2008년 "부동산경매의 허와 실"
(한국부동산정보연구소 소장: 정영수 박사)
2007년을 마무리하면서 독자들의 가정에 행운이 가득하길 바란다. 그 동안에 참여정부의 부동산규제정책에 따라 서울과 수도권을 제외한 지방에서는 혹독하게 침체되어 미분양이 속출하여 건설회사의 부도가 속출하고 각종 폭탄세금 때문에 부동산이 팔리지 않아 고사직전의 불황기에 접어들었다. 그렇지만 일반적인 부동산경기와 반비례에 해당되는 부동산경매의 가장 큰 매력은 일단 시가보다는 낮은 가격으로 살 수 있다는 점이다. 적어도 감정가의 80%에서 많게는 40%에 이르는 낮은 가격으로 부동산을 구입할 수 있다. 법원 감정가는 대체로 부동산 시장의 시중 거래가에 의해 감정을 대기는데, 단독 주택과 같은 물건은 입찰경쟁률이 낮아 시중 거래가보다 반값 정도에 낙찰받을 수 있다는 장점이 있다.
이러한 종목들은 매매 사례가 적어 기준가격이 정해지지 않아 통상 시세보다 낮게 감정되는 경우가 많다. 감정가격이 낮은 데다 2~3회 유찰이 되는 것이 보통이므로 시세의 반값 정도에 살 수 있는 종목이 많다.
연립주택과 다세대 주택은 재건축이 20가구 미만은 쉽게 할 수 있기 때문에 잘 고르면 효과적인 재테크가 될 수 있다. 비인기 틈새종목은 가격이 싼 만큼 환금성과 유동성이 떨어지는 단점이 있다. 지역의 입지여건과 맞지 않게 면적이 크거나 작으면 주거나 영업환경이 떨어질 수 있으므로 사전에 충분한 분석이 필요하다.
법원의 감정평가액은 감정시점에 따라서 달라질 수 있다. 유사 지역의 동일 규모의 부동산 매매사례를 참고한 다음 시세보다 최소한 20~30%이상 저렴한 가격으로 낙찰가격을 제시하여야 한다. “겨울에 밀짚모자”를 사는 심정으로 남들에 관심이 없는 틈새분야를 투자할 수 있는 획기적인 지혜가 필요할 것이다
지난달 있었던 지방법원의 경매법정에 H아파트의 경매가 진행되고 있었다. 감정가는 7천200만원이었는데 한 번 유찰이 되어 5천180만원에 나와 있었다. 최근 아파트의 선호도가 있다고 생각하고 있었지만 응찰자가 11명이나 되었고 낙찰가는 정말 이해하기 힘들게도 7천200만원에 낙찰됐다.
필자가 경매에 나온 물건의 인근에 살고 있어 시세를 알아보았는데 2년 전에는 6천500만원에 거래되다가 인근에 신규아파트가 분양됨에 따른 반사이익으로 최근 7천200만원 정도에 거래가 이뤄지고 있었다. 그런데 이 아파트는 관리비가 250만원이 연체되어 낙찰자가 부담해야 물건이었다. 그리고 현재 거주하고 있는 임차인을 내보낼 때 소요되는 최소한의 이사비용으로 1~2백만원을 감안한다면 7천600만~7천700만원 정도가 들어간다. 또 소유권 이전에 따른 비용도 상당한 부담으로 작용할 것으로 보인다.
경매로 구입하려는 가장 큰 이유는 일반적인 시세보다는 싸게 구입하자는 것이다. 그런데 경매물건은 대체로 관리상태가 허술하여 수리비용도 만만치 않게 소요되고 있는데 이런 점을 감안하지 않고서 분위기에 휩쓸려 어떻게 하든지 ‘낙찰만되고 보자’식의 투자는 나중에 커다란 후회가 될 수 있다.
2008년 이명박정부의 출범으로 부동산시장이 완화될것으로 기대하고 있는 투자자들이 부동산경매로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 치솟고 있다. 하지만 투자하려는 물건이 아까워 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼 수도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 적정한 가격에 응찰해야 후회가 없다.
특히 경매에 참여 했다가 실패해 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있다. 단순한 지식과 경험을 과신해 경매에 참여했다가는 큰 코 다칠 수도 있다. 법원 경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험이 많고 능력이 있는 경매전문가와 상의해 결정하는 것이 좋다.