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부동산등기법 핵심체크 (1) |
교수 : 임 의 섭 |
1. 등기의 의의
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(1) 등기관이 등기부에 부동산의 사실관계 · 권리관계를 법정절차에 따라 기재하는 것 또는 기재 그 자체. (2) 등기부에 기재되어 있지 않으면 등기필증까지 교부되었더라도 등기가 있다고 할 수 없다(판). (3) 단순한 절차적기재에 지나지 않는 것(예;등기번호, 표시번호, 등기관의날인, 전등기용지에 移記한 취지등)은 등기라고 할 수 없다. (4) 부동산등기는 토지와 건물만을 그 대상으로 한다. |
2. 등기의 기능 ★
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1. 법률행위로 인한 부동산물권변동：성립요건(=효력발생요건 (판)；민법 제186조) 2. 법률규정에 의한 부동산물권변동：처분요건(민법 제187조) 3. 부동산임차권,부동산환매권,부동산신탁,임의적기재사항：대항 요건 |
3. 등기의 분류 ★★
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분 류 | ||
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대상 |
토지등기 |
1필지=1부동산 | |
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건물등기 |
1동건물=1부동산 ※ 구분건물의 경우 : 전유부분=1부동산 ※ 건물의 개수판단기준(판례) :물리적현황 + 사회통념 + (소유자)주관적 의사 ※ 건물의 등기능력여부 판단기준(예규) : 정착성 + 외기분단성(지붕+벽) + 용도성 | ||
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기능 |
사실(=표시)의 등기 |
=표제부의 등기 =표시란의 등기 | |
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권리의 등기 |
=갑구·을구의 등기 =사항란의 등기 | ||
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내용 |
기입등기 ★★ |
새로운 원인에 의하여 새로이 기입하는 등기 : (보존)등기, (설정)등기, (이전)등기. | |
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변경등기 |
(후발적) 일부 불일치를 고치는 등기 | ||
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경정등기 |
(원시적) 일부 불일치를 고치는 등기 | ||
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말소등기 |
등기사항이 전부 불일치된 경우에 등기부상 소멸시키는 등기 | ||
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멸실등기 |
부동산이 전부 멸실된 경우에 하는 등기 | ||
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회복 등기 |
말소회복등기 |
전부나 일부가 부적법말소된 등기를 (종전등기의 순위·효력으로) 회복 하기 위한 등기 | |
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멸실회복등기 |
전부나 일부가 멸실된 등기부를 회복하기 위한 등기 | ||
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형식 |
주등기(독립등기, 신등기) |
★★ | |
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부기등기 |
★★ | ||
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효력 |
본등기(종국등기) |
순위확정력, 물권변동적효력, 대항력, 추정력(★★★), 점유적효력, 형식적 확정력 | |
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예비 등기 |
가등기 |
청구권보전, 순위보전 | |
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예고등기 |
(선의 제3자에 대한) 경고 | ||
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등기 절차 개시 유형 |
신청등기 |
당사자(등기의무자, 등기권리자) | |
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촉탁등기 |
관공서 | ||
