자연상태의 토지, 또는 인공적으로 조성된 상태로 장기간 존치하는 토지, 이른바 원형지의 변경을 수반하는 행위를 개발행위라고 하며, 이러한 토지의 개발행위에 대해서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)에서 규정하고 있습니다.
개발행위의 목적과 토지의 용도에 따라 각각의 행위 기준이 있으나, 다양한 개발행위에 대한 명확한 기준이 모호하고, 농지법, 산림법, 건축법등 관련법과의 연관성이 구체적이지 못하여, 이러한 제도의 취약점을 악용하거나, 인허가 권자의 작의적인 해석으로 인한 폐해가 있었습니다.
담당 정책 입안부서인 국토교통부에서는 이러한 제도적 문제점을 직시하고, 금번에 인허가 권자로 하여금 정확한 허가 기준을 제정하고 기준을 구체적으로 명시하여, 인허가권자의 작의적 해석으로 인한 혼란을 예방하기 위해 훈령을 제정하고 2014년 1월 1일부터 시행에 들어갑니다.
법령은 개정되지 않았으나, 훈령도 법령과 동일한 효력이 있으니 참고 하시기 바랍니다.
귀농, 귀촌시에 가장 빈번하게 행하게 되는 주택의 건축 또는 농지의 개량을 위한 성토의 기준부분만을 발췌해서 정리 하겠습니다.
1, 우량 농지로 개량을 위한 농지의 성토이 강화 되었습니다.
기존의 기준으로는 배수, 인접농지의 음영등 경작방해, 경사면의 안정, 인접지와의 무분쟁 등의 기준만 충족하면, 신고나 허가없이 성토가 가능 하였습니다.
기준이 추상적이다 보니 인허가권자의 주관적 해석이 따를수 밖에 없고, 행위자 또한 기준에 저촉되어 허가를 득해야 하는지 등에 대한 판단을 확신 할 수 없어 행한 행위로 인해 본의 아니게 경제적 손실과 시간을 낭비하고 범법을 저지르는 모호함이 있었습니다.
내년부터는 기존의 기준에 다음의 기준을 추가 적용하게 됩니다.
* 성토등의 토지의 형질변경은 허가를 받아야 합니다.
하지만,단서조항에 "경작을 위한 토지의 형질변경은 제외" 라고 되어있습니다.
다만 경작을 위한 토지의 형질변경에 다음 사항이 해당되면 허가를 득해야 합니다.
(개발행위 허가 운영지침, 2013.12.23)
1-4-1 다음의 개발행위는 허가권자로부터 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 허가를 받아야 한다.(영 제51조)
(2) 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경 제외)
① 경작을 위한 토지형질변경이란 조성이 완료된 농지에서 농작물 재배, 농지의 지력 증진 및 생산성 향상을 위한 객토나 정지작업, 양수․배수시설 설치를 위한 토지의 형질변경으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되지 아니한 경우를 말한다.
㉮ 인접토지의 관개․배수 및 농작업에 영향을 미치는 경우
㉯ 재활용 골재, 사업장 폐토양, 무기성 오니 등 수질오염 또는 토질오염의 우려가 있는 토사 등을 사용하여 성토하는 경우
㉰ 지목의 변경을 수반하는 경우(전․답․과 상호간의 변경은 제외)
② ①에서 정한 규정을 충족하는 경우에도 2m 이상의 성토나 절토를 하고자 하는 때에는 농지조성 행위로 보아 허가대상에 포함하고, 경작을 위한 형질변경을 함에 있어 옹벽의 설치(옹벽설치가 경미한 경우는 제외)가 수반되는 경우에도 개발행위 허가를 받아야 한다.
강화된 내용은, 기존의 기준에 농지의 성토는 높이 제한이 없었으나, 2m 이내로 제한된다는 점입니다.
기존의 규정에 간혹 50cm 이상의 성토는 허가사항으로 알고 있는 경우도 있으나, 그 조항은 농지에 적용은 하지 않는다는 예외 조항이 있어, 농지 성토와는 무관한 성토 높이였으며, 금번 훈령으로 성토 높이를 무제한에서 2m로 강화 시킨 것입니다.
농지 이외의 토지 성토높이 50cm 제한 규정은 여전히 유효합니다.
또한 옹벽의 설치입니다.
기존 규정에 옹벽설치에 관한 규정이 없었으나, 이 또한 허가사항으로 규정 되었으며, 다만 경미한 경우는 제외한다 하였으며, 경미한 경우란 건축법의 신고 사항인 2m가 될 것이며, 성토 허가 높이인 2m와 일치하는 높이가 될 것입니다.
**내년부터는 우량농지 개량을 위한 농지의 성토 높이 및 옹벽 설치는 2m 이상은 개발행위 허가 대상입니다.
2. 건축허가를 위한 진입도로의 폭 기준이 명확해 졌습니다.
기존의 개발근거법에는 개발 규모, 면적등에 따른 진입 도로의 폭이 명확히 규정되어 있으나, 국계법에는 구체적으로 명시되지 않았다가, 금번 훈령에 규모별, 용도별 진입도로의 폭이 구체적으로 정해졌습니다.
그 내용은, "진입도로는 도시․군계획도로 또는 시․군도, 농어촌도로에 접속하는 것을 원칙으로 하며, 위 도로에 접속되지 아니한 경우 기준에 따라 진입도로를 개설해야 한다".
별도의 진입도로를 개설하고자 하는 경우 진입도로의 폭은 개발규모가 5천㎡ 미만은 4m 이상을 확보 하여야 한다고 되어 있습니다.
이 조항에 따라, 농가주택 건축 허가를 위해서는 4m 이상의 진입도로 폭을 확보해야 할까요?
아닙니다.
"단, 차량진출입이 가능한 기존 마을안길, 농로 등에 접속하는 농업․어업․임업용 시설(가공, 유통, 판매 및 이와 유사한 시설은 제외), 부지면적 1천㎡ 미만으로서 제1종 근린생활시설 및 단독주택의 건축인 경우는 그러하지 아니하다". 라고 되어 있습니다.
전원주택, 농가주택은 모두 단독주택에 해당되며, 금번 기준에 단독 주택은 제외되어 있으므로, 4m 진입로를 확보할 필요 없이 기존의 건축법 기준에 따른 진입 통로만 확보하면 건축허가는 가능한 것이니, 단독주택의 진입로 규정은 인허가상 변동이 없는 것입니다.
2014년부터 농지에서 2m 이상의 성토나 옹벽설치는 반드시 허가를 득해야 하며, 비 도시지역에서 건축허가를 위해 반드시 4m의 진입로를 확보할 필요는 없습니다.
농지의 성토를 계획 하시는 분들, 건축허가 시 진입로 확보를 고민하신 건축주분들께 도움이 되셨길 바랍니다