"부동산시장은 살려야 한다"
정영수 경영학박사
대한민국의 2007년 최대의 이슈는 대통령선거와 앞으로의 부동산 문제가 어떻게 변할것인가? 하는 것이 국민의 최대 관심사인 동시에 큰 변수로 작용할 것 같다. 무엇보다 국가와 민족의 운명을 결정짓는 중요한 정치행사를 통해 새 대통령을 선출해야 되지만 대다수 국민들이 지난 대선때보다는 정치에 관심이 떨어진게 현실이다. 경제적으로 힘들다보니 먹고 살기가 힘들어졌고 신문과 방송이 지난해 `10대 뉴스`로 꼽았던 `아파트 가격 폭등`이 사그라지기 시작하더니 최근 주택업계는 "나 죽겠다"고 아우성이다. 내집을 마련하려는 사람에게는 좋은 기회가 오고 있지만 집값이 꼭짓점에 달한 시점에 집을 장만한 사람, 사정이 급해 집을 팔려는 사람은 점점 초조해지고 있다. 집값이 안정되면 극소수의 다주택자를 제외하고 모두에게 좋지만 문제는 거래가 꽉 막혀 동맥경화증에 걸려 있다는 것이다.
07년 11월 통계에 의하면 미분양 주택이 10만 가구를 넘어섰다고 한다. 하지만 통계에 잡히지 않는 물량까지 합치면 20만 가구에 육박한다는 게 전문가들의 분석이다. 정부 공식 발표로 미분양 아파트가 10만가구에 접근하고 있으니 돈으로 따지면 얼마인가. 가구당 분양가격을 대략 3억원씩만 잡아도 무려 30조원이 잠겨 있는 셈이다. 올해 3.3㎡당 전국 평균 분양가가 957만원이었으니 중간 규모인 105㎡(33평)를 기준으로 할 때 큰 무리가 없는 계산이다. 이렇게 분양이 되지 않아 건설업체의 자금이 30조원이 넘어 건설업체와 제2금융권이 연쇄부도를 낼 경우, 금융위기로 연결될 가능성도 있다. 최근에 정부가 모럴 해저드(도덕적 해이)논란·특혜시비까지도 감수하고 미분양주택을 사들이겠다는 극단적인 정책을 내놓은 것은 그만큼 상황이 심각하기 때문이다.
집값 잡기에 올인했던 참여정부는 수도권 대부분과 전국 곳곳을 투기과열지구와 투기지역으로 묶어 대출규제와 전매제한을 극도로 제한하고 있다. 여기에 과도한 양도세 강화까지 겹쳐 실수요자의 주택교체 수요마저 막혀 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난에 빠져있는 것이다. 문제는 전체적인 매수세가 위축되면서 거주를 위한 실수요조차 자취를 감춰버린 점이다. 강력한 항암제로 암세포는 물론 건강한 세포까지 죽여버린 꼴이다.
전국적으로 부동산의 거래건수가 지난해에 비하여 1/2로 뚝 떨어진 가운데 서울 강남지역은 지난해의 25% 수준에 불과하다는 사실이 이를 단적으로 보여주고 있다. 살던 집을 팔지 못해 새 아파트에 입주하지 못하는 불 꺼진 아파트도 늘어나고 있다.
대한주택건설협회장도 사석에서 "지금 건설사들은 IMF 외환위기 때보다도 더 힘들다. IMF 때에는 주택가격이 폭락했지만 거래는 잘 이뤄졌다. 지금은 어느 정도 싸게 내놔도 나가지 않는다"고 시장을 진단했다. 지방에서 대규모 아파트를 내놓았으나 분양률이 저조한 한 업체는 계약금을 내지 않아도 계약자로 인정해 준다. 가공 계약서를 근거로 은행에서 중도금을 받아 공사비로 충당하기 위한 것이다.
올 하반기에 분양가상한제를 피하기 위해서 20만가구의 분양물량이 나왔지만 아파트를 사려는 사람이 없다. 건설산업연구원이 내년에는 미분양 물량이 20만가구에 달할 것으로 전망한 것도 구매자들이 더 좋은 물건이 나올 때까지 구매를 미루고 있는 현상이 뚜렷해지고 있기 때문이다. 당연한 결과지만 주택업계의 부도 숫자가 심상치 않다. 그 동안 잘나가던 지방의 중견 건설업체 5~6개가 부도처리가 되었다.
부동산시장에서 고금리 기조의 장기화는 ‘매수세 위축→미분양 심화→은행권 프로젝트 파이낸싱(PF) 조건 강화→건설업체 도산’으로 이어지는 악순환을 심화시키고 있는 것이다.
주택업계는 지방 투기과열지구 및 투기지역 조기 해제, 주택담보대출 규제 완화, 장기보유주택의 양도세 감면범위 확대, 기반시설 부담금의 합리적인 개선 등의 대책을 요구하고 있지만 현 정부에서는 어려울 것으로 보고 있다. 그래서 유력 대선 후보 진영으로 몰려가 건의서를 올리고 있다. 주택업계도 고분양가로 아파트을 분양하고 시장수요를 무시하고 사업을 벌인 책임을 응당히 져야 하지만 거래 동맥경화증에 걸린 부동산시장을 정상화시켜야 할 것이다.
양도소득세 등 세제강화와 주택담보대출규제 이어 고금리에 따라 매물이 증가하는데 매수자 없어 수급불균형이 심화되고 있다. 이러한 정책이 계속간다면 내년에는 이미 싸늘하게 식어버린 부동산시장에 빙하기가 올 것이고 이에 따라 한국경제도 어려움이 예상되니 만큼 투기요인은 규제하되 실물경제가 돌아가도록 하루 빨리 부동산시장을 살리는 정책이 수립되어야 할 것이다.