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직권등기 |
등기관 | ||
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명령등기 |
법원[기재명령, 말소명령, 가등기명령, 부기등기명령(2006..6.1. 개정 ; 직권→명령 :★★★] | ||
4. 등기의 순위 ★
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1. 등기연도 순 2. 동순별접(동구 : 순위번호, 별구 : 접수번호) 순 ※ 동순위 : 주등기=부기등기, 가등기=본등기 |
5. 민법 제186조 vs 민법 제187조 ★★★
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민 법 제 1 8 6 조 |
민 법 제 1 8 7 조 |
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법률행위 → 등기하여야 부동산물권변동 |
법률의 규정 → 등기 없이도 부동산물권변동 |
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법률행위(계약, 단독행위, 합동행위) (특정)유증 (이행)판결, (확인)판결 취득시효(←민법 제187조의 유일한 예외) |
상속, 회사합병, 공용징수(수용) (포괄)유증 (형성)판결 경매(입찰, 공매) 건물신축, 공유수면매립지 멸실, 혼동 존속기간만료로 인한 (용익물권)소멸 피담보채권소멸로 인한 (저당권)소멸 |
6. 등기사항 ★
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1. 실체법상 등기사항(§186, §245①) ⊂ 절차법상 등기사항(§186, §245① + 부동산등기법상 가능한 등기) 2. 등기사항인 물건 : 사권(私權)의 대상이 되는 부동산(토지, 건물) ※ 등기예규 1186호 3. 등기사항인 권리 (1) 부동산물권 : (소유권), (지상권), (지역권), (전세권), (저당권) (2) 물권 : 권리질권(中 저당권부질권) (3) 채권 기타 : 부동산임차권(§156), 부동산환매권(§43), 부동산신탁(§117) ※ 점유권, 유치권, 질권, 특수지역권, 분묘기지권 : 등기× 4. 등기사항인 권리변동 : 설정, 보존, 이전, 변경, 처분제한, 소멸 5. 구분건물의 표시(법§2) : 독립적인 등기사항(구분건물의 경우 표제부만 존재 가능) 6. 가등기(법§3) : 설정, 보존(×), 이전, 변경, 처분제한(×), 소멸 7. 예고등기(법§4) |
7. 등기사항인 물건(하천법 3조, 등기예규 1186호, 판례) ★★
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등기 ○ |
등기 × |
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비교정리 |
하천법상의 지방2급하천 중 편입보상이 되지 않은 하천 |
하천법상의 하천 |
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방조제 |
방조제 부대시설(배수갑문, 권양기, 양수기) | |
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유류저장탱크 |
급유탱크 | |
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경량철골조 경량패널지붕 건축물 |
경량철골조 조립식패널구조의 (지붕없는) 건축물(17회) | |
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조적조 및 컨테이너구조 슬레이트지붕주택(17회) |
컨테이너 | |
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농업용 고정식 온실 |
비닐하우스 | |
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집합건물의 규약상 공용부분(관리사무소, 노인정) |
집합건물의 구조상 공용부분(복도,계단,승강기) | |
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기 타 |
도로법상 도로, 싸이로, 비각, 공동주택 지하주차장(전유부분의 부속건물로 등기 가능;판례) |
공유수면, 터널, 교량, 토굴, 견본주택, 양어장, 옥외풀장(17회), 주유소 캐노피(17회), 호텔로 수선되고 암반에 앵커로 고정된 폐유조선(17회) |
8. 등기사항인 권리변동 ★★★
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구 분 |
용익관련 |
처분관련 |
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지상권, 지역권, 전세권 임차권 |
