공동주택관리법 제7조 제1항 제1의2호 적용 시점(국토교통부 행정해석 관련)
접수번호 2AA-2206-0466152
접수일자 2022-06-15
질의내용
안녕하십니까
이번 공포된 「공동주택관리법」 일부개정 내용중 「공동주택관리법」 제7조 제1항 제1의 2호 의 적용과 관련된 질의입니다.
개정된 법률안은 주택관리업자 선정에 경쟁입찰과 수의계약시 중요사항은 입주자등의 과반수 동의를 받도록 규정하고 있으며, 적용시점은 「공동주택관리법」 부칙 제2조에 따라 시행(22년12월11일)이후 주택관리업자를 선정하는 경우부터 적용한다고 하고 있습니다
하지만, 주택관리업자 선정과 관련하여 부칙 제2조 ‘주택관리업자를 선정하는 경우’에 대하여 적용시점에 대한 이견이 있는 상황입니다.
실질적으로 대부분 이 법 시행적용 이전부터 일부 주택관리업자의 선정절차가 진행되는 경우「공동주택관리법 시행령」 제5조 제2항 제2호 가목에 따라 사전에 의견을 청취하도록 하고 있어 일반적으로 이 의견 청취는 공동주택관리규약에 따라 계약종료일 2개월 이전에 입주자등을 통한 의견을 청취하는 절차를 진행하고 있으며 선정절차 진행시점과 재계약 시점이 부칙상 적용 시점과 전․후로 걸쳐 있는 경우(선정절차는 법 시행 이전에 진행했으나, 22년 12월 11일 이후 계약을 체결하거나 계약기간이 종료되는 단지*)는 구법이 적용되는지 또는 개정 법이 적용되는지 여부가 현장에서 의견이 분분하여 질의합니다.
* 사례)선정지침 제21조에 따르면 “낙찰자가 선정된 후 10일 이내 계약을 체결하지 않으면 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.”라고 하고 있는데 2022. 12. 11일 이후에 계약기간이 종료가 되어도 2022. 12. 11. 이전부터 동의절차와 낙찰 및 선정절차등을 진행한 경우 어느 법을 적용하는지 여부
<질의 요지>
1. 만약, 2022년 12월 11일 이후에 계약기간이 종료되는 업체가 재계약을 위한 선정 절차를 진행할 경우 이 법 시행 이전부터 동의절차등(수의계약: 10분의 1 이의제기 및 입주자대표회의 3분의 2 이상 동의/ 경쟁입찰: 입주자대표회의 의결)을 진행하여 선정 및 낙찰절차를 2022년 12월 11일 이전에 완료했으나, 계약체결은 2022년 12월 11일 이후에 할 경우 선정일을 기준으로 구 법이 적용되는지? 아니면 계약체결일을 기준으로 신 법이 적용되는지?
2. 주택관리업자 계약기간 종료일이 2022년 12월 11일 이후라도 사전에 동의절차와 계약체결까지 신 법 적용시점 이전에 마무리 하는 경우에는 동의절차와 계약체결일을 기준으로 구 법이 적용되는지? 아니면 해당 업체의 계약종료일을 기준으로 신 법이 적용되는지?
3. 개정법률 부칙 제2조 상 ‘~선정하는’의 의미가 선정하는 절차가 개시되는 시점으로 봐야 하는것인지 아니면 선정절차가 완료된 시점으로 봐야 하는 것인지?
또한, 상기의 질의는 선정의 의미를 낙찰절차일까지를 의미하는지?
낙찰절차가 끝난 후 계약체결일까지 의미하는지? 아니면 기존계약기간 종료일을 뜻하는지?에 대한 혼란이 있어 문제가 되므로 법률의 적용시점에 대한 귀 부의 명확한 행정해석을 부탁드립니다. 감사합니다.
평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 민원요지
개정된 입주자등 동의 규정 적용 시점
2. 답변내용
ㅇ 6.10일 공포되어 '22.12.11.시행 예정인 「공동주택관리법」제7조 제1항 제1의2 신설된 규정은 아래와 같습니다.
1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
가. 경쟁입찰 : 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
나. 수의계약 : 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
- 또한, 부칙 제2조에서는 제7조 제1항 제1호의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 주택관리업자를 선정하는 경우부터 적용하도록 하고 있습니다.
ㅇ 따라서, 주택관리업자를 선정하기 위하여 최초로 절차를 이행하는 시점(입주자대표회의 의결 등)이 시행일 이후인 경우 적용되는 것으로 판단됩니다.
ㅇ 다른 궁금한 사항이 있으실 경우에는 국토교통부 주택건설공급과(☏044-201-3368, 3381)로 문의하여 주시면 친절히 답변 드리겠습니다. 끝.
공동주택관리법
[시행 2022. 12. 11.] [법률 제18937호, 2022. 6. 10., 일부개정]
국토교통부(주택건설공급과-입주자대표회의) 044-201-3371
국토교통부(주택건설공급과-장기수선계획, 행위허가) 044-201-3377
국토교통부(주택건설공급과-하자보수) 044-201-3378
국토교통부(주택건설공급과-관리비) 044-201-3380
국토교통부(주택건설공급과-사업자선정) 044-201-3368
제7조(위탁관리)
① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다. <개정 2022. 6. 10.>
1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.
1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것
② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.