글 : 이천교 법무사
저자 홈피 : http://www.alaw.kr
임차인이 배당요구 종기를 몰라 지나버린 경우 어떻게 구제할 수 있을까?
아래 판례를 보면 알 수 있듯이 지금 배당요구 종기제도는 임차인 등에게 너무 가혹하게 운영되고 있습니다. 그러므로 이런 경우 설사 배당요구 종기가 지났다 해도 배당요구 종기변경(연기) 신청을 통해서라도 일부라도 권리구제가 가능한 경우가 있기에 올려 봅니다.
기본사례)
아래 사례는 이미 경매결정 후 1개월 가량이나 지난 상태였고 이런 상태에서 00법무사를 찾아갔는데 그 사무소 직원이 임차권등기명령을 신청하면 이사를 가도 되고 배당도 받을 수 있다고 하여 그 법무사 사무소 통해서 임차권등기명령을 신청하였습니다. 그런데 정작 배당요구는 하지 않았고 이런 상태에서 배당요구 종기가 지난지 오래되었으며 경매기일마저 불과 3-4일 후로 다가온 상태였습니다. 그래서 경매계에 물어 보아도 그렇고 법원앞 법무사 사무소에 물어 보아도 그렇고 이제는 늦어서 모두 배당을 받을 수 없다는 것이었고 이 때문에 돌고 돌다가 연결이 되었습니다.
이미 배당요구 종기가 지난지도 3개월이 다가오고 있고 경매기일마저 몇일후로 다가온 상태이므로 너무 늦은 것 같은 느낌은 있었지만 큰 기대는 못하더라도 할 수 있는데 까지 해보기로하고 배당요구종기 연기신청을 하였는데 마침 임차인의 입장을 들어주어 배당요구 종기를 종전 2008. 9. 22 에서 2008. 12. 24로 연기하여 준 사례입니다.
*** 의정부지방법원 아래 경매사건 번호를 확인하여 보시면 배당요구 종기가 변경된 내역을 확인할 수 있습 니다.
*** 참고로 신청서를 옮겨봅니다.
*** 배당요구종기 연기(변경)신청을 불허한 경우 집행이의 신청으로 다투어야 하고 이에 대하여도 불허되면 특별항고를 하여야 합니다. 그런데 위로 올라갈 수록 힘이 드는 만큼 가능하면 사법보좌관 단계에서 연기신청을 받아줄 수있도록 노력하는 것이 중요할 것 같습니다.
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(경매 0 계)
배당요구종기 변경(연기) 신청
사 건 2008 타경 20419 부동산임의경매
채권자 000
채무자 0000 주식회사
소유자 채무자와 같음
위 당사자간 귀원 2008 타경 20419 부동산강제경매 사건(이하 “이 사건”)에 관하여 다음과 같은 사유로 배당요구 종기를 2008. 10. 28. 이후로 변경하여 주실것을 신청하는 바입니다.
신 청 취 지
별지기재 부동산에 대한 이 사건에 관한 배당요구의 종기를 2008. 9. 22.에서 2008. 10. 28 이후로 변경(연기)한다
라는 재판을 구합니다.
신 청 원 인
1. 신청인의 지위
신청인은 이 사건 경매대상 부동산 중 별지기재 부동산(205호)에 대하여 임차보증금 15,000,000원 계약일자 2003. 10. 2. 주민등록전입 및 점유개시일 2004. 8. 16, 확정일자 2003. 10. 4.로 갖춘 주택임대차보호법상 최우선 변제권을 가진 주택임차인입니다.
2. 그간의 경위
가. 배당요구 종기
이 사건 별지기재 부동산의 배당요구 종기가 2008. 9. 22.로 결정되어 공고된 상태입니다.
나. 임차인에 대한 귀책사유 없이 위 기간의 도과
① 그런데 신청인은 혼자서 독신으로 살고 있고 낮에 직장(서울 중구 을지로)에 나가는 관계로 새벽에 나가서 밤중에 늦게나 들아오고 잦은 출장관계로 집을 비우는 경우가 많아, 도대체 이 사건 부동산(임차주택 205호)에 대하여 경매가 진행되고 있는지, 배당요구 종기가 언제인지 자체를 알지 못하였고, 경매법원으로부터 권리신고를 하라는 통지도 전혀 송달받지 못하였습니다.(기록상 명백합니다). 그결과 본인의 귀책사유 없이 본인은 이 사건 부동산의 배당요구 종기가 2008. 9. 22인 것을 알지 못하였고 알 수도 없었습니다.
