일정 부분을 서울시에 제공해서) 재건축 용적률을 기존의
법령보다 늘리고, 인허가도 쉽게 획득할 구상을 하고 있다고 합니다. 서울시의 수익과 세수증대라는 면만
본다면, 나쁜 일은 아니지만, 그곳에 전 재산을 권리금으로 주고 들어온 임차인들은 불행하게도 자신이
가꿔온 매장과 권리금을 모두 잃고 쫓겨나야 할 상황에 처한 것입니다.
서울시는 그 상가 안에 절박한 임차인의 사정은 확인도 하지 않고, 건물주와 재건축 인허가 및 용적률을 키우는
방법만을 구상하고 있다고 합니다. 현실이 이런 상황인데, 현재의 상가임대차 보호법과 개정할 내용들은 아직
우주 속 블랙홀 안에 있는 기분이 이라며, 법은 아무래도 건물주의 편이라고 하십니다.
건물주와 법은 아직 임차인을 사람 취급하지 않더라도, 서울시나 관공서가 악덕건물주를 가리는 최소한의
노력은 임차인과의 현장 방문이나, 합의서 제출 등의 노력으로 가능한 것이 아닌가 싶습니다.
관공서나 국가 기관들이 건물주와 임차인들의 자체합의를 권장한다면, 건물주와 임차인의 갈등이 일부라도
줄어드는 기초가 될 수도 있다고 생각합니다. (이런 국가기관들의 자체노력이나 조사, 제재가 없기 때문에
억울하고 불행한 임차인들이 반복되는 악순환의 원인이 되고 있음.)