안녕하십니까 ?
저는 2005년말 준공 2006년 1월 입주한 읍단위의 140 여세대 15층 아파트의 14층에 살고 있습니다. 지난번 비바람이 불때 바로 아래층 13층 천정에서 누수된다고 하여 아파트관리소장,13층주인,저와 함께 확인하였는데, 그과정에서 누수의 원인을 저희집인 14층 외벽 창틀밑의 접착실리콘 노후화와, 그 밑의 부분인 콘크리트 벽 크랙 이라고 추정하게 되었습니다.
그래서 결국 전용부분과 공용부분에 관한 논쟁이 있었는데, 아파트관리소장은 관리규약상 전용부분이 발코니창 "문틀·문짝과 이에 부수된 시건장치 등의 시설”로 표시되어 있다고 하면서 글자로 표시되지는 않았지만 실리콘 부분도 전용부분이라고 합니다.
그러나 저는 관리규약상 실리콘 부분은 언급이 없을 뿐만아니라 크랙이 생긴 창틀 밑의 콘크리트 부분은 공용부분으로 볼 수 있고, 또한 백번 양보하여 실리콘 부분이 전용부분이라고 하더라도 결국 누수가 되는 부분은 “실리콘” 그자체가 아니라, “실리콘 밑 부분과 콘크리트벽 부분의 틈새”라고 하면서 그렇다면 결국 관리규약 별표3 공용부분으로 명시된"기타 전유부분에 속하지 않는 부분”이므로 공용부분으로 생각해야 되지 않겠느냐고 하였으나 관리소장은 이를 부인합니다.
그래서 저는 여러가지 노력끝에 [서울지법 동부지원 2000.2.17. 선고 99가단 22374 판결: 확정-이하 인용- "위와 같은 공동주택의 외벽은 그 건물의 외관이나 안전을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 공용부분이라 할것이며, -중략- 더구나 집합건물의소유및관리에관한법률 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다."고 규정하여 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있다).”]라는 판결문을 보게 되었습니다.
따라서 결국 저희와 같은 경우 아파트 관리규약에 확연히 명시되지도 않은 부분 즉“실리콘”만 가지고 전유부분 이라고 할것이 아니라“실리콘과 콘크리트벽의 접합 틈새 부분”으로 보아 전유와 공용이 모호하므로 공용부분으로 보아야 하며, 더구나 판례에서처럼 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정한다는 것이 법률해석상 좀 더 타당하다고 사료되고, 아울러서 위 집소법 제6조 “설치 또는 보존의 하자” 라 한 부분은 아파트 준공 이후부터 현재까지의 과정에서 개인적으로 손대지 아니하고 자연적으로 노후된것도 보존의 하자로 볼 수 있다고 사료되오나 이에 대한 정확한 법률적 지식이 부족하여 가르침을 원하옵고 저의 사정상 가급적 빠른 답변주시면 감사하겠습니다.