민법상 매도인은 하자 없는 완전한 물건을 인도할 의무가 있으며, 목적물에 하자가 있는 경우에는 하자담보책임을 부담(제580조),
잔금 지급전이라면 하자보수비에 상응하는 금액을 매매대금에서 감액하여야 하며,
잔금지급 후라면 매수인에게 하자보수비를 지급하여야 합니다.
판례(대법원 2000. 1. 18. 98다18506 판결) 역시 "매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질/성능을 결하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다고 할 것"이라고 판시한 바 있습니다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다.그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
민법 제582조 (전2조의 권리행사기간)
전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
▶ 하자보수
건축과정중 과실공동주택은 사업주체가 보수책임이 있으며 부담하는 하자의 범위, 내력구조별 및 시설공사별 하자담보책임기간입주자대표회의
▶ 하자보수 책임기간
민법에는 하자담보책임기간을 토지, 건물 기타 공작물 또는 지반 공사는 5년간, 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 유사한 재료로 조성된 것은 10년으로 규정해 놓았으나, 주택법은 사업주체가 분양하는 공동주택은 민법의 규정에 상관없이 사용승인일부터 주요 구조부인 기둥 및 내력벽주요 구조부 외에 대지 조성공사, 옥외급수 및 위생관련 공사, 지정 및 기초, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 목공사, 창호공사, 지붕 및 방수공사, 마감공사, 조경공사, 잡공사, 난방·환기 및 공기조화 설비공사, 급배수위생설비공사, 가스 및 소화설비공사, 전기 및 전력설비공사, 통신·신호 및 방배설비공사, 지능형홈 네트워크 설비공사는 상세한 공사종류에 따라 1~4년의 하자담보책임기간을 정해두고 있으며, 공사상 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자가 발생하면 해당 공동주택의 입주자대표회의
▶ 하자책임
매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매도 등의 인도자가 부담하는 담보책임매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다(민법재산권매도인채무불이행(債務不履行)(불완전이행이 된다)의 책임으로서 교환대금감액 또는 손해배상을 청구하지 못한다(상법
위 내용에서 보듯이 매도자(물건을 판자)는 하자에 대한 책임의무가 있습니다. 만약 질문자님께서 사전에 하자에 대한 항목을 매매계약서에 특약사항으로 표기시에는 표기된 내용대로 하자 내용 책임 유무가 가려지게 되는 것입니다.
예를 들어 질문자님께서 아파트 물건에 대한 하자로 인한 책임소재를 사전에 매수자가 책임진다는 내용등을 기입하시고 매도를 하셨어야 한다는 내용입니다.
혹시, 매도한 아파트가 10년이 지나지 않은 물건이면, 공동주택 관리법상 하자책임소재는 사업주체(시공사,시행사)등에 있으므로 참고하시기 바랍니다.
▶ 참고자료
제581조 (종류매매와 매도인의 담보책임)
①매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.
②전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.
제582조 (전2조의 권리행사 기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.
제583조 (담보책임과 동시이행) 제536조의 규정은 제572조 내지 제575조, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다.
위 내용에서 보듯이 언제까지 계속하여 하자에 대한 책임을 지게 되는것은 아닙니다. 매수인은 물건을 양도받는 날로 부터 6개월이 지나게 되면 그 의무를 다한것으로 보는것이오니, 최소 6개월간은 매도인이 하자 책임의무를 다 하셔야 합니다.
다시말해... 매수인이 6개월동안은 소송등의 행위를 하지 못하게 하셔야 합니다.
문 정 구 변호사입니다.
원칙적으로 특정물건의 매매의 경우 매도인은 목적물을 이행기의 현상태로 인도함으로써 현상인도의무를 다하게 됩니다.(민법 462조 특정물의 현상인도 따라서 물건을 매매하면서 계약시에 특별한 사항을 기재하지 않은 경우(ex : 결로등의 문제 없음 명시등)라면 이에 관한 배상책임을 추궁하기 힘들듯 합니다. 또한 준공된지 10년이 지난 아파트인경우라면 집합건물관리법상의 담보책임 기간도 도과한 것으로 보이므로 시공사등에 이에 관한 책임을 묻기도 힘들듯 합니다..
부연 설명을 하자면,
목적물의 하자에 관하여 대법원은 객관적 하자 개념을 기본으로 하되 주관적 하자개념도 함께 고려하여 판단하고 있습니다.(대법원 2000.1.18. 98다 18506) 여기서 객관적 하자 개념이란 사회통념상 물건에 하자가 있다는 의미이며(따라서, 해당 주택이 준공된지 시일이 경과한 경우 하자담보책임을 추궁할 가능성이 적어집니다.) 주관적 하자란 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우라고 평가할 수 있습니다. 매도인을 상대로 소송을 할수도 있겠으나 승소할 확률은 크지 않아 보입니다. 이상의 사항을 유의하시어 문제가 잘 해결되기를 바라겠습니다.
민법은 제580조~제582조에 걸쳐 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있습니다. 매매 후 하자를 안 날로부터 6개월 내에 하자보수를 요구하시고 원만한 해결이 힘든 경우 법원에 소장을 제출하셔야 한다는 뜻입니다. 즉 사실을 알고 매도인에게 알린 후 아무런 법적 조치가 없이 6개월이 경과하면 그 권리를 행사할 수 없다는 것입니다.
현재 발생한 결로는 대표적인 하자사례로 아파트를 시공할 당시 제대로 단열공사와 보온공사 등 마감공사를 하지 않아 발생하는 하자입니다.
그러니 결로하자는 당연히 사업주체의 책임기간 내라면 사업주체에 추가로 요청할 수 있습니다.
먼저 결로하자에 대하여 사진촬영을 하시고 결로보수전문업체(법인)의 진단과 보수공사견적서, 기타 하자입증자료 등을 준비하셔서 매도인에게 하자보수를 요구하시고, 불응시 내용증명으로 재요청을 하시기 바랍니다.
내용증명에서 정해진 기간 내에 하자보수가 이루지지 않을 경우 직접 보수하시고 하자보수비 반환을 청구하시면 됩니다.
부동산 중개인의 경우에는 결로, 균열, 누수 등 눈으로 확인이 되는 하자 등에 대해서는 이를 중개한 부동산에 책임을 물을 수 있으며, 이를 위해서는 중개계약서 상에 명기된 내용을 확인해 보셔야 할 것으로 보입니다.
그러나 눈에 보이지 않고 확인이 되지 않는 하자부분의 경우에는 사실상 책임을 묻기가 어려울 수 있습니다.