■ 근린생활시설을 주택 개조/ 임대차계약 보증금 보호는
개업공인공개사가 부동산 임대차 중개 업무를 하면서 근린생활시설을 주택으로 개조한 중개물건을 마주치게 되면 중개를 하여야 하는지 아니면 중개를 하지 말아야 하는지 갈등이 생기는 경우가 종종 있을 것입니다.
근린생활 시설은 건축 신축과정에서 법정 주차 대수 등을 감안하여 근린생활시설로 건축신고를 하고 사용검사 후 관련법을 위반하여 주택으로 개조하는 사실상의 불법주택으로 보아야 합니다. 그래도 중개는 해야 합니다.
근린생활시설 주택에 대한 매매를 하는 경우에는 더욱더 심각하게 고민을 하여야 하고, 임대차를 하는 경우에도 여러모로 살펴보아야 합니다.
개업공인중개사는 임대차 계약을 체결을 하는 과정에서 반드시 근린생활시설이라는 것을 임차인에게 주지시키고, 계약서 특약사항에 적시하고 중개대상물 확인설명서 미공시 사항란에 명시를 하여 혹여라도 향후의 분쟁이 발생하더라도 쉽게 대처가 가능하다 할 것입니다.
일반주택이 아닌 근린생활시설이라도 주거용으로 거주를 하는 경우에는 임대차보호를 받을 수 있기 때문에 임대차계약을 체결 하여도 무방합니다. 그러나 주의를 하여야 할 것은 근저당설정과 비교하여 최우선변제와 우선변제에 해당하는 지 여부에 대하여는 검토를 하여 계약을 체결을 하여야 합니다. 위법으로 개조된 주택에 대한 대법원의 판례를 보면
대법원 2009다26879 판결에서 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있는지 여부를 묻는 판결에서
대법원은 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조),합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조 가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐
임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조 에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 라고 판결을 하였습니다.
그럼 임대차 보호법 제8조에서는 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건 (임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력) 의 요건을 갖추면 됩니다.
▶ 경매에서의 배당순위
※ 우선변제권은
임차인이 경매나 공매시 경락대금에서 배당 순서대로 배당금을 받는 권리로 입주 (주택의 인도점유. 전입신고 주택 등록. 임대차 계약서 확정일자) 이 세 가지를 완료했을 때 대항력을 갖추었다고 합니다. 이때 임차주택이 경매나 공매되었을 때 경락대금에서 후 순위 권리자에게 우선해서 배당금을 받을 수 있는 권리입니다.
※ 최우선변제권은
임차인이 배당 순서에 관계없이 최우선적으로 먼저 배당금을 받는 권리를 말합니다. 주택임대차보호법에 따라 임차주택이 경매나 공매시 임차인의 소액보증금 중 일정 금액을 선 순위 권리자보다 우선해 변제를 받을 수 있습니다. 경매신청(경매개시결정기입) 등기 전에 입주와 전입신고의 대항력 요건과 소액보증금 조건을 충족하여야만 인정이 되며 최우선변제 요건을 갖춘 임차인은 낙찰된 가격의 1/2의 범위 내에서 소액보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있는 것입니다.
최우선변제 소액보증금 적용 법위와 최우선 배당금액은 지역별로 차이가 있으며 주의할 점은 우선변제권과 최우선변제권 모두 경매나 공매시 배당요구를 해야 권리행사를 할 수 있습니다. 우선변제권의 기준일은 대항요건 중 입주 + 전입신고와 확정일자 중 늦은 날이 기준이 되기 때문에 전입신고를 하면서 반드시 바로 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
최우선변제 소액보증금의 기준은 전입신고일이 아닌 선 순위 저당권(담보물권) 설정일 이고, 전세권 설정을 한 경우에는 소액보증금 최우선변제에서는 제외됩니다.
따라서 임차인은 임대차계약 작성 전 등기사항전부증명서 상에 선 순위 저당권 설정일 이 어느 시점인지 반드시 확인해 할 것입니다.
중개의뢰인으로부터 근린생활시설을 개조하여 주택으로 임대차 중개를 의뢰가 오면 요즈음 같이 전세물건이 귀한 판국에 접수를 하지 않을 수는 없고 해서 일단 매물 접수는 하게 되면 걱정부터 하는 개업공인중개사가 많이 있습니다.
임대인은 주택에 준하여 전세금액을 일반 주택과 동일하게 받으려고 하고 있는 경우가 많이 있고 입주하는 임차인이 전세를 구하는 경우에는 요즘은 통상적으로 금융기관에 전세자금 대출을 받아 계약을 하고 싶어 하는 경우가 대부분입니다. 그러나 금융기관에서는 전세자금 대출은 사실상 불가능합니다.
개업공인중개사 입장에서는 근린생활의 까다로운 조건과 임차인들이 순수하게 자기 돈을 준비해야 하기 때문에, 자금마련이 어려워서 쉽게 임차인을 계약체결을 하지 못하고 있는 현실인 것입니다. 또한 입주를 하여도 주택과 근린생활의 주차장 문제로 주민들 간에 불화가 자주 발생도 하고 있는 것이 현실입니다.
●근린생활시설을 건축하는 이유는
보통 신축빌라를 건축이 가능한 토지는 일반주거지역. 준주거지역, 상업지역에서만 가능합니다. 토지의 용도에 따라 땅값의 차이, 건폐율, 용적률이 달라 정확히 따져보지 않으면 수익성 있는 건물을 짓기 어렵습니다.
