계약금만 지급된 단계에서는 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하고 자유롭게 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조)
중도금이 일부라도 지급된 경우에는 상대방의 귀책사유로 인한 채무불이행이 있어야 계약해제가 가능합니다.
상대방이 채무불이행(이행지체)에 기하여 계약을 해제할 때에는 먼저 잔금을 지급할 것을 최고하여야 합니다. 최고 후에도 상대가 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.
판례는 특정 날짜를 지정하여 잔금을 지급하기로 약정한 경우 해당 잔금지급일에 단 몇시간만의 여유를 주고 최고한 후 잔금일에 계약을 곧바로 해제할 수 있다고 판결하기도 했습니다(수원지방법원 2017.2.7.2016가단504694)
계약이 해제되면 계약은 소급하여 처음부터 없었던 상태로 돌아가며, 이 때 계약해제로 인한 원상회복의무(민법 제548조) 및 손해배상청구권(민법 제 551조)이 발생합니다.
민법 제548조 [해제의 효과. 원상회복의무]
① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 의하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다.
민법 제551조 [해지,해제와 손해배상]
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
계약해제 통지 후 손해배상 문제
계약에서 손해배상에 대한 예정 특약이 있다면 그에 따릅니다.
특약을 맺지 않은 경우 통상적인 표준계약서에서는 계약금을 손해배상(위약금)으로 갈음하는 경우가 많습니다. (계약금은 해약금으로서의 성격을 갖지만, 위약금으로서 당연히 갈음되지는 않습니다)
이 때 계약금이 손해배상으로서 과다하거나 매매로 인한 이득보다 클 경우 등에는 법원의 결정으로 감액할 수 있습니다.
위약금이나 손해배상액에 대한 예정이 없었던 경우에는매도인은 계약이 해제됨으로써 입은 손해를 증명하여야 합니다.
매매로 얻을 수 있었던 이익이나 복비, 중개료 등이 이에 해당하나, 개인 당사자가 이를 직접 산정하고 증명하는 것은 어려운 일입니다. 이에 판례에서는 매매를 위하여 지출한 금액을 손해로 인정해주고 있습니다(대법원 2017.2.15. 2015다235766)
"계약의 이행을 믿고 지출한 비용의 배상(신뢰이익)은 이행이익의 범위를 초과할 수 없고, 또 비용의 배상을 청구하든지 이행이익의 배상을 청구하든지 양자를 선택하여 행사 할 수 있다"