묘지 등 불법전용된 농지의 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 대응방법
요즈음 농지를 소유하고 있는데
농지 일제 조사 등에 따른 농지처분명령을 받았다고 하거나
농지를 취득하여 소유권이전등기하려는데
해당 농지에 묘지 등이 있거나 타 용도로 사용하고 있다 하여
농지취득자격증명을 발급받지 못하여 소유권이전등기를 하지 못하는데
농지처분명령을 피해가는 방법이나
소유권이전등기를 할 수 있는 특별한 노하우가 있는지에 대해
인터넷이나 강의 등에서 듣거나 알고자 하는 경우가 많이 있다.
모든 것(일)에는 원칙( 정도)이 있고 제약된 사항을 해소하여야 하는데
아직도 불법은 불법대로 놔두고 짬짬이라든지 어떤 커미션 등으로
해결할 수 있다고 믿는 사람들이 주변에 많이 있는듯하여 안타깝다.
지금이 어느 시대인데
그런 것이 통하거나 그러한 방법으로 해결 가능하다고 믿는가?
앞에서 해결 방법을 말했듯이
원칙에서 벗어난 잘못된 것을 바로잡아야만
처분명령에 의한 처벌을 받지 않고 소유할 수가 있을 것이고
농취증 발급 불가한 사유를 해소하여야만
농취증을 발급받아서 소유권이전등기를 할 수 있는 것이다.
이는 어느 일 어느 곳에서 나 마찬가지의 해법이라고 본다.
여기쯤써 그걸 누가 모르냐
그렇게 안 하고 해결하는 특별한 노하우를 알거나
그것을 알고자 하는 것이지 하는 사람들이 있을 것이다.
다시 말하지만 그런 해법은 없다.
설사 임시변통으로 한다 하여도 적법하지 못하여
결국은 좋은 결과를 얻기 어렵다.
법과 원칙 기본을 정확히 이해하고
그 주어진 조건을 충족하면서도 얼마든지 합법적으로 할 수가 있으니
부동산 소유자나 투자자라면 정도를 걷는 투자를 하는 것을 권한다.
과거 어느 시절 또는 그때 그 어느 시절 생각하지 말고
이제는 제대로 된 자산관리나 투자를 하는 문화를 만들어 가자.
그럼 불법전용된 농지의 경우에 보유와 소유권이전등기에 대하여 알아보고자 한다.
불법전용된 농지의 유형으로는
가장 많은 것이 신고나 허가 없이 오래전부터
조상님 등의 묘지로 사용하는 것이며
그다음으로 불법이든 합법이든 건축물 등의 부지로 사용하는 것이며
이런저런 사유로 농사를 안 짓고 휴경하는 것이다.
농지에서의 불법행위는 한마디로
농사나 농업용으로 사용하지 않고 휴경이나 타 용도로 사용하는 모든 것을 말한다.
먼저 소유자가 보유할 수 있는가에 대하여는
기존의 소유자라면 일부를 불법전용되었고
나머지 대부분을 농지로 사용하고 있다면
지금까지는 이에 대하여 원상복구나 처분의무를 부과하지는 안 있다.
히지만 최근 농지법이 강화되면서
상속받은 농지나 도시지역 편입 농지라도
농사를 안 지으면 처분의무를 부과하고 처벌하고 있으니 주의가 요망된다
다음 불법전용된 농지를 취득하여 소유권이전등기할 수 있는가이다
원상복구를 하지 않는 한은 취득이 불가하다
법령에서 불법전용된 농지는
농지취득자격증명을 발급할 수 없도록 정하고 있기 때문이다
다만 농취증없이 소유권 등기가 가능한 상속 등은 가능하다.
그렇다면 불법전용된 농지는 수유권 이전등기할 수 없는가
그렇지는 않다.
불법행위를 제거하고 농지 상태로 원상복구하고
농지취득자걱증명 발급받으면 된다
통상적으로 일반 매매 등에서는 당사자가 원상복구하고 신청 하도로 하고 있다
하지만 경공매처럼 입찰 예정자인 신청인이
원상복구가 불가한 경우에는
농취증신청할때 원상복구 계획서를 첨부하여 신청하고
그 계획이 실현 가능하다고 판단되면
농취증을 발그받아 소유권이전이 가능하다.
