입주자대표회의 미구성시 기존사업자 재계약 및 신규사업자 선정등에 대한 질의
작성일 2024-02-28
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| 질문 : 공동주택관리에 대해 지원 및 자문을 해주셔서 감사합니다. 당 아파트 기존 입주자대표회의(임기 2022.01.18.~2024.01.17.)는 임기가 만료되었고, 차기 입주자대표회의(임기 2024.01.18.~2026.01.17.)를 구성하기 위해 현재까지 동별대표자 후보자 모집 11차 공고 중 임에도 불구하고 후보등록자가 미달되어 동대표 선출을 위한 투표를 진행하지 못하여 입주자대표회의가 구성되지 않고 있어 전임 입주자대표회장이 직무대행으로 업무를 처리하고 있습니다. 이에 입주자대표회의의 의결이 필요한 계약기간 만료일이 다가오는 기존사업자 재계약 및 신규사업자 선정에 대하여 질의하오니 답변주시기 바랍니다. 질의 1. 주택관리업자 및 사업자선정지침 [별표2] 수의계약대상 "9. 계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표 7]의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우"로 명시하고 있는데 당 아파트 처럼 입주자대표회의가 미구성된 경우 입주자대표회의 의결을 받을수 없으므로 기존사업자의 사업수행실적을 평가하여 게시한후 전체 입주자등의 10분의1의 이의제기가 없는경우 전체 입주자등 과반수 동의를 받아 수의계약으로 재계약을 하는것이 가능한지? 질의 2. 주택관리업자 및 사업자선정지침 [별표2]에 따른 수의계약 대상이 되는 신규사업자 선정의 경우 전체 입주자등의 과반수 동의를 받아 수의계약이 가능한지? 질의 3. 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았더라도 기존사업자 재계약 및 신규사업자 선정을 수의계약으로 하는것이 불가능하여 입찰을 실시할 경우 입찰주요사항에 대하여 전체 입주자등 과반수 동의를 받아 입찰을 실시하여야 하는지? 이 경우 최저가입찰로만 진행해야하는지? 질의 4. 전체 입주자등 과반수 동의를 받아 사업자 선정을 위한 입찰을 실시하더라도 입주자대표회의가 계약주체가 되는 아파트보험계약, 전기직무고시점검계약, 장기수선충당금을 사용하는 공사 계약 등에 대해서는 입찰결과에 대해 입주자대표회의 의결을 받을수 없는데 이러한 경우에는 어떠한 절차를 따라야 하고 그에 대한 근거규정은 있는지? 질의 5. 그 외의 입주자대표회의 의결이 필요한 업무에 대해 입주자대표회의 구성이 완료될 때까지는 전체 입주자등 과반수 동의를 받아 집행하면 되는 것인지? 구체적이고 조속한 답변 부탁드립니다. 답변 : 안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다. 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1.~3. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제4조에 따르면 주택관리업자 및 사업자를 경쟁입찰하거나 수의계약의 방법으로 선정할 경우에는 경쟁입찰과 관련한 중요사항(입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등) 또는 수의계약과 관련한 중요사항(계약상대자 선정, 계약 조건 등)에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다고 규정(제4항 및 제5항)하고 있고, 입주자등은 입주자대표회의의 구성원이 과반수에 미달하여 의결할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 요건(*)을 모두 갖추어 경쟁입찰과 관련한 중요사항을 결정할 수 있다고 규정(제6항)하고 있어, 입주자대표회의의 구성원이 과반수에 미달하여 의결할 수 없는 경우에는 수의계약의 방법으로 사업자를 선정하는 것은 상기 지침에 적합하지 않은 것으로 사료됩니다. * 1. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니할 것 2. 제1호의 요건이 충족된 이후 전체 입주자등의 과반수 이상이 찬성할 것 따라서, 질의하신 낙찰의 방법(적격심사제, 최저낙찰제, 최고낙찰제)은 경쟁입찰과 관련한 중요사항에 포함되는 것이므로, 전체 입주자등의 10분이 1 이상이 이의를 제기하지 아니하고 전체 입주자등의 과반수 동의를 얻어 결정된 방법으로 경쟁입찰 가능할 것으로 사료되니 참고하여 주시기 바랍니다. 4.~5. 해당 공동주택 입주자대표회의의 미구성, 의결정족수 부족으로 인한 해당 공동주택의 의사결정 방법 등에 대해 공동주택관리법령에서 별도로 명시하고 있지 않습니다만, 기존 동별 대표자의 임기가 만료되고 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는 기존 동별 대표자가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위하여 필요한 범위 내에서 새로운 동별 대표자가 선출될 때까지는 그 직무를 계속 수행할 수 있을 것입니다(대법원 판례 2007.6.15. 선고 2007다6307 참조) 다만, 이 경우에도 임기가 만료된 동별 대표자는 최소한의 범위 내에서 필요한 임무를 수행하는 것이 타당할 것이므로, 공동주택 관리를 위한 일반적인 관리비 부과 및 집행업무(관리사무소 직원의 임금 지불, 현재 계약된 공사 등의 대금 결제 등)이 가능할 것이며, 법률로 정하여 반드시 해야 하는 업무(승강기 점검, 물탱크 청소 등), 주민의 안전과 직결되어 긴급히 처리해야 하는 업무는 감독기관인 해당 지방자치단체의 감독 하에 업무 수행이 가능할 것으로 판단된다고 유권해석(국토교통부 전자민원 1AA-1807-355818, 2018.7.27. “입주자대표회의 선출 및 회의 출석수당 지급에 관한 문의”)하고 있는 점 참고하여 주시기 바라며, 입주자대표회의 미구성 등으로 의결할 수 없는 경우 낙찰된 사업자의 계약체결 절차 등에 관한 보다 자세한 사항은 해당 공동주택관리의 지도·감독 권한이 있는 지방자치단체로 문의하시어 도움받아 보시기 바랍니다. 회신 내용에 대해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 전화(031-738-5088)나 홈페이지(http://myapt.molit.go.kr)로 문의하시면 성실하게 답변 드리겠습니다. 참고로 공동주택 관리에 관해 「자주하는 질문」은 중앙공동주택지원센터→민원상담→자주하는 질문에서 찾아볼 수 있음을 알려드립니다. 건강 유념하시고 행복한 하루되시기 바랍니다. 감사합니다. ※ 본 답변은 고객님께서 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서 활용하는 것은 우리 센터의 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다. |
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