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부동산경매를 입찰하기 이전에 반드시 감정평가절차를 거치게 된다. 법원경매에서 감정가격이 최초입찰가격으로 결정된다. 그런데 법원경매에서 가장 오해가 많은 부분 중의 하나가 바로 법원감정가 부분이다.
투자자들 중 상당수는 감정가를 오인해 한 번 내지 두 번만 떨어지면 아주 저렴하게 낙찰 받았다고 좋아하는 경우를 종종 볼 수 있다. 정말 그럴까? 답은 그렇지 않다. 법원감정가격은 생각보다는 믿을 수 없는 평가감정이 많다. 또, 어떤 방법에 따라 평가하느냐에 따라 가격이 다를 수 있다. ‘학문적으로, 부동산가격은 없는 것이고, 다만 미래 수익의 현재가치다’라고 부동산평가론에서는 말하고 있다.
부동산 중 건물은 복성가격으로 평가한다. 복성가격은 생산가격을 기준으로 평가하는 방법인데 건물의 재생산 원가에서 지나간 년도에 따른 감가수정이 이루어진다. 반면, 토지는 유추가격으로 평가하는데 매매사례비교법이라고도 한다. 토지는 생산이 불가능해 인근 매매된 사례를 참고로 가격을 결정한다.
광주지방법원의 병합사건으로써 각각 감정평가가 이루어진 다음 병합되었는데 ○○감정평가액은 21억5천만원 또다른 ○○평가액은 8억5천만원 3분의 1에 가까운 금액으로 감정평가되었다. 그런데 이 물건을 3억1천315만원으로 낙찰받았다. 낙찰이 되면 1주일 후 허가결정을 하여야 함에도 담당 경매계에서는 1개월간 허가결정을 미루고 있는 것이었다. 담당경매계에서는 감정평가가 너무 상이하여 허가결정이 늦어지고 있다는 것이었다.
부동산을 평가함에 있어 생생원가에 대한 감가상각으로 계산하는 가격과 현재 거래될 수 있는 가격(유추가격)으로 평가하는 방식에 따라 가격이 크게 달라질 수 있다. 담당경매계에 이 같은 사실을 진술하고서야 낙찰허가결정을 받을 수가 있었다.
법원감정은 대개 시세에 비해 고평가 된다. 법원감정가가 높은 경우가 낮은 때보다 채권자와 채무자 모두에게 유리하기 때문이다. 지금과 같이 법원경매 부동산의 입찰경쟁이 높을 때는 무엇보다도 부동산의 가치판단이 중요하다. 현재가치는 물론이고 미래가치까지 판단하여 그 물건에 대한 유효이용에 많은 연구가 필요한 때가 아닌가 생각된다. |