일부에서는 이 원상복구 계획서로
모든 불법 농지의 취득이 가능하고 소유할 수 있다고 하는 경우가 있다
하지만 원상복구 계획서를 제출한 경우에는
그 기한 내에 원상복구하고 농사지어야 하며
그 계획대로 이행하지 아니하면 행정기관에서는
농지법에 의거 처벌을 할 수가 있다.
한 가지 방법은 허위농취증 신청 발급으로 처벌할 수 있다.(농지법 57조)
두 번째는 휴경이나 타 용도 사용으로 농지처분명령을 할 수가 있다.(농지법 11조, 63조)
결국은 불법행위를 치유하지 아니하고는 소유할 수가 없다.
불법전용된 농지(묘지·불법건축물 등)의 농취증 발급 가능 여부에 대하여 다시 한번 정리를 해 보면
지목이 전·답·과수원이고, 실제로 농지로 이용되지 않더라도
불법전용 상태라면 여전히 농지법상 ‘농지’로 보며 농취증 발급 대상이다.
즉, 묘지가 들어섰다. 불법건축물이 있다. 장기간 방치되어 농지로 사용이 어렵다
그러하더라도 농취증은 필요하다.
농지법은 “불법전용 농지는 원상복구해야 한다"라는 원칙을 두고 있지만,
매수자가 원상복구 계획서를 제출하고 실현 가능성이 인정되면
농취증 발급이 가능하다.
즉, 매수자가 복구 계획서를 제출하고 지자체가 “복구 가능하다"라고 판단하면
농취증 발급이 가능하다
2024년 수원지방법원 판결은 매우 중요한 기준을 제시했다.
관할 읍장이 “불법전용 상태라서” 농취증을 반려했는데,
법원은 그 처분이 위법이라고 판단했다.
그 이유는
불법전용이 있어도 농지 자체는 농지법상 농지이고
이를 이유로 농취증 발급을 금지하는 법적 근거가 없으며
행정청은 원상복구 가능성을 조사해야 하는데 이를 하지 않았고
경매·매매 과정에서 원상복구를 이유로 농취증을 거부하면
농지 거래 자체가 불가능해져 법 취지에 반한다.
따라서 불법 전용망을 이유로 농취증을 거부하는 것은 위법하다는 것이다
그럼 불법전용 농지 취득 시 대응 방법은 무엇일까?
신청인이 원상복구 계획서를 작성 제출하면
지자체는 복구 계획의 실현 가능성을 기준으로 판단하여야 한다.
계획서에는 묘지·불법건축물 철거 계획, 복구 일정, 복구 비용 및 실행 가능성, 복구 후 농지 이용 계획이 포함되어야 하고
지자체가 반려할 경우에는 이의신청 또는 행정소송도 가능하다.
판례에 따르면, 불법전용만을 이유로 농취증을 반려하는 것은 위법이므로
이의신청·행정심판·행정소송 모두 승산이 있다.
경매 농지는 소유자가 이미 부재하므로 원상복구를 매수자에게 요구하며
농취증을 거부하는 것은 법원이 명확히 "부당하다"라고 판단했다.
경매 농지라도 원상복구 계획서 첨부하여 제출하면 농취증 발급이 원칙적으로 가능하다
다른 한 가지는 농지법 시행인 1973년 1월 1일 이전에
전용 여부를 확인할 필요가 있다.
만약 묘지·건축물이 1973.1.1 이전부터 존재했다면
해당 부분은 농지에서 제외되므로 농취증 없이 취득 가능하기 때문이다.
이를 표로 정리하면
| 상황 | 농취증 발급 가능 여부 | 근거 |
| 묘지·불법건축물 등 불법전용 농지 | 가능 (복구계획 제출 시) | 정부 지침 |
| 지자체가 불법전용만을 이유로 반려 | 위법 | 2024년 판례 |
| 경매 농지 | 발급 가능 | 2024년 판례 |
| 1973년 이전 전용 | 농취증 불필요 | 정부 지침 |
행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영
연락처 : 010-5340-1788
농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,
농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가
카페 http://cafe.naver.com/dabujadl
유트브 농지오케이윤세영의 부동산투자재테크
https://www.youtube.com/channel/UClvCJZ_aNvnQYITqtIItX7Q
농지법 시행령
제7조(농지취득자격증명의 발급)
③ 제2항제3호에 따른 농지취득자격의 확인기준 등에 관한 세부사항은 농림축산식품부령으로 정한다.
