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아파트란 법령상 층수가 5개층 이상인 주택을 말한다. 아파트는 보통 주택법으로 지어지지만, 건축법으로 지어지는 경우도 있다.
아파트 건설에 적용되는 법이 건축법이냐 주택법인지에 따라 많은 차이가 존재하고 특히 발코니의 확장과 같은 아파트의 관리 영역에서도 상당한 차이를 가져 오게 된다.
쉽게 설명하면 아파트 1동이 20세대 이상 이라면 주택법으로 지어진 것이다. 아파트 1동이 19세대 이하라면 건축법으로 지어진 것이다.
주상복합아파트의 경우, 주택법 적용의 예외로서 20세대 이상인 공동주택 건설이지만 건축법상의 건축 허가를 받도록 하고 있다.
▲유통상업지역을 제외한 상업지역 또는 ▲준주거지역 안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우, 1세대당 주택의 규모가 297㎡ 이하이고, 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만일 때 건축법을 적용하도록 하고 있다.
주택법은 건축법의 특별법이라 할 수 있는 있는데, ▲단독주택을 20호 이상 건설하거나 ▲공동주택을 20세대 이상 건설하려면 건축법 규정에 의한 건축허가가 아닌 주택법상의 사업계획승인을 받아 건설되도록 규정하고 있다.
그런데 건축법으로 지어지는 아파트와 주택법으로 지어지는 아파트는 그 규정 및 규칙의 적용이 차이가 있다. 따라서 건설업자들은 주택법 적용을 피하기 위하여 아파트는 여러 동이지만, 1동당 19세대씩 건축허가를 받아 여러 동을 짓는 편법을 활용하기도 한다.
주택법으로 아파트를 건설하는 경우에는 부대ㆍ복리시설의 설치가 의무화되는 등 건축법령이 정하는 제한 외에 주택건설기준 등에 관한 규정 및 규칙이 적용된다. 또한 주택공급에 관한 규칙ㆍ공동주택의 관리에 관한 조문 등 건설ㆍ공급ㆍ관리단계마다 주택법령이 정하고 있는 제한을 모두 적용 받는다.
주택관리 단계 한가지만 보아도 건축법은 하나의 조문만 있지만, 주택법은 입주자대표회의의 구성ㆍ공동주택관리규약ㆍ관리비ㆍ장기수선계획과 장기수선충당금ㆍ안전관리계획ㆍ안전점검 등에 관한 자세한 규정을 두고 있다. 그밖에 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링을 하는 행위 등을 하고자 할 경우, 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하게 하는 등 주택관리와 관련된 많은 조문을 두고 있다.
만약 발코니를 확장하려는 경우, 소유한 아파트가 어떤 법률에 따라 건설되었는지에 따라 적용되는 법률과 거쳐야 하는 행정절차도 달라지는 것이다.
※ 참고 : 아파트의 발코니를 확장 하려면…
원칙적으로 관계 법령이 정하는 건축기준을 충족하고 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하는 것 외에 이웃 입주자의 동의를 받아야 한다.
주택법은 20호 이상의 단독주택 또는 20세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우에만 적용된다. 따라서 건축법에 따라 건축된 아파트는 발코니 확장 시 입주자의 동의를 얻도록 하는 주택법 제42조의 규정이 적용되지 않는다.
정부도 ‘발코니 확장’이라는 단어를 사용하고 있지만 주택법에는 발코니 확장 시 허가를 받아야 한다는 규정은 없다. 다만, 발코니 확장 공사 시 비내력벽의 철거 또는 난방을 깔기 위한 바닥의 파손ㆍ철거 등에 해당하는 내용이 포함될 경우에만 허가를 받는 것이다.
따라서 발코니 확장에는 주택법 절차와 관련된 아래에 정리한 정부의 부연 설명을 참고할 뿐이다. 그밖에 발코니 확장 시 적용되는 화재안전시설 등의 설치에 대한 법적 검토 등도 확인할 필요가 있다.
ⅰ) 발코니 확장 허가를 받으려면 ①미리 받아둔 동의서와 함께 사유서(발코니 확장사유)를 작성하고 ②허가관청에 보관 중인 준공도면에 공사내역(비내력벽 철거나 바닥난방 설치ㆍ대피공간 등 위치표시)을 표시하여 제출하면 된다. 만일 ‘92.6.1. 이전 허가를 받은 아파트의 경우에는 건축사나 건축구조기술사의 구조안전확인서를 하나 더 첨부하여야 한다.
ⅱ) 입주민 동의는 해당 동 입구에 동의서를 게시하거나 반상회, 입주자대표회의 등을 통해 관리사무소가 대행하여 받을 수 있다. 입주민 동의는 해당 동의 “발코니 확장가능여부”에 대하여 한 번만 받아 놓으면 이후 확장하려는 세대는 개별적으로 받을 필요가 없다.
ⅲ) 자신이 거주하는 동의 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다. 여기서 입주자란 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말한다(주택법 제2조제10호). 따라서 소유자 대신 거주하는 임차인의 동의는 법적으로는 무효이다.
ⅳ) ‘발코니 확장’이라는 용어는 법적인 용어가 아니며, 주택법 제42조에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하는 행위는 비내력벽 철거 등의 행위이다.
따라서 발코니 확장 시 ①비내력벽 철거 ②난방을 깔기 위한 바닥의 파손ㆍ철거 등의 행위가 따를 경우에만 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받는 것이며, 구조체를 변경하지 않는 단순한 창호의 교체ㆍ마감재의 교체 및 기존 간이화단의 철거 등은 입주자 동의나 허가를 받을 필요가 없다.
한편 전문가의 견해로는 “발코니 확장과 직접적인 관련 없이 비내력벽을 철거할 경우 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 하는 것은 지나친 입법”이라고 합니다.
“내부 벽체의 가변성을 인정하는 것이 세계적 추세이며, 구조와 무관한 비내력벽의 철거는 공동주택의 구조적 안전에 문제가 없으며, 이는 철저한 감리나 사용검사를 통하여 해결되어야 하는 것이지 이웃의 입주자들이 동의해줄 사안은 아니다”는 설명입니다.
♣ 주의 : 개인적으로 공부하느라 발췌해서 정리한 내용일 뿐 입니다. 전문적이고 보다 정확한 내용은 다시 확인 하십시요. |