② 그러던 중 2008. 10월 말에서야 경매가 진행중인 사실을 알게 되고 급히 2008. 10. 28 배당요구 신청을 하기에 이르렀습니다. 그러나 이 당시는 이미 배당요구 종기로부터 약 1개월 6일이 지난 상태였습니다.
3. 배당요구 종기 연기신청
가. 판례의 입장 (2008그72 집행에관한이의 (사) 특별항고기각)
민사집행법 제84조 제6항은 법원이 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다고 규정하고 있는바, 사업주 소유 부동산에 대한 임의경매절차에서 집행법원이 배당요구의 종기를 결정하였는데, 근로복지공단이 임금채권보장법의 규정에 따라 근로자에게 체당금을 지급하고 이를 대위 행사하는 과정에서 위 종기를 준수하지 못하여 그 연기를 구하여 온 경우에, 집행법원은 근로복지공단이 위 종기를 준수하지 못한 데에 귀책사유가 있는지 여부, 위 종기를 준수하지 못한 기간의 크기, 채권자 등 이해관계인이나 경매절차에 미치는 영향 등을 고려하여 특별히 필요하다고 인정하는 경우에 한하여 배당요구의 종기를 연기할 수 있다고 합니다.(대법원 2008그72 집행에관한이의 사건의 판결요지도 동일합니다).
나. 배당요구 종기를 준수하지 못한데 대한 신청인의 귀책사유 유무
위와 같이 신청인은 임차인으로서 배당요구 종기내용을 전혀 고지받거나 송달받은 바 없었으므로, 배당요구 종기내에 배당요구를 하지 못한 것에 대하여 귀책사유가 없는 상태입니다.
다. 배당종기를 준수하지 못한 기간의 크기
신청인이 배당요구를 신청한 것은 2008. 10. 28이므로 배당요구 종기인 2008. 9. 22부터 약 1개월 6일 지난상태였습니다. (참고로 대법원 2008그72 집행에관한이의 사건에서도 약 1개월여 기간 늦은 경우인데 이를 연기하여 주었으며 대법원에서 역시 인용되었습니다)
라. 채권자등 이해관계인이나 경매절차에 미치는 영향
① 채권자는 소액임차인으로서 이 사건 부동산이 다세대주택이고 소액임차인의 존재가능성은 은행대출과정등에서도 늘 예상하고 있는 것이고 신청인은 이미 오래전부터 주민등록 전입신고까지 마쳐 공시하고 있었으므로 다른 이해관계인들에게 예측하지 않은 손해를 미치지도 않습니다.
② 또한 신청인은 낙찰자에 대하여 대항력이 있는 최선순위 임차인이 아니므로, 배당요구 종기가 연기된다 하여도 경매절차에 영향을 주는 일도 없습니다.
더욱이 신청인은 모든 부동산의 배당요구 종기의 연기를 신청하는 것이 아니라 신청인의 임차부동산인 205호에 대하여만 배당요구 종기연기를 신청하는 중입니다.
다. 참고 - 다른 법원의 사례
참고로 전주지방법원 군산지원 2002 타경 11562호 부동산임의경매절차에서 이 사건에서 배당요구 종기가 훨씬 지난 후에 배당요구 종기를 연기하여준 사례가 있으며, 의정부지방법원 2005 타경 3109 부동산 임의경매 사건에서도 배당요구종기기간 지난 후에 배당요구 종기를 변경한 사례가 있었으며,
인천지방법원 부천지원 2007 타경 6210 부동산강제경매 사건에서도 배당요구 종기를 연기하여준 사례가 있었음을 알려드립니다.
4. 결 언
이에 본 신청인은 이 사건 부동산 중 별지기재 부동산(205호)에 대한 배당요구 종기를 2008. 9. 22.에서 2008. 10. 28 이후로 변경(연기)하여 주실 것을 신청하는 바이오니, 제반사정을 참작하여 주셔서 이 사건 배당요구정기를 연기하여 주시기 바랍니다.
신청인에게 이 사건 임차보증금 1,500만원은 전재산이다 시피합니다.
2008. 12.
