아파트 공사 관련 질의
작성일 2022-06-21
첨부파일
| 질문 : 질의서 <참조> 답변 : 안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다. 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1~2. 먼저 공동주택관리법 제29조 제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하도록 규정하고 있고, 이와 관련하여 같은 법 시행규칙 제7조 제2항에서 “법 제29조제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다.”고 규정하고 있습니다. 한편, 동 조 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있고, 이 경우 국토교통부 회신사례에 따르면 장기수선계획을 조정하기 위해서는 계획기간, 조사 및 진단, 장기수선충당금 추가 필요금액 등을 고려하여 전체 장기수선계획을 종합적으로 볼 필요가 있으므로 동 조 제2항의 조정과 같이 조정안을 마련하여 검토하고 조정하는 것이 바람직한 것으로 판단하고 있습니다. 따라서 상기 내용을 고려하면 질의의 공사가 귀 공동주택 장기수선계획 조정을 통하여 공사를 실시하여야 하는 경우 입주자대표회의와 관리주체가 조정안을 마련하여 검토하고 해당 조정안에 대해 입주자의 서면동의를 받아 장기수선계획 조정을 한 후 조정된 장기수선계획에 따라 장기수선공사를 실시하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. 다만, 상기 법령과 같이 장기수선계획 조정주체는 “입주자대표회의와 관리주체”로 해당 공동주택에서 장기수선계획을 조정하고자 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받는 경우 해당 업무와 관련한 사항(장기수선계획 조정 시 서명동의 양식, 동의방법 및 절차 등에 대해서는 공동주택관리법령에서는 구체적으로 규정하고 있지 않음)은 “입주자대표회의와 관리주체”에서 관리규약 내용 등을 고려하여 합리적으로 결정하여 운영하여야 할 것으로 사료되니 참고하시기 바랍니다. 한편, 질의내용에서 관리사무소장이 “다른 절차를 진행해야 된다”는 내용과 “장기수선충당금 사용 동대표 의결을 해야 서면 동의를 받는 절차를 진행할 수 있다”는 내용에 대해 구체적인 경위나 의미에 대해서는 알 수 없습니다만, 공동주택관리법 시행령 제31조 제5항에 따르면 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하도록 규정하고 있어, 관리주체가 장기수선충당금을 사용하는 경우 동 법령에 따라 장기수선충당금 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용하여야 할 것이나, 상기 법령에 따라 장기수선계획 조정 절차를 진행하는 경우 관리주체가 사전에 위 장기수선충당금 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하는 것은 아닌 점 참고하시기 바랍니다. 상기 회신내용을 참고하여 주시기 바라며, 질의내용과 관련하여 귀 공동주택 관리사무소장의 업무 수행에 관한 적합 여부 및 이에 따른 행정조치 등에 대한 보다 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 가지고 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다. 3. 공동주택관리법 시행령 제25조 제1항 제3호 가목에 따라 장기수선충당금을 사용하는 공사의 경우 입주자대표회의가 사업자를 선정(계약의 체결을 포함)하고 관리주체가 집행하는 사항으로, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표 7] “주택관리업자 및 사업자 선정방법” 제2호가목에서 장기수선공사 사업자 선정 시 계약자는 입주자대표회의로 명시하고 있어, 장기수선충당금을 사용하는 공사 사업자 선정주체는 입주자대표회의인 점 참고하시기 바랍니다. 한편, 장기수선계획 조정 동의 절차 등에 관해서는 상기 회신1~2.내용과 같이 공동주택관리법령에서는 구체적으로 명시하고 있지 않으며, 이와 관련한 사항은 장기수선계획 조정주체인 “입주자대표회의와 관리주체”가 해당 공동주택 관리규약 내용 등을 고려하여 합리적으로 결정하여 운영하여야 할 것으로 사료되니 참고하시기 바랍니다. 4. 해당 공사 사업자 선정 입찰공고 등과 관련하여 입주자대표회의 의결사항에 관한 구체적인 내용은 알 수 없습니다만, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제4조 제4항에 따라 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거치도록 규정하고 있는 점 참고하시기 바라며, 질의의 경우 위 지침에 따라 입찰과 관련한 중요 사항에 대해 입주자대표회의 의결이 있었는지 여부 등을 고려하여야 할 것으로 사료되니, 질의와 관련한 적절한 업무 수행 절차 등에 대한 보다 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 가지고 귀 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다. 회신 내용에 대해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 전화(031-738-4750)나 홈페이지(http://myapt.molit.go.kr)로 문의하시면 성실하게 답변 드리겠습니다. 참고로 공동주택 관리에 관해 「자주 묻는 질문」은 중앙공동주택지원센터→민원상담→자주 묻는 질문에서 찾아볼 수 있음을 알려드립니다. 건강 유념하시고 행복한 하루되시기 바랍니다. 감사합니다. ※ 본 답변은 고객님께서 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서의 효력은 없을 수 있습니다. |
다음검색