[논평_맘상모_권리금약탈방지법 시행 100일을 맞이하며]
박근혜 정부는 법 밖에 놓인 위기의 임차상인들에 대한
특단의 조치를 취하라!!
오늘로부터 100일 전, 5월 13일 상가건물임대차보호법 개정안 (일명 상가권리금약탈방지법)이 시행되었다. 수십 년간 빼앗겨만 왔던 임차상인들이 직접 자신들의 권리를 외친 결과, 임차상인의 영업가치가 함부로 약탈해서는 안 되는, 보호되어야 하는 재산이라는 것이 드디어 법으로 정해지게 된 것이다.
법 개정의 가장 큰 성과는 “임차상인의 영업가치(권리금)가 임차상인의 재산”이라는 사실을 법으로 명시했다는 부분이다. 더 이상은 합법이라는 이름으로 임차상인을 내보내고, 권리금을 빼앗을 수 없다. 비록 권리금 회수기회 보장이라는 방식의 한계도 존재하지만, 피해가 극심했던 상황에서 임차상인의 영업가치를 재산권으로 인정했다는 부분은 커다란 성과가 아닐 수 없었다.
실제로 법 개정 전에 임대인에게 일방적으로 퇴거 통지를 받았던 상인들 중 일부가 개정법 시행 후 임대인으로부터 보상을 받거나(임대인이 직접 사용하는 경우), 점포를 양도하는 방식으로 권리금를 회수한 사례들이 보고되고 있다. (신사동 옷가게N, 이태원 까페O, 상암동 소매점S 등)
하지만 어쩐 일인지 맘상모는 더욱 바빠지고 있다. 쫓겨나는 임차상인의 피해가, 현장에서의 분쟁이 끊이질 않는다. 전국이 들끓는다. 흡사 100여년 전 소작쟁의와 흡사한 형국이다. 재건축 때문에, 주인이 직접 장사를 한다고, 치솟는 임대료가 감당이 안 되어서, 대기업 프랜차이즈가 들어온다고, 법이 바뀌었어도 여전히 같은 이유로 쫓겨나는 상인들이 있다. 아니 너무나 많다. 그 이유는 각양각색이지만 결국 임차상인의 삶을 뿌리부터 크게 위협하고 있다.
제일 시급한 문제는 개정법 시행 전, 단 며칠 차이로 계약이 종료된 경우이다. 새 법에서 “권리금 회수기회”를 보장함에도, 이들은 전혀 법적인 보호를 받지 못하고 있다. 그야말로 대책 없이 길거리로 쫓겨나고 있다. 거리에서 임대인에게 상생을 호소하는 것이 할 수 있는 유일한 방법이다. 법이 바뀌었지만, 자신들에게 적용이 안 된다는 것을 아는 건물주들은 여전히 내쫓는 일-권리금 약탈-을 진행 중이다. 법만 바뀌었지, 사람들의 생각은 아직 크게 변하지 않았기 때문이다. 이들에 대한 특단의 조치가 필요하다. 사회적으로 “권리금 약탈은 범죄”라는 인식을 확산시켜야 한다. 필요하다면 대통령 차원의 특별 담화라도 해야 한다. 쫓겨나는 상인들의 현실을 외면한다는 것은, 사실상 국가 경제를 포기하는 것이나 다름 없다.
또한, 법의 적용을 받아 권리금 회수기회가 보장된다 하더라도 여전히 현장에는 어려움이 많이 존재한다.