소유권이전,저당권설정 압류, 가압류, 가처분 ※ 가등기, 예고등기 |
소유권보존 |
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부동산의 일부 |
○ |
× |
× |
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권리의 일부(지분) |
× |
○ |
× |
9. 등기의 유효요건
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1. 형식적 유효요건(등기절차를 준수하고 1등기용지주의를 준수한 등기의 존재) (1) 등기절차준수(관할준수○,등기대상○) (2) 1부동산1등기용지준수 ※ 이중보존등기의 문제(판) ★ 등기명의인이 동일인인 경우 : 선등기만 유효. 등기명의인이 동일인이 아닌 경우 : 선등기가 원인무효의 등기가 아닌 한 후등기는 실체관계 부합여부불문하고 무효. (3) 등기의 존재
2. 실질적 유효요건(실체관계에 부합) (1) 표제부(사실관계) 불일치 : 무효 (2) 질적(주체, 객체, 종류) 불일치 : 무효 (3) 양적 불일치 : ① 등기 〉물권행위 : 물권행위부분만 유효 ② 등기〈 물권행위 : (일부무효)의 법리에 의함(통) ★★
3. 실질적 유효요건의 완화 (1) 중간생략등기 (A→B→C가 실체관계지만 A→C로 등기된 중간생략등기의 유효성 여부) ★★★ ① 판례는 미등기전매자 처벌규정을 (강행)규정으로 보아 중간생략등기의 유효성을 인정 ② 다만, 토지거래허가구역內 중간생략등기는 무효(A→C합의도 무효, A→C허가도 무효, A→C등기 도 무효) ③ 중간생략등기 전 : 합의있으면 C는 A에게 중간생략등기 청구 가능 ③ 중간생략등기 후 : 합의없었다는 것을 이유로 중간생략등기의 무효주장×, 말소청구× ③ 대지사용권이전등기의 경우 : 중간생략등기가 가능(법 §57의3 ; 2006.6.1시행) (2) 무효등기의 유용(무효인 등기가 말소되기 전에 실체관계에 부합하게 된 경우 유용가능여부) ★★ ① ‘권리’의 등기여야 유용 (=표제부의 유용×) ② 이해관계인이 없어야 유용 (=이해관계인 있으면 유용×) (3) 등기원인의 불일치(예 : 증여를 매매로) : 실체관계에 부합하므로 유효 ※ 등기는 실체적 권리관계에 부합하면 충분하고 권리변동의 과정이나 용태까지 부합할 필요는 없다 (판례). |
10. 등기소
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1. 등기소 : 지방법원 등기과, 지방법원지원 등기과(계), ○○등기소 (cf. 대법원 등기과 : 등기사무를 담당× → 등기소×)
2. 관할 ★ ① 토지관할에 의하여 토지등기와 건물등기의 관할이 정해져 있음(행정구역과 대부분(반드시×) 일치). ② 부동산(건물)이 수개의 등기소 관할구역에 걸쳐있는 경우 (신청)에 의하여 (상급)법원장이 지정. ③ 관할을 지정받아야 하는 경우로는 소유권보존등기, 변경등기, 단지의 경우 등임(보존등기에 한 : ×). ④ 건물대지의 일부의 관할전속으로 인하여 관할이 중복된 경우 (종전) 관할등기소에서 계속 관할함 (예규 771호).
3. 관할의 전속(轉屬) ★ ① 사유: 등기소신설, 등기소폐지, 관할위임, 관할위임해제, (행정구역)변경(반드시×) ② 구관할등기소: 등기용지, 부속서류, 그 등본을 신관할등기소에 (이송)하여야 함.
4. 등기사무의 정지 ★ ① (대법원장)의 권한 ② ‘기간을 정하여(최단기간없음)’ ③ 정지기간중에 행해진 등기는 (절대적)무효로서 (직권)말소하여야 함. |
11. 등기관
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1. 지정 ① 자격요건 : 법원서기관(4급) ․ 등기사무관(5급) ․ 등기주사(6급) ․ 등기주사보(7급) ② 지정권자 : 지방법원장, 지방법원 지원장 ③ 등기소장·등기과장은 별도의 지정없이 보직발령으로 당연히 등기관의 지위에 있음.
2. 제척사유 ① 본인 ② 호적을 같이하는 자 ③ 4촌 이내의 친족인 자 ④ 4촌 이내의 친족이었던 자 ※ 제척사유에 해당함에도 참여조서를 작성 않고 경료된 등기 → 실체관계에 부합하는 한 유효 (통설,판례)
3. 책임 ★ ① 경과실 : 국가가 손해배상(국배법§2:)하고, 국가는 그 등기관에게 구상(求償)하지 않음 ② 고의, 중과실 : 국가가 손해배상(국배법§2)하고, 국가는 그 등기관에게 구상(求償)할 수 있음 ※ 국가배상법§2가 적용되는 경우, 민법§750(불법행위책임)는 별도로 적용될 수 있다. |
12. 등기부