그리하여 땅값이 상대적으로 비싼 준주거지역이나, 상업지역의 토지에 4층짜리 일반 빌라를 짓는다면 수익성이 맞지 않아 빌라를 건축 할 수 없기 때문에 준주거지역이나, 상업지역에서는 건폐율이나 용적률을 최대한 활용하여 건물을 높게 짓고 늘어나는 세대수에 대한 부족한 주차 대수를 근린생활시설을 끼워 넣어 허가를 받아 건축을 하는 것입니다.
근린생활시설의 주차대수는 지자체별 차이가 있으나 대략 120~135㎡ 당 1대를 기준으로 허가를 받을 수 있어 보통 분양업자들은 근린생활시설의 주차대수를 0.5대당 1세대로 대략적으로 표현하고 있습니다. 즉 건축주입장에서는 상대적으로 땅값이 비싼 준주거지역, 상업지역에서 수익성을 높이기 위해서는 근린생활시설을 끼워 넣기를 할 밖에 없습니다.
사람의 접근성이 좋은 역세권 신축빌라는 보통 준주거지역이나, 상업지역에 지어진 빌라입니다. 쉽게 말해 근린생활시설을 넣지 않으면 역세권의 신축빌라는 많이 줄어들게 될 것입니다. 지하주차장이나 주차타워를 통해 주차대수를 늘리면 가능한 일인데 이때 증가되는 공사비는 결국 분양가에 고스란히 포함되어 높은 분양가를 만들어 낼 것입니다. 결국 불법구조물인 근린생활시설로 인해 우리는 저렴한 역세권 주거용 현장을 만날 수 있게 되었다는 말도 아주 틀린 말 은 아닙니다.
위와 같은 이유로 근린생활시설이 있는 신축빌라가 앞으로도 계속 신축이 되어질 것입니다. 그래서 개업공인중개사는 더욱 분양업자들이 말하는 내용에 대하여 정확히 알고 중개의뢰인들에게 매매. 임대 중개를 하야야 할 것입니다.
● 분양업자들이 하는 말에 대한 진실과 모순
1). 일단 몇 년 살다가 용도변경해서 사시면 됩니다. 라고 하는 말은
근린생활시설을 주택으로 용도 변경하는 것은 가능합니다. 하지만 현재 분양중인 신축빌라에서는 불가능합니다. 근린생활시설을 주택으로 용도를 변경하기 위해서는 주차장이나 정화조시설 등이 주택에 맞는 규격을 채워야 합니다. 또한 4층 이상의 건물은 다세대가 아닌 아파트로 허가를 받아야 하기 때문에 결국 용도변경 등 불가능한 헛소리 입니다.
2). 다른 것은 다 똑같고 취득세만 많이 나옵니다. 라는 말은
근린생활시설은 상가시설이기 때문에 취득세가 일반 주택에 비해 많이 나옵니다. 하지만 일반 주택과 다른 것이 취득세만은 아닙니다. 상가시설과 관련된 모든 것이 주택과 차이가 납니다.
3). 취득세를 지원하여 분양하다. 나중에 싸게 되팔면 됩니다. 는 말에는
아주 틀린 말은 아닌데 보통 간판을 걸고 하는 개업공인중개사무실에서는 신축빌라 근린생활시설 같은 불법구조물을 잘 손대려고 하지 않습니다. 따라서 구옥 매매가 쉽지 않습니다.
● 근린생활시설과 일반층과의 차이점과 문제점
•하자보수예치금이 없다. (하자발생시 본인이 해결해야 합니다.)
•취득세가 4.6%로 주택 보다 높습니다. (물론 취득세를 지원해주는 곳은 많으나 차후에 재 매매 할 때 어렵습니다.)
•1금융 대출한도가 적습니다. (보통주택이 분양가에 60~70%라면 근린생활시설은 20~30% 나옵니다.)
•1금융 대출이율이 높습니다. (같은 1금융 대출시 이율이 0.5~1% 정도 차이 납니다.)
•상가용 공과금이 적용. 발생합니다. (전기세, 수도세, 가스요금이 상가용으로 발생됩니다.)
•재산세가 많이 나옵니다. (주택의 2~3배 정도 나오는 것을 확인했습니다.)
•비과세가 적용되지 않습니다. (주택은 일정기간 보유하면 비과세가 되는데 근린생활시설은 기간에 상관없이 양도세가 나옵니다.)
•세대 당 주차대수가 부족합니다. (주차문제로 이웃과 다투는 경우가 많습니다.)
신축빌라 근린생활시설은 근린생활시설로 신고하여 허가를 받은 후 준공검사가 끝나면 이를 주거용으로 불법 시공하여 분양하는 것을 말합니다. 결국 불법구조물로 일반층과 동일한 인테리어, 동일한 구조로 분양가가 적게는 1,000만원에서 많게는 4,000만원까지 일반층에 비해 싸기 때문에 많은 분들이 저렴한 가격의 유혹에 빠져 분양을 받는 경우가 있고 간혹 개업공인중개사도 의뢰인에게 권유를 합니다.
하지만 주차문제나 쓰레기 문제로 이웃간의 말다툼이 벌어져서 구청에 민원이 제기 됐을 경우 원상복구명령이 떨어지고 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 매매가의 약 10% 내외로 연 2회 부가됩니다. 결국 집을 다시 근린생활시설로 원상회복을 하는 경우도 발생합니다.
개업공인중개사는 근린생활시설을 불법으로 개조한 주택은 여러 가지 문제가 많기 때문에 충분히 내용을 파악하고 정보를 확인하여 매매를 하는 것이 중요합니다.