② 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제1항에 따른 농지취득자격증명의 발급신청을 받은 때에는 다음 각 호의 요건에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급해야 한다
3. 법 제8조제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 제출해야 하는 경우에는 그 계획서에 같은 항 각 호의 사항이 포함되어야 하고, 그 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것
농지법 시행규칙
제7조(농지취득자격증명신청서 등)
⑤ 영 제7조제3항에 따라 농지취득자격을 확인할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려해야 한다. 이 경우 정보ㆍ통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받는 학교에 재학 중인 학생 또는 야간수업을 받는 학생 등 통상적인 농업경영 관행에 따라 농업경영을 할 수 있다고 인정되는 학생, 농업경영을 하고 있는 학생 또는 법 제6조제2항제3호의 목적으로 농지를 취득하려는 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생을 제외한 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 본다.<개정 2012. 6. 29., 2016. 1. 21., 2022. 5. 18.>
1. 취득대상 농지의 면적
2. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계ㆍ장비ㆍ시설 등의 확보여부 또는 확보방안
3. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자만 해당한다) 및 임차 농지 현황(농지를 임차하고 있는 자만 해당한다)
4. 경작하려는 농작물 또는 재배하려는 다년생식물의 종류, 영농 착수ㆍ수확시기 및 작업일정 등이 포함된 영농계획
5. 농작물의 경작지 또는 다년생식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태
6. 신청인(세대원의 노동력을 활용하려는 경우 세대원을 포함한다)의 연령ㆍ직업ㆍ영농경력ㆍ영농거리 등 영농여건
7. 신청인의 영농의지
8. 최근 3년간 농지취득자격증명 발급 이력(해당 농지를 취득한 경우 그 농지의 소유기간을 포함한다)
9. 농지 취득자금 조달계획
농지취득자격증명발급심사요령
제8조(농지취득자격증명 발급요건) ① 농지취득자격증명신청서를 접수한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지취득자격증명신청서 및 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서의 기재사항과 주민등록 및 농지원부 등에 따라 신청인이 다음 각 호의 요건에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격자격증명을 발급하여야 한다. 이 경우 신청인이 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 제출한 경우로서 필요하다고 판단되는 경우에는 현지 확인 등을 하여야 한다.
5. 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 제출하여야 하는 경우에는 그 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것. 이 경우 다음 각 목의 사항을 종합적으로 고려하여하며, [별표 1] 농지취득자격 확인기준에 부합하지 않는 경우 신청인의 농업경영계획이 실현가능하지 않다고 판단할 수 있다. <각 목 외 전문개정>
가. 취득대상 농지의 면적
나. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계ㆍ장비ㆍ시설 등의 확보여부 또는 확보방안
다. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한정한다) 및 임차 농지현황
라. 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년생식물의 종류, 영농 착수시기, 수확시기, 작업일정 등이 포함된 영농 계획
마. 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태
농지제57조(벌칙) 제6조에 따른 농지 소유 제한이나 제7조에 따른 농지 소유 상한을 위반하여 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받은 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액(土地價額)[이하 “토지가액”이라 한다]에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.
농지법 제63조(이행강제금) ① 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 해당 농지의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정평가한 감정가격 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조에 따른 개별공시지가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 같은 법 제8조에 따른 표준지공시지가를 기준으로 산정한 금액을 말한다) 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금을 부과한다. <개정 2021. 8. 17., 2023. 8. 16., 2024. 1. 2.>
1. 제11조제1항(제12조제2항에 따른 경우를 포함한다)에 따라 처분명령을 받은 후 제11조제2항에 따라 매수를 청구하여 협의 중인 경우 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 지정기간까지 그 처분명령을 이행하지 아니한 자