하지만 상품별로 전망은 엇갈린다. 잘 될 것으로 보이는 상품이 있는 반면, 공급과잉 등으로 어려움이 예상되는 분야도 적지 않다.
이에 따라 내년 부동산 분야별 2015년 시장 전망과 투자 가이드를 시리즈로 준비했다. 그 첫 번째 순서로 주택시장 전망과 시장에 미칠 변수 등을 살펴본다.
올해 주택시장은 전반적으로 상승세를 보였다. 서울·수도권만 해도 지난해 ‘마이너스’였던 집값이 올해는 소폭이나마 ‘플러스’로 돌아섰다.
지난 몇 년간 집값이 지속적으로 하락하면서 2005년 이후 형성된 거품이 해소된 덕분이라는 게 전반적인 평가다. 지방은 지난해 상승세를 올해도 이어갔다.
전문가들은 이 같은 최근의 흐름을 감안하면 내년에도 주택시장은 전반적으로 ‘상승세’를 보일 것으로 전망한다. 변수가 없는 건 아니지만, 집값은 올해보다 상승 폭이 더 커질 것이라는 전망도 나온다.
전세난 속 매매 수요 증가 예상
내년 집값이 상승세를 보일 것이라는 긍정적 전망은 수급 상황 때문이다. 우선 아파트 입주 물량이 감소하고 이주와 철거 수요가 크게 증가한다. 기존 재고 주택은 감소하는 반면에 이주 수요가 대거 발생하는 것이다.
실제로 내년 서울·수도권의 신규 입주 물량은 10만4277가구로 올해(13만3950가구)보다 22.2% 준다. 지방 5대 광역시도 내년 신규 입주 물량이 5만2493가구로 올해(6만5270가구)보다 19.6% 준다.
아파트 신규 입주 물량이 줄면 가장 먼저 전셋값이 뛸 수밖에 없다. 여기에 저금리 기조가 이어지면 전세의 월세 전환 속도가 더욱 빨라져 전셋값은 급등할 수 밖에 없다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “저금리 기조 속에 신규 입주 물량까지 줄어 내년에도 전세난이 심화할 것”이라고 예상했다.
다만 지방은 올해 새로 입주한 물량을 고려하면 내년 입주 물량이 우려할 정도는 아니라는 분석이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “지방 광역시 등지는 최근 몇 년 간 누적된 입주물량을 감안하면 전셋값을 확 끌어올릴 정도는 아니”라고 분석했다.
그렇다고 해도 저금리 현상이 이어지면 지방 역시 전셋값 상승이 불가피해 보인다. 여기에 재개발·재건축 이주 수요가 발생한다. 서울만 해도 지난 9월 기준 사업승인·관리처분 인가를 받은 재개발·재건축 사업장은 5만8217가구 정도다.
미국 금리 인상이 최대 변수
정부가 ‘서민주거비 부담 완화’ 대책에서 밝혔듯 이주 시기를 조정하면 당장 내년에 이주가 몰리는 것은 막을 수 있겠지만 어느 정도의 수요 증가는 피할 수 없을 전망이다. 이는 지방도 마찬가지다. 이주를 앞두고 있는 부산·대구 등지의 재개발·재건축 사업장이 적지 않다.
이처럼 최근 몇 년간 큰 폭으로 오른 전셋값이 내년에 또 오른다면 매매로 돌아서는 수요가 적지 않을 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 여기에 정부의 부동산 정책 기조가 ‘전세 수요 매매 전환’이어서 추가 대책이 나올 가능성도 있다.
그렇다고 내년 부동산 시장이 무조건 ‘상승’할 것으로는 보이지 않는다. 거시경제 여건이나 금리가 어떻게 변하는가에 따라서 희비가 갈릴 수 있다. 국내 각 연구소들의 전망처럼 미국을 비롯한 유럽이나 일본의 경제 성장률이 높아지면 금리는 소폭 상승할 가능성이 있다.
그러나 최근 제기되고 있는 일본이나 유럽, 중국 경제의 침체가 지속되면서 미국의 나홀로 성장세가 둔화되면 미국의 양적 완화 종료 정책이 더 미루어질 수 있을 것이고, 금리 상승 가능성은 낮아질 것이다.
반면 어떤 이유로든 미국이 기준금리를 인상하게 되면 우리나라도 시차를 두고 금리를 올릴 수 밖에 없는 상황이어서 내년 주택시장에 최대 변수가 될 전망이다. 한국건설산업연구원 김현아 건설경제연구실장은 “올해 주택시장은 초저금리에 영향을 많이 받았다. 그런데 내년에 금리가 상승한다면 주택시장엔 부정적인 영향이 커질 것”이라고 말했다.