임대인이 재건축을 하고자 할 때에는 실질적으로 권리금 회수기회를 보장받기 어려운 점은 여전히 큰 문제이다. 2013년 개정 당시 재건축으로 인한 갱신거절 요건을 강화하고, 2015년 개정법에서 임차상인의 영업가치가 보장되어야 한다고 명시했음에도, 신규임차인과 임대인간에 계약 체결 시, 임대인이 신규임차인에게 재건축 계획을 사전 고지하는 경우에는 기존 임차인이 권리금을 정상적으로 회수하기 어려운 문제가 남는다. 들어올 사람이 없어지는 경우이다. 이 경우 회수기회가 보장이 안 되던 시절과 아무것도 달라진 것이 없다. 법에서 보장하라고 한 영업가치가 실질적으로 전혀 보호받지 못하는 경우이다. 지금 법으로는 아무것도 할 수가 없다. 이.제.는. 재건축 하려하는 건물주들은 이미 일궈진 상권이기에 재건축 후에도 받게 될 시세 권리금을 옮겨가 생계를 이어가야 하는 기존 상인에게 그 가치를 줘야하는 게 맞기에 특단의 조치가 필요하다.
또한, 임차상인은 여전히 5년짜리 비정규직에 불과하다. 법에서 보장하는 갱신기간 5년을 초과할 경우, 임차상인은 대단히 불안한 처지에 놓이게 된다. 갱신거절에 대응할 수 있는 것이 “양도양수”라는 방식으로만 남게 된다. 물론 “임차상인의 영업가치가 보호되어야 한다”는 사회적 합의가 보다 더 충분히 이루어진다면, 소수의 임대인들이 손해배상을 감수하면서까지 약탈적 의도를 가지고 기존 상인을 내쫓는 일들이 줄어들겠지만, 여전히 상인들은 내 점포를 지킬 수 있는 기간이 5년으로 한정되는 비정규직이나 다름없는 삶을 살아야 한다. 5년 후에도 권리금을 회수할 기회는 있다고 하지만, 매번 새롭게 가게를 열어야 하는 것이다. 회수 가능한 권리금만으로 새롭게 가게를 연다는 것은 빚을 내거나 지금 보다 못한 상황으로 가야 한다는 것을 의미한다. 해외 사례에 비추어 갱신 기간을 늘리는 것을 넘어서, 사실상 기간 제한이 없는 갱신요구권 도입이 필요하다.
상가권리금 분쟁조정위원회가 필요하다. 이는 이미 개정법 시행 100일 만에 심각한 문제로 드러나고 있다. 권리금 회수기회를 방해받은 임차인들이 손해배상을 청구하려면, 무조건 소송을 해야만 하고, 소송 자체의 생소함과 어려움, 그리고 이에 따른 소송비용과 감정평가비용까지, 영세 임차상인들에게는 너무 큰 부담이 된다. 실제로 소송과 감정평가 비용 때문에 권리를 찾기 위한 손해배상을 포기하는 사례들이 나타나고 있어, 애초 법안에 있었던 시도별 분쟁조정위원회가 반드시 필요하다.
대규모 점포와 전대차 등 권리금 회수기회 보장에서 제외되는 경우는, 또 다른 큰 우려를 낳는다. 대규모점포와 준대규모점포가 제외되었던 논의 과정은 많은 이들에게 실망을 주고 있다. 충분한 검토와 논의를 거치지 않은 상황에서 “일단 제한하고 나중에 다시 논의하자”는 것은 임차상인의 권리를 보장하자는 법의 취지에 크게 어긋난다고 할 수 있다. 권리금이라는 것은 시장에서 자연적으로 발생하는 것이고, 당연히 존재한다면 함부로 빼앗겨서는 안 되는 것이다. 전대차 또한, 맘상모에 접수된 관련 피해사례들 이외에도, 건물을 직접 관리하는 부동산 등을 통해 상가를 통째로 임차해서 전대를 주는 방식으로 관리를 할 경우 일괄적으로 권리금 회수기회가 보장 안 될 수 있어 예의주시하고 있다.
