기존의 주택을 증·개축 또는 수선등의 방법으로 변경하려고 할 때는 관련 건축법을 살펴 볼 필요가 있습니다.
말씀하신 것처럼 지하층과 1층을 원룸형태의 다가구 주택으로 변경하시는 것은
그리 큰 문제가 되지 않을 것 같습니다.
그런데 옥상의 창고를 헐고 그 자리에 증축을 하시려면 여러가지 돌발변수가 있습니다.
먼저 증축이 가능한지를 알아보기 위해 해당 시·군·구청에서
지적도·토지대장·건축물대장·토지이용계확인원등을 발급 받아 건축담당 공무원에게 물어 보십시요.
증축하려고 하는데 건폐율·용적율·정화조용량·주차장면적·조경면적등을 알고 싶다고 하십시요.
이때 담당 공무원이 건축설계사무소를 찾아 보라고 하면 증축이 가능하다는 얘기이니
인근의 건축설계사무소를 들러 건축승인에서 사용승인(준공)을 맡아주는 조건으로 설계계약을 하시면 됩니다.
법적인 절차와 인·허가등은 해당 시·군·구청이나 건축설계사무소에서 설명을 해주리라 생각되지만
다가구주택에 대한 일반적인 사항은 다음과 같습니다.
① 다가구주택은 단독 주택의 한 종류로서 한 사람이 소유한 주택을 말합니다.
② 주택으로 쓰이는 층수가 3개층이하이어야 합니다.(지하층 제외)
다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고
나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다.
③ 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 660(약200평)이하이어야 합니다.
(지하주차장면적은 제외)
④ 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.
이러한 신고와 허가에 따른 기준은 해당 지방자치단체에서 정한 건축조례에 의하기 때문에
설계사무소를 통해 건축허가를 받는 것이 건축공사후 사용승인을 얻는데도 유리합니다.
이러한 법적인 절차보다 더 무서운 것은 주변민원이 제기되었을 때 대처할 수 있는 상황이어야 합니다.
지금의 주택을 증축함으로 해서 주변 주택에 일조권이나 조망권등으로 주변민원이 제기 될 우려가 있으면
해당 시·군·구청에서는 증축허가를 내주지 않을 가능성이 높습니다.
우리나라 헌법에「모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가진다」라는 내용의
환경권이 규정되면서 일조권의 보호가 법적으로 이루어지게 되었습니다.
건축법시행령에서는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한과「건축물의 구조 기준 등에 관한 규칙」및
「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」을 두고 있습니다.
그 후 전용주거지역 또는 일반주거지역 안에서 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북방향으로
인접대지경계선으로부터 건축조례가 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 하며,
최근에는 동지일을 기준으로 일정시간이상의 일조확보를 판례로 규정하고 있습니다.
일조권 분쟁에 대한 기존의 판례를 살펴보면, 「건설회사가 건축법규에서 정하고 있는 인동간격과
건폐율 및 용적율을 준수하여 건설을 하였다 하더라도 주위 주거지역의 건물에 대한 일조권을 침해했을 경우
금전적으로 배상할 의무가 있다」는 판결이 나와 있습니다.
이와 같이 고층건물의 신축이나 재건축시에는 주위 건물에 대한 일조권의 침해여부를
반드시 검토하는 것이 필요하게 되었습니다.
옥상에 증축을 하기 위해서는 해당 시·군·구청의 건축조례를 확인해야 함은
주변민원이 제기되지 않도록하는 사전정지작업이 필요합니다.
해당 시·군·구청의 건축조례에 의하고 건축주분의 선택사양에 따른
세부설계도면에 의한 견적을 받아 보시면 되겠습니다.
주자재와 마감재등을 실물으로 확인하는 것이 좋지만 그렇지 못할 때에는
최소한 카다로그를 통한 제품명등을 명기하여
공사중이나 공사후에 시공업자와의 불필요한 마찰을 피하시기 바랍니다.
○ 건폐율(建蔽率: building coverage)이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말함.
○ 용적율(容積率: floor area ratlo) 이란 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 말하며,
연면적 산정에 있어 지하 층의 면적과 당해 건축의 부속용도인 지상층의 주차용으로 사용되는 면적은 제외