○ 부동산개발기획 및 시행
가장 핵심적인 일이면서 부가가치도 높은 일이지만 실상 개발업자가 시행을 한번 하는 것이 어쩌면
극히 힘들다고 봐야겠죠. 신탁회사에 근무할때 개발신탁사업을 10여건 해봤지만 회사를 나와서 직접
시행을 한것은 딱 한번이었습니다. 결과는 그럭저럭 손해는 안본 정도랄까요...
첫단추를 잘못 끼우면 중간에 아무리 노력을 해도 성과가 없는 경우가 대부분입니다. 그만큼 계획이 중요하다고
생각합니다. 물론 계획을 잘수립했어도 유지관리를 잘못해서 망가지는 사업도 종종 봤습니다.
○ 부동산개발사업의 프로젝트매니지먼트(PM) 및 지원
요즘 현실적으로 주력하는 업무입니다. 제 몇차례 PM업무를 수행했고 지금도 진행중인 프로젝트가
있습니다. 자기자금이 충분하면 적당한 사업지를 물색해서 직접 시행을 하면 되겠지만 그렇지 않은 관계로
개발업무를 잘모르는 시행사 또는 토지주를 대신해서 자문과 업무대행을 합니다.
용역관계인지라 사업위험은 크지 않지만 보수가 썩 좋다고는 볼수 없겠죠.
○ 부동산컨설팅 및 투자상담, 프로젝트파이낸싱 지원
틈틈히 하는 부수업무입니다. 특정사업지에 대한 활용방안과 사업성검토에 대한 의견을 제시하고 소정의
컨설팅보수를 받죠. 또한 과거 근무했었던 저축은행등을 통해 토지비의 중잔금에 대한 PF대출을 성사시키기
위해 시행사를 대신하여 설득도 하고 협의를 합니다만 요즘에는 전혀 해당사항이 없는 일이 되어 버렸습니다.
사실상 저축은행의 PF대출은 불가능한 것이 요즘 현실이기 때문입니다.
○ 개발사업의 투자자 모집 및 자금포트폴리오 자문
간간히 좋은 개발아이템이 있을때 제가 알고 있는 투자자등 네트워크를 통해 시드머니(초기자금)를 모집했었던
적이 있었는데 요즘에는 부동산투자회사 설립을 통한 자기관리리츠에 관심을 갖고 이러한 제도를 활용하여
개발사업에 접목시키기 위한 염두를 하고 있습니다. 시중은행과 저축은행의 자금조달이 극히 어려워진
환경이 이러한 방법을 모색하도록 원인제공을 해줬다고 봐야겠죠.
○ 부동산개발사업의 구조조정 및 정상화 자문(금융기관등)
사실 이 업무는 이익을 창출하기 보다는 어떻게 하면 손실을 최소화할지에 대한 것이 전제가 됩니다.
누구라도 손해보는 장사를 하고 싶지 않겠지만 어떤 경우에는 그대로 방치할 경우 손실은 더욱 늘어나게 되고
이에 따라 재기의 발판도 마련하지 못하고 그냥 주저않게 됩니다.
이런 업무는 이해관계인을 설득하기가 참 어렵더군요. 특히 금융기관등 어느 정도의 조직이 형성되어 있는
경우에는 "누구라도 고양이 목에 방울다는 것"을 싫어 합니다. 자기가 책임지기 싫은 것이겠죠.
○ 개발계획(설계업체)의 적정성 자문
개발계획의 수립시 무엇보다 중요한 것중의 하나가 설계라고 생각합니다.
제반법규정에 부합된 설계이어야 하는 것은 당연사항이지만 종종 분양성과 사업성을 간과한 건축계획이
수립될 수도 있습니다. 설계업체에서 사업주에게 보다 현실적이고 내실있는 건축계획을 제안하고 싶을때
같이 합류하여 개발규모, 권장용도, 배치계획등 분양성을 제고한 상품계획이 수립될 수 있도록 자문을
하는 업무입니다. 제출한 제안이 수용되지 못하면 자연히 저도 낙동강 오리알이 되는 경우가 간혹 있습니다.
○ 부동산임대와 판매 및 대행
분양과 임대업무는 현장의 꽂이라고 봐야겠죠. 아무리 사업구도와 계획을 잘수립하여도 팔리지 않으면
전혀 소용이 없게 됩니다. 몇차례 분양대행업무에 참여해봤지만 대부분이 사업초기단계부터 참여한 것이
아니라 열악한 조건하에서 대행업무를 수임했던 관계로 별다른 성과는 없었습니다. 물론 제 능력이
부족한 탓도 있었습니다.
○ 건축물과 시설물의 운영 및 유지관리
이 업무는 장래 희망사항으로 넣어 놓았었는데 아직 업무를 할만한 여건은 되지 못합니다.
물론 누군가가 특혜(?)를 줘서 해보라면 해볼수는 있겠습니다만......
○ 부동산정보자료의 수집, 조사연구와 발간 및 판매
제목은 거창하지만 개인적으로는 "개발업무와 관련한 매뉴얼과 사례집"은 나중에 여유있을때 한번
만들어 보고 싶은 욕심은 계속 가지고 있습니다.
○ 기타 관련업무
과거 신탁회사와 저축은행에 몸담었던 관계로 신탁업무는 나름 많이 해봤기 때문에 신탁회사와 수주 및
계약조건등에 대한 협의를 대신해드리기도 합니다.
요즘에는 비교적 규모가 큰 미분양상가 및 아파트, 경매물건등에 대하여 담보대출을 연계시키기 위한
업무도 하지만 거의 대부분 취급은행의 조건을 수용하지 않으면 상호이해관계의 조정이 어렵더군요
[출처] 병정이 취급하는 부동산관련 업무소개와 상담의뢰 및 부탁말씀등|작성자 독일병정