규제 많고 금리 오를 때 효과적인 부동산 투자법 (뉴스 읽어주는 남자)
최근 부동산 거래가 뜸해졌습니다. 부동산 상승세를 주도했던 강남 재건축 시장은 사실상 거래가 멈췄다는 게 현지 공인중개사 전언인데요. 정부는 부동산 시장을 안정화 시키겠다며 강력한 규제책을 쏟아내고 있습니다. 아울러 중요한 변수가 하나 더 생겼는데요. 바로 금리 인상 추세입니다.
이를 주도한 곳은 미국인데요. 미국은 경기가 좋아지자 2015년말부터 속도감 있게 금리를 올리고 있습니다. 올해도 벌써 세 번째 인상을 단행해 미국 기준금리는 연 2~2.25%가 됐습니다. 그런데도 한국은 동결 기조를 유지하며 1.5%의 기준금리로 미국과의 격차가 0.75%포인트 차로 크게 벌어지고 있는데요.
그래서 오늘 삼성생명 블로그에서는 매일경제신문 명순영 기자와 함께 규제가 많고 금리가 오를 때 올바른 부동산 투자 전략을 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다!
미국 기준금리 인상 따라 한국도 올릴 채비
물론 한국은행이 선뜻 따라 올리지 못한 이유가 있습니다. 금리를 올리면 경기 침체가 심해지고 가계 부채가 늘어날 수 있는데요. 미국처럼 경기 회복 신호가 나타나지 않는데 금리를 올렸다가 경기가 위축될 수도 있습니다.
그러나 이제 더이상 버티기 힘들다는 게 중론인데요. 아울러 부동산 시장의 급등을 잠재우기 위해 대출 이자를 높여야 한다는 주장이 등장했습니다. 금리와 부동산 시장은 밀접한 관계가 있는데요. 기준 금리가 오르면 당연히 대출 금리가 오르며 대출 이자 부담이 커지면 매수자는 주택구입이 힘들어집니다. 매도자 역시 주택을 보유하는 게 부담스러워지는데요. 이렇게 구매 수요가 줄게 되면 임대사업자 임대수익이 하락하는 것이 자연스러운 현상입니다.
부동산 업계에서는 금리가 0.5% 상승하면 주택 가격은 약 1% 하락한다는 말이 나옵니다.
역사적으로는 금리 인상 때 부동산도 올라
하지만 경험상으로 보면 금리와 부동산이 꼭 반대로 움직이는 것은 아닙니다. 과거 기준금리 상승기, 금리가 오르는 시기에 오히려 부동산 가격이 함께 올랐던 때를 예로들어 단순히 금리만으로 부동산 시장을 설명하기 어렵다는 얘기가 될 것 같습니다.
2008년 글로벌 금융위기를 맞아 금리를 지속적으로 낮췄던 정부는 2010년 7월부터 다시 인상을 단행했습니다. 이 때 기준 금리는 2010년 7월 2%에서 2011년 6월 3.25%까지 올랐는데, 전국 부동산의 가격은 약 8% 올랐습니다. 금리인상을 경기회복과 유동성 확보라는 긍정적인 신호로 받아들였기 때문인데요. 실물경기가 좋아져 부동산 값이 덩달아 상승한 예라고 말씀드릴 수 있습니다.
규제·금리 인상 맞물려 공격적 투자 자제해야
하지만 이번에는 좀 다르다는 말씀을 드려야 할 것 같은데요. 과거와 달리 경제 여건이 좋아져 금리를 올리는 경우가 아니기 때문입니다. 앞서 말씀 드렸듯 미국 금리 인상이라는 외부변수에 영향을 받아 '어쩔 수 없이' 올리는 측면이 강해 금리 상승이 주택 가격 상승으로 이어질 것이라고 확신하기 힘듭니다.
또한 규제가 무척 심해졌다는 데 주목해야 하는데요. 최근 강력한 대출 규제책인 9·13 정책의 정부 발표 후, 더 이상 '빚테크'나 '레버리지 효과'로 부동산에서 큰 수익을 내기 힘들어졌다고 봐야 합니다.
이에 전문가들은 과거와 같은 공격적인 빚테크 대신 보유 현금을 충분히 활용하고 매수 타이밍을 조절하는 전략을 써야 한다고 조언합니다. 강력한 대출 규제와 금리 인상 흐름이 부담스럽기는 하지만 그만큼 매수하려는 경쟁자가 적어 그만큼 좋은 기회를 얻을 수 있기 때문입니다.
양극화 더 심해지는만큼 매수 지역 잘 고르고 경매 주목해야
고금리 시대, 첫번째 매수 전략은 지역 선택인데요. 부동산 시장이 침체할수록 인기지역과 비인기지역 양극화는 더욱 심해지기 때문입니다. 주택 매수를 고려한다면 서울 재개발 물건과 같이 핵심지역에 위치하고 있으면서 신축 아파트로 전환할 가능성이 있는 물건이 좋습니다. 재건축 단지는 규제가 많습니다만, 재개발 물건은 초과이익환수제와 같은 규제에서 상대적으로 자유롭습니다.
9·13 대책 이후 재개발 물건 대출 규제도 크게 강화됐기 때문에 현금이 있다면 알짜 매물을 급매로 살 수 있는 기회가 많아집니다.
또한 매입가격을 최소화하는 전략도 필요한데요. 시장이 위축된 상태에서 금리까지 오르면 급매나 할인 분양 등 시세보다 10~20% 이상 저렴한 물건이 매물이 나오니 잘 지켜봐야 합니다.
마지막으로 경매는 서울 도심 아파트를 저렴하게 매입하는 괜찮은 방법입니다. 금리가 오르면 이자 비용 부담을 못 이겨 채무 상환을 못해 경매로 넘어가는 물량이 증가하는데투자 심리가 나빠져 경매 낙찰가율이 낮게 형성될 수 있습니다.
실제 부동산 경매는 부동산 호황기가 아닌, 침체기 때 빛을 발휘하는 부동산 취득방법이라고 말합니다. 다만 정부 대출 규제가 심하기 때문에 자금 계획에 차질을 빚어 곤란한 상황을 당할 수도 있어 은행을 미리 방문해 대출한도를 정확히 알아보시길 바라겠습니다.
※ 위 내용은 매일경제신문 명순영 기자 집필 컨텐츠로, 삼성생명 블로그의 공식 의견과 다를 수 있음을 알려드립니다
