존경하는 조합원님~
사무국장입니다.
찜통 같은 무더위가 계속되는 가운데 조합원님들 모두 건강하시길 기원드립니다.
조합에서는 무더위에도 아랑곳하지 않고 이주 착공을 위하여 최선의 노력을 다하고 있습니다.
최근 2~3년 전부터 부동산 경기가 서서히 하락하여 최근에는 전국 대부분 재개발사업 현장이 진행에 속도를 내지 못하고 시공사와의 갈등과 사업비 조달의 어려움 등으로 지연되는 현장이 늘어가고 있습니다만, 우리 조합은 관리처분계획인가 고시(2024.6.5.) 후 1년여가 지난 현재 타 구역이나 주변의 재개발사업구역과 비교하여 사업 진행속도가 월등히 빠르다는 것을 알 수 있을 것입니다.
| 특히, 우리 조합은 본격적인 이주비 지급(2024.8.13)과 함께 이주가 시작된 지 불과 2개월여가 지날 즈음 시공사가 허그의 「표준사업약정서」에 날인을 거부하여 이주비 지급 중단사태가 발생하는 절체절명의 위기에 놓이기도 하였습니다. 그러나 조합장께서 탁월한 기지를 발휘하여 조합원들이 일시적으로 본인의 이주비에 대한 이자를 대납하게 함으로써 시공사의 압박을 이겨내고 사업을 정상궤도에 올려놓기도 하였습니다. |
이러한 중차대한 위기를 맞았을 때 우리 조합처럼 슬기롭게 대처한 조합은 지금까지 단 한 곳도 없었으며, 여타 사업장이라면 사업이 전면 중단되는 불행한 사태로 이어졌거나 조합이 시공사에 끌려가는 현상이 발생했을 것입니다.
그러나 우리 조합은 단시일 내에 위기를 극복하고 중단없이 쾌속으로 질주할 수 있었던 동력은 우리 구역의 탁월한 입지조건도 있겠지만 예상되는 문제점들을 미리 파악하여 준비하고 대처하는 조합장의 안목과 조합원 모두의 적극적인 참여가 있었기에 가능한 결과라 아니할 수 없을 것입니다.
그동안 이주 철거를 하기 위하여 진행해 온 내용을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
1. 먼저 이주비 지급 및 이주 관련입니다.
①아파트를 분양 신청한 조합원은 1금융권인 신한은행으로부터 이주비를 받고 순조롭게 이주를 하였으나 상가를 분양 신청한 조합원은 1금융권에서 규정 및 시스템상 이주비를 취급할 수가 없었습니다.
그러나 각고의 노력으로 허그의 승인을 받은 후 입찰에 부친 결과 금리를 가장 낮게 제시한 아이엠증권이 새마을금고를 취급 금융기관으로 정하여 2025. 07. 04(금) ~ 05(토)까지 2일간 이주비 신청을 받았으며, 7월 중에 이주비가 지급될 예정입니다.
②법인명의 조합원은 시스템상 1금융권과 2금융권 모두 이주비 대출이 취급되지 않아서 끝없는 노력으로 저축은행과 연결이 되어 담보대출로 이주비가 지급될 수 있도록 주선하였습니다.
그동안 많은 어려움이 있었지만 이렇게 이주비 지급업무를 성공적으로 최종 마무리하게 되어 아주 다행스럽게 생각합니다.
③이렇게 조합에서는 이주비 지급에 따른 조합원들의 애로사항을 해결하는가 하면, 한편으로는 명도소송 및 손해배상청구소송을 제기하면서 이주센터를 직접 운영하여 이주를 독려하였으며, 불철주야 노력한 결과 만족할 만한 성과를 거두고 현재 이주상황은 다음과 같습니다.