신청인 김00
강원 00군 00읍 00리 858-17
000 1 - 205
의 정 부 지 방 법 원 귀 중
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(참고판례)
집행관 실수 이유 국가에 손배청구 못한다
확정일자까지 받은 임차인, 경매통지 받지 못해 보증금 날려도 청구못해
대법원 "임차인에 통지는 법률상 의무 아닌 안내에 불과"… 원고승소 원심 파기
확정일자까지 받은 임차인이 집행관의 실수로 경매통지를 받지 못해 손해를 입었더라도 국가는 배상책임이 없다는 대법원판결이 나왔다.
이번 판결은 집행관이 좀 더 세심히 부동산현황조사를 하지 않은 실수는 인정되지만 법적강제가 아닌 경매절차 통지를 임차인에게 하지 않은 것과 임차인이 스스로 우선변제권 행사에 필요한 조치를 하도록 정하고 있음에도 절차를 밟지 않아 발생한 손해 사이의 관련성을 인정할 수 없다는 취지의 판결이다.
대법원 민사1부(주심 김지형 대법관)는 최근 김모(29)씨가 국가를 상대로 낸 손해배상 소송 상고심(2008다43976)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대구지법으로 돌려보냈다.
재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 자신의 권리를 증명해 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고돼 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없다면서 "대법원예규에 따른 경매절차 진행사실을 주택임차인에게 통지하는 것은 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위해 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내해주는 것에 불과해 이해관계인이 아닌 임차인이 통지를 받지 못했다고 해서 경매절차에 위법이 있다고 다툴 수 없다"고 밝혔다.
재판부는 또 "비록 경매법원의 명령에 따른 집행관의 현황조사과정에 직무상 과실의 위법이 있고, 이로 인해 임차인인 원고가 경매절차의 진행에 관한 통지를 경매법원으로부터 받지 못해 우선변제권의 행사에 필요한 조치를 취하지 못해 손해를 입게됐더라도 그러한 사정만으로는 경매절차상 이해관계인이 아닌 원고에 대해 불법행위를 구성하지 않는다"며 "또한 절차상 하자와 원고 스스로 우선변제권의 행사에 필요한 법령상 조치를 취하지 않아 발생한 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 할 수 없다"고 지적했다.
김씨는 지난 2005년 보증금 1,400만원에 2년짜리 임대차계약을 맺고 등기부상 주소지인 아파트 '4층 2호'로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다.
그러나 이후 근저당권자인 K은행이 이 아파트에 대해 임의경매개시결정 기입등기를 마치자 경매법원은 법원소속 집행관 장모씨에게 아파트에 대한 부동산현황조사를 명령했다. 장씨는 등기부상의 호수인 '4층 2호'가 아닌 실제 관리호수인 '402호'를 열람하고 전입된 세대주가 없다고 파악한 뒤 더이상의 조사는 하지 않은 채 마무리했다. 경매절차가 시작됐지만 이 사실을 몰랐던 김씨는 배당요구종기 전날에 전출신고를 하고 이사한 뒤 이틀 후 어머니 명의로 전입신고를 했다. 이후 아파트가 경매로 넘어가게 되자 김씨는 배당기일에 출석해 K은행이 받을 배당액 중 자신의 보증금을 달라고 소송을 냈으나 원고패소 확정판결을 받았다.
이에 김씨는 "집행관의 실수로 경매통지를 받지 못해 발생한 일"이라며 국가를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했으나 1심에서 원고패소 판결을 받고 항소했다. 2심은 "만약 집행관이 부동산에 전입신고가 돼 있음을 확인하고 현황조사보고서를 작성했다면 경매법원이 경매절차 통지를 김씨에게 했을 것이므로 집행관의 위법과 김씨의 손해 사이에는 상당인과관계가 있다"면서 "다만 배당요구는 임차인으로 조사·보고됐는지 여부와 관계없이 스스로 집행법원에 했어야 한다"며 국가의 책임비율을 50%로 제한하는 원고일부승소 판결을 했다.
한편 소액임대차보호법은 2,000만원 이하의 임대차 보증금의 경우 임차인이 보호받을 수 있도록 규정하고 있지만 김씨는 배당요구종기 이전에 전출신고를 해 실제 거주하고 있음을 증명하지 못했으므로 소액임대차보호법에 따른 보호도 받지 못하게 됐다.