새로 추가 된 회수기회 보장 기간 (종료직전 3개월)이 되려 바뀐법 취지와는 다르게 양도양수 거래 즉, 권리금회수 기회 보장의 방해를 톡톡히 하고 있다 . 계약기간이 상당기간(3개월 이상) 남아있는 상황에서 임차상인의 출산이나 이주(이민), 큰 변화나 부적합한 업종 선택으로 적자가 발생해 적자 운영을 하루빨리 벗어나려 시세보다 낮춰서라도 나가야 하는 경우등 가게를 정리해야 하는 부득이한 상황에 놓인 임차상인들이 권리금 회수기회 보장이 방해받는 사례들의 보고가 속출하고 있다. 점포를 양도하고자 할 때, 종료 전 3개월 이내가 아닌 계약기간이 상당기간 남아있다는 이유로 임대인이 권리금 회수기회를 노골적으로 방해한다면 아무런 대응을 할 수 없다. 임차상인의 신변상의 이유로 권리금회수 기회 보장인 양도양수를 임대인의 권리라 할 수 있는 시세에 맞는 임대수익에 대해 침해 받는 것이 아니라면 건물주는 양도양수= 권리금회수 기회 보장을 방해할 이유가 없는 것이다. 당장 수십년 동안 언제든 해왔던 양도양수 관행이 잘 이어갈 수 있게 3개월의 제한을 빼야하는 추가적인 법적 수정이 시급하다.
독소조항을 노골적으로 이용하는 건물주들도 보고되고 있다. 임대인의 방해금지의무 예외 사유 중 “임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우”는 전형적인 독소조항이다. 상가권리금은 그 특성상, 월차임보다 많게는 100배 가까이 되기도 한다. [서울시내 상가 평균 권리금은 9780만원(2014.2 서울시 실태조사), 평균 월차임 327만원(2014.01.29 서울경제)으로 30배. 맘상모 회원들 대상 설문 결과 권리금은 월세의 평균 53배임] 권리금이 18개월분 월차임보다 현저하게 클 경우, 임대인이 의도적으로 18개월분의 월차임을 포기하면서, 다른 방식으로 합법적 약탈을 시도할 가능성이 우려되었는데, 이것이 현실로 나타나고 있다. 정말 놀랍게도, 노골적으로 18개월 비워둘테니 나가라는 건물주가 있는 것이다. 법 취지와는 완전히 어긋난 것이지만 법적으로는 대응할 방법이 없다. 노골적으로 약탈적 의도를 드러낼 수 없게 법을 더 강화해야 한다.
맘편히 장사하는 것, 이것이 우리의 소박한 요구이다.
맘상모와 함께 법안의 부족한 점들을 계속해서 보완해 나가자. 법에서 정한 보다 엄격한 사유 이외에는 갱신 거절이 안 되도록 기한 제한 없는 갱신 보장과, 모든 임대차에 대한 월차임 인상 상한제한 적용, 재건축, 전대차, 대규모 점포 등 권리금 회수기회가 보장이 안 되는 경우에 대한 대책이 마련되어야 한다. 또한 도시및주거환경정비법과의 연계로, 재개발을 이유로 권리금을 잃고 쫓겨나는 일 또한 없도록 대책이 필요이다.
임차상인들의 권리에 대한 국민들의 공감대를 확대하기 위한 활동을 활발히 벌이자. 존재함에도 불구하고 부정당해왔던 권리들의 정당함과 소중함을 우리는 잘 알고 있다. 200년 전 노예라 불리웠던 ‘사람’들, 100여년 전 참정권을 외치던 여성들, 십여년전 이동권을 주장했던 우리 나라의 장애인들, 그리고 노동자들, 빈민들, 이주민, 소수자들. 지금의 임차상인들이 그렇다. 임차상인의 권리가 존재하고 지겨져야 하는 소중한 가치라는 것을 널리 알리고, 임차상인들이 주체가 되어 권리를 실현해가는 과정을 만들자.
그리고 정부는 법 밖에 놓인 임차상인들을 위한 정부차원의 특단의 조치를 마련해 달라. 2014년 경제혁신 3개년 계획에서 권리금 보호방안에 대한 계획을 발표했던 것처럼, 법 밖에서 쫓겨나는 임차상인들을 위한 특단의 조치가 필요하다!
맘편히 장사하는 것, 이것이 우리의 소박한 요구이다.
2015년 8월 20일 권리금약탈방지법 시행 100일
맘편히장사하고픈상인모임