네, 질문하신 내용은 매우 중요한 쟁점입니다.결론부터 말씀드리면,재건축으로 증가한 면적(33평 → 48평) 중 추가분담금 10억을 내

[나 춘성]

네, 질문하신 내용은 매우 중요한 쟁점입니다.

결론부터 말씀드리면,

재건축으로 증가한 면적(33평 → 48평) 중 추가분담금 10억을 내고 취득한 부분은 기존 주택·토지와 구분하여 계산하므로, 기존 자산과 동일하게 장기보유특별공제 80%가 전부 적용되는 것은 아닙니다. �

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세법상 재건축 신축주택의 양도차익은 크게 두 부분으로 나누어 계산합니다.

기존 33평의 건물·토지에 해당하는 가치

2005년 취득~관리처분인가일까지의 보유기간 인정

장기보유특별공제 적용

귀하의 경우 보유·거주기간이 길어 최대 공제율 적용 가능성이 높음. �

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추가분담금 10억으로 늘어난 권리(33평→48평 증가분)

사실상 새로 취득한 자산으로 봄

기존 2005년 취득일부터의 장기보유기간을 그대로 인정하지 않음

증가된 면적과 그에 대응하는 토지지분 증가분은 공제 계산 시 별도 취급될 수 있음. �

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따라서 세무사들이 흔히 말하는

"재건축으로 늘어난 토지지분과 면적 증가분은 장기보유특별공제가 제한된다"

는 설명은 완전히 틀린 말은 아닙니다.

다만 귀하의 경우에는

기존 33평 보유기간이 약 24년

실거주 10년 이상

공동명의

이므로 전체 양도차익 중 상당 부분은 여전히 유리한 장기보유특별공제 적용을 받을 가능성이 높습니다.

다만 서초 신동아 재건축의 경우 80억 매도 가정이면 세금 차이가 수억 원 단위로 달라질 수 있으므로, "증가된 토지지분이 전체 권리가액의 몇 %"인지가 매우 중요합니다.

가능하시면

조합에서 받은 권리가액

추가분담금 10억의 정확한 금액

48평형 조합원 분양가

를 알려주시면, "기존 자산 부분"과 "증가 면적 부분"을 나누어 실제에 가까운 양도세 구조를 설명드릴 수 있습니다.