공유주택 임차 시 공유자 전원의 동의를 받아야 하는지
질의
저는 甲(3/8), 乙(3/8), 丙(2/8) 3인의 공유인 주택의 2층 전부를 甲과 乙로부터 전세보증금 4,000만원에 전세계약을 체결하고 전세권설정등기는 하지 않고 입주와 주민등록전입신고를 하고 확정일자도 받아 두었는데, 주변에서는 이 경우 공유자 전원과 전세계약을 체결하여야만 주택임차권이 유효하다고 말하고 있습니다. 저는 정당한 임차인으로서 보호를 받을 수 있는지요?
공유자는 공유물전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으며(민법 제263조 후문), 공유물의 처분·변경은 다른 공유자의 동의 없이 할 수 없으나(민법 제264조), 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있습니다(민법 제265조 본문).
그리고 판례는 과반수공유자의 결의 없이 한 임대차계약은 무효라고 하였으나(대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결), “공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락 받은 점유자에 대하여 소수지분의 공유자는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없고, 과반수지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다 할 것이나, 그 과반수지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락 받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터 잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결).
그러므로 귀하의 경우는 공유자 전체지분의 과반수[즉, 甲지분(3/8)+乙지분(3/8)=6/8]의 결의에 의하여 위 목적물을 임차한 경우로서 귀하의 임차권은 유효하고, 비록 丙이 임대인에서 제외되어 있었다고 하여도 丙에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있으므로 계약이 종료되지 않는 한 丙에게 명도청구를 당하지는 않을 것이고, 또한 부당이득반환청구도 당하지 않을 것입니다.
그러나 귀하가 계약기간만료 시 보증금반환청구는 누구에게 하여야 하는지, 경매 등의 경우 丙의 공유지분의 매각대금에서도 배당을 받을 수 있는지가 문제됩니다. 이에 관하여 직접적으로 거론한 판례는 보이지 않는 듯하고, 「민법」 제266조 제1항이 “공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있지만, 판례를 보면 “공유토지의 과반수지분권자는 다른 공유자와 협의 없이 단독으로 관리행위를 할 수가 있으며, 그로 인한 관리비용은 공유자의 지분비율에 따라 부담할 의무가 있으나, 위와 같은 관리비용의 부담의무는 공유자의 내부관계에 있어서 부담을 정하는 것일 뿐, 제3자와의 관계는 당해 법률관계에 따라 결정된다.”라고 하였습니다(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결).
그리고 전세보증금은 甲·乙이 보관하고 있다가 계약이 종료되면 장차 귀하에게 반환할 성질의 것이고, 공유지분과반수의 결의 없이 건물을 임대한 경우 공유자간의 사용·수익권의 침해로 인한 손해배상 또는 부당이득청구사건에 있어서도 임차보증금 자체에 대한 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없다고 하면서 지분비율에 따른 차임상당액(이 경우에는 보증금의 이자에 대한 지분비율상당액이 될 듯함)만을 인정한 판례가 있습니다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결).
위 사안에 있어서도 귀하가 甲·乙과 위 임대차계약을 체결할 때 전세보증금은 甲·乙이 보관하고 있다가 반환하기로 특별히 약정한 경우에는 당연히 甲·乙에게만 보증금반환청구를 할 수 있고, 경매시에도 甲·乙의 공유지분의 매각대금에서만 배당 받을 수 있을 것으로 보이고, 특별히 정한 바가 없다고 하여도 귀하가 丙을 제외하고 甲·乙과만 위 임대차계약을 체결한 것이므로 보증금반환은 甲·乙이 하기로 하는 의사로서 위 계약을 체결한 것으로 볼 여지가 있을 듯합니다.
따라서 귀하의 전세보증금반환은 甲과 乙에게만 청구할 수 있을 것으로 보이고, 경매시에도 甲과 乙의 공유지분의 매각대금에서만 배당받을 수 있다고 할 것입니다.
다만, 甲과 乙의 전세보증금반환책임에 관하여 판례는 “채권적인 전세계약에 있어 전세물건의 소유자가 공유일 경우에는 그 전세계약과 관련하여 받은 전세금반환채무는 성질상 불가분의 것이다.”라고 하였으며(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328,카1155 판결), 또한 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.”라고 하였으므로(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결), 귀하는 甲·乙 누구에게나 귀하의 전세보증금전액의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다