| 구분 | 세대 수 | 비고 | |
| 조합원 세대 | 전체 | 1,713 | 이주율 97.3% |
| 이주 | 1,666 | ||
| 미 이주 | 47 | ① 구역 내 거주 조합원 4세대 (7월 중순 계고집행 후 7월 말경 강제집행 예정) ②이사 후 공가 확인 진행 중 1세대 ③영업권 등 세입자 42세대 (영업권자는 수용재결 후 강제집행 예정) | |
| 현금 청산자 | 전체 | 95 | 협의 매수 28 |
| 미 협의 | 67 | ①현재 구역 내 거주자 2세대 ②전원 수용재결 진행 중 | |
| ※미 이주자에 대한 손해배상청구소송 대상자는 소송의 효과로 대부분 이주를 완료하였고, 소수는 현재 소송 중에 있으므로 판결 후 처리할 예정입니다. | |||
⑤조합에서는 그동안 매주 수요일에 이주업무 관련 협력업체 회의(이주센터, 변호사, 수용재결 등 관련 업체)를 개최하여 진행업무를 점검하고 원활한 이주 방안을 모색하고 있으며, 앞으로도 계속될 것입니다.
2. 조합원 니즈를 반영한 사업시행(설계) 변경 관련입니다.
우리 조합은 국내 최고 수준인 「아크로 라로체」의 표준 설계를 적용하면서 조합원들이 희망하는 각 평형별 단위 평면도를 반영한 설계변경을 통하여 한층 더 내실 있고 수준 높은 최고급 아파트로 업그레이드 하였습니다. 조합원 총회(2024.10.20.) 의결 후 설계변경을 마치고 현재 각종 심의를 받고 있으며, 심의는 최초 사업시행인가 때와 별 차이가 없을 정도로 업무량이 많으며, 특히, 우리 조합은 시민공원을 접한 특별건축으로 각 심의마다 까다롭기가 일반구역과는 비교가 되지 않을 정도입니다. 이 또한 슬기롭게 잘 극복하고 있지만 이로 인한 필수적인 시간도 필요함을 감안해야 할 것입니다.
3. 다음은 건축물 해체(철거) 업무 관련입니다.
먼저, 구청에서는 전면철거를 원칙으로 하고 있으나 부분철거를 하기 위하여 조합장께서 최선을 다해 협의하고 있으며 건축물 해체를 위한 2025.07.08.(화) 협력업체 회의(시공사, 철거회사, 건축물해체계획, 지장물, 국공유지 매수업체)를 개최하여 전반적인 문제점들을 점검하고 최대한 빠른 시일 내에 철거 준비가 되도록 조치하였습니다.
①건축물 해체(철거)는 광주 학동 철거건물 붕괴사고 이후 준비과정이 아주 복잡하고 상상하는 것 이상으로 업무량이 방대해졌습니다.
②조합원이 이주한 후 빈집이 되면 바로 철거를 할 수 있는 것이 아니라 철거 준비과정이 아주 복잡하고 많은 업무가 선행되어야 합니다.
먼저 전기, 수도, 도시가스 폐전 및 정화조 청소, 폐기물처리를 확인하고, 석면조사를 실시한 후 석면철거 계획을 세워서 노동청에 신고하고, 건축물 해체계획서를 작성하여 구청에 신고 또는 허가를 신청하게 되며, 심의위원의 심의를 받게 됩니다.
③심의에 통과되면 구청장이 선정해 주는 감리자가 현장에 투입되어 해체계획서대로 건축물이 철거되는지 관리 감독을 하게 되며. 우리 조합의 건축물 중 신고대상은 총 704개 동, 허가대상은 총 101개 동입니다.
④신고대상 건축물과 허가대상 건축물의 해체계획서에는 다음과 같이 『건축물 주변 조사』부터 환경공해 조사, 지하 매설물 관련 및 어떤 공법으로 해체할 것인지? 무슨 장비를 사용할 것인지? 를 포함해서 최종적으로 『부지정리』까지 철거 전반에 걸친 복잡한 내용이 포함된 수백 페이지의 계획서를 작성하여 신청서를 접수하게 되므로 일반적으로 생각하는 것보다 훨씬 많은 시간이 소요됩니다.
따라서 필수적인 시간이 필요함을 안내하오니 이점 참고하시기 바랍니다.