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1. 협의의 등기부: 토지등기부, 건물등기부 2. 광의의 등기부(=등기부의 일부로 보는 장부) : 협의의 등기부 + 폐 공 공 도 신 신 협의의 등기부 폐쇄등기부 (등기로서의 효력상실, 영구보존) 공동인명부 (1970.1.1이후 작성×, 영구보존) 공동담보(전세)목록편철장 (담보부동산이 5개 이상인 경우, 영구보존) ★★ 도면(편철장) (영구보존) 신탁원부(편철장) (영구보존) 신청서편철부(멸실회복등기 기간중에만 등기부역할, 5년보존) ※ 광의의 등기부 아니지만 영구보존장부 : 등기부책보존부 ※ 폐쇄공동담보(전세)목록편철장 : 10년 보존 ★★ ※ “신청서” 단어가 들어가는 장부 : 10년 보존 |
13. 등기부의 폐쇄사유 ★★★
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1. 등기용지의 (매수과다)로 인한 신등기용지에의 (移記) 후 前등기용지폐쇄 2. 토지의 합필(甲지를 乙지에 합병하여 합필등기하는 경우 甲지등기용지폐쇄) 3. 건물의 합병(甲건물을 乙건물․乙부속건물에 합병한 경우 甲건물등기용지폐쇄) 4. 건물의 구분(비구분건물인 甲건물을 구분하여 구분건물인 乙건물로 한 경우 甲건물등기용지폐쇄) 5. 부동산의 (멸실)등기시 그 부동산의 등기용지 폐쇄 6. 토지의 하천부지화 { 대장소관청의 (촉탁)에 의한 (말소)등기 후 등기용지(폐쇄) } 7. 소유권보존등기의 말소등기시 그 부동산의 등기용지 폐쇄 ※구분건물의 경우에는 (전유부분)의 소유권보존등기를 말소하더라도 등기용지를 폐쇄하지 아니한다. 8. 판례에 의한 중복등기정리(토지, 건물의 소유권보존등기의 중복)→말소하고 폐쇄 9. 규칙에 의한 중복등기정리(토지의 소유권이전등기의 중복)→말소하지 않고 폐쇄 10.멸실방지처분에 의한 前등기용지의 폐쇄(등기용지교체로 멸실방지목적을 달성할 수 있는 경우) |
14. 폐쇄된 등기용지의 부활 ★★
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1. 등기관의 착오에 의한 폐쇄 → (직권)에 의한 부활 2. 당사자의 신청착오에 의한 폐쇄 → (신청)에 의한 부활 3. 폐쇄된 등기용지의 부활은 권리에 관한 등기가 아니고 등기의무자도 없는 경우이므로 소송의 당사자적격이 없으므로 (訴訟)에 의한 부활은 불가능하다(판례). |
15. 등기부 등의 반출가능 여부
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구분 |
전쟁․천재지변․사변 |
법원의 송부명령 법원의 송부촉탁 |
수사기관의 요구 (압수수색영장) |
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등기부 광의의 등기부 폐쇄등기부 전산등기부 전산등기부부본 |
○ |
× |
× |
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신청서 기타 부속서류 |
○ |
○ |
○ (2007.2.26. 예규 1168호) ★★★ |
16. 등기에 관한 장부의 공개 ★★★
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1. 등기부 등․초본의 교부와 열람
① 신청서 기타 부속서류에 관하여는 등․초본의 교부는 할 수 없으나, 열람 ․ 사진촬영은 가능하며, (열람)의 연장으로서 등기관의 인증 없는 단순한 사본의 교부는 허용된다(예규680호). ② fax에 의한 등․초본 신청은 증명기관과 교부기관이 (같은)시(특별시․광역시 포함)에 소재한 경우에는 허용되지 아니한다. 단, 전산등기부의 경우에는 같은 시에 소재하는 등기소 상호 간에도 그 등․초본의 신청 및 발급이 허용된다(2003.5.21. 예규 제1070호). ③ 이해관계인의 대리인이 신청서 기타 부속서류의 (열람)을 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면을 제출하여야 한다. ④ (열람)시 등기관의 면전에서 하여야한다는 규정은 전산등기부의 경우에는 적용하지 아니한다. ⑤ 인터넷열람의 경우 반드시 말소되었던 사항까지 공시된다. (현재유효사항등본의 형태는 제공×) 인터넷열람의 경우에는 (등본)의 형태로만 열람이 가능하다. (법인등기부는 등․초본형태모두가능) 인터넷열람의 경우에는 (신청서)의 제출이 필요 없다. 인터넷열람의 경우에는 열람시 등기관의 면전에서 한다는 규정은 적용하지 아니한다. 인터넷열람의 경우에는 수수료면제에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
2. 사실증명
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17. 전산정보처리조직에 의한 등기사무처리에 관한 특례 ★★★
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1. 의 의
2. 용어변경
3. 특례
※ 전산정보처리조직에 의한 등기사무처리에 관한 중요조문확인
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