⑤아래의 첨부 계획서 목차에서 알 수 있듯이 ㉠신고대상 건축물은 1건(약 100개 동씩 묶음)에 370페이지 정도로 8건의 계획서가 작성되며, ㉡신고대상 건축물은 1건(10개 동씩 묶음)에 760페이지 정도로 10건의 계획서가 작성되는 방대한 물량입니다.
⑥이러한 업무를 협력업체에 맡겨만 둔다면 온갖 사유를 들어 어느 세월에 계획서가 완성되어 접수가 될지(?) 기약할 수가 없을 것입니다. 따라서 조합에서는 매일 진행업무에 대한 점검과 함께 독촉을 게을리하지 않음으로써 소기의 목적을 달성할 수 있도록 만전을 기하고 있습니다.
⑦특히, 해체 허가 대상(101개 동)인 건축물은 구청에서 매월 1회 1건(10개 동)만 심의를 하고 있으므로 준비부터 심의 종료까지 너무 많은 시간이 소요됩니다.
그러나 조합장께서 구청과 협의하여 횟수를 늘리든지 또는 심의 건수를 늘려 최대한 시간을 단축할 수 있도록 방법을 강구 할 예정입니다.
4. 석면 해체 후 건축물 해체
①석면은 1급 발암물질로 분류되어 해체 시 취급이 매우 까다롭고 엄격합니다. 해체계획서에 석면조사 보고서를 작성하여 노동부에 해체신고를 하게 되며, 석면 해체와 관련한 감독기관을 보면 ㉠작업자는 노동부 ㉡비산먼지는 구청 ㉢농도측정은 시청에서 관리하는 엄격하고 복잡한 구조입니다.
②석면은 발암물질이므로 전문가(폐 건강 검진을 받아 이상이 없는 사람 중 사전교육을 받은 사람)를 투입하여 해체작업을 하며, 작업자는 전신이 석면에 노출되지 않도록 우주복을 연상케 하는 복장(마스크, 장갑, 옷, 신발, 머리 등 보호)으로 현장에 투입되어 장비를 착용하고 석면을 해체하게 됩니다.
③해체한 석면은 바람에 날리거나 외부인이 접촉하지 않도록 비닐로 완전히 포장하여 따로 보관하였다가 석면처리를 위한 탑차 형식의 전용 차량에 실어서 특수폐기물처리장으로 반출하게 됩니다.
④이러한 복잡한 과정이 선행된 후 비로소 철거 장비가 들어가 건축물을 부수고 본격적인 건물해체작업이 시작되는 절차를 거치게 되며, 만약, 철거 중이라도 처리되지 않은 석면(슬레이트 조각 등)이 현장에서 발견되면 철거공사를 중단해야 하는 등 문제가 발생할 수 있으므로 아주 철저한 준비와 처리가 수반되어야 합니다.
따라서 조합에서는 최대한 빠른 업무추진도 중요하지만 동시에 업체만 믿고 방심하지 않고 업체관리에 만전을 기하면서 절차에 따른 필수적인 시간이 소요되어야 함을 안내하오니 이해하여 주시기 바랍니다.
5. 시공사에 건축물 부분철거 강력 요청
우리 조합은 이주가 97% 이상 진행됨에 따라 아래와 같이 시공사인 디엘이앤씨에 부분철거를 위한 준비에 적극적으로 임해 달라는 강력한 공문을 발송하였습니다. 그동안 부산 지사장(소장)과 우리 조합 담당자를 통하여 수차례 부분철거 준비를 요청하였으나 실질적인 행위를 보이지 않고 있으므로, 철거 지연에 따른 시공사의 엄중한 인식을 요청하였고, 만약, 조합이 계획하고 있는 일정에 따라 철거가 진행되지 않고 지연될 경우 관계기관이나 언론을 통한 문제 제기와 손해배상 등 행정적, 법적 조치를 취할 수 있음을 강력히 경고하였습니다.
따라서 시공사가 부분철거에 적극 임해 줄 것을 기대해 봅니다.
■ 디엘이앤씨에 발송한 공문
■관리처분계획 인가 후 개략적인 진행절차
■신고대상 건축물 1건당 해체 계획서 내용(약370페이지)
■허가대상 건축물 1건당 해체 계획서 내용(약760페이지)
