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우리들이 일바적으로 생각하는 재테크라 함은 제한된 자원으로 최고의 경제적 이익을 얻는 행위를 말한다. 주변에서 누구나 노력했어도 일정기간 이후에 경제적 격차가 크게 발생하는 경우를 많이 볼 수 있다. 물론 부정적인 방법으로 수익을 얻는 것은 별개로 하고, 부동산에서도 기왕에 노력할거면 철저하게 검증 후 궁합에 맞는 부동산을 선택해야 한다.
부동산으로 인해 수익이 발생하는 경우는 크게 두 가지를 들 수 있다. 하나는 매입시점과 매도시점의 자산가치 상승으로 인한 ‘매각차익’과 그 상가나 원투룸 등을 운용하여 얻는 ‘운용수익’이라고 생각한다.
토지는 매각차익을 얻는 대표적인 부동산이다. 많은 분들이 개발지를 찾아 두리번거린다. 그런데 왜 개발지의 나대지가 값이 오를까 곰곰이 생각해보면 나대지 자체가 가치가 있어서가 아니라 언젠가 필요한 사람이 그 나대지에 상가나 사무실, 아파트 등을 건축하여 이익을 많이 얻을 것으로 기대되기 때문이다. 일종의 ‘기대이익’이다. 그래서 개발지에 내가 당장 필요하다고 해서 효율이 낮은 건축물을 건축할 경우 오히려 땅값을 떨어뜨릴 수도 있다. 건축물이 있는 경우 향후 매입하려고 하는 자가 자기 목적대로 사용하려면 철거비용까지 고려하기 때문이다. 평당 1천만원이 넘는 상무지구에 고추 심어진 나대지가 있는 이유가 여기에 있다.
상가는 대표적으로 운용수익을 얻는 부동산이다. 임대수익을 얻거나 실제 장사 등을 해서 운영이익을 얻는다. 충장로나 전대후문 등은 실제 운영수익자(임차인)에게는 입지가 타당할지 모르지만 임대수익자(매수자)는 신중할 필요가 있다. 보통 전체 5층 중 1층이나 2층 일부에 수익이 집중되고 운영자의 능력, 브랜드 등에 따라 수익에 영향을 크게 받기 때문에 임대료도 일정수준 이상 받는 것은 어렵다. 실제 1층이나 2층을 운영할 사람이 매입하려고 하는 것은 타당할지 모르지만 임대수익만 얻기 위해서 매입하려고 하는 것은 여러 가지 관점에서 생각해 보아야 한다.
‘운영이익’이 크면 ‘자산가치’도 올라갈 수 있는 가능성이 높지만 그 반대의 경우도 많다. 고시원, 사우나 등은 보유하고자 하는 기간 동안 얻는 운영수익과 매각시 매각차익의 합계로 투자여부를 결정해야 한다. 소위 앞으로 벌고 뒤로 밑질 수 있기 때문이다.
그래서 부동산은 궁합이 맞아야 하는 듯하다. 지금 당장 일정 수입이 필요한 노년층의 경우 안정적인 임대수익이 나오는 상가를 선택하고, 역동적이고 운영능력이 있는 투자자는 직영수익이 많은 상가가 유리하다. 현재 자본도 있고 향후 일정기간 후에 개발을 목표로 한다면 나대지에 투자하는 것이 유리할 수 있다.
실제 현장에서 보면, 임대수익 계산은 되어있는데 보증금에서 공제되고 있는 경우, 임차료는 주고 있지만 권리금 때문에 못나가고 있는 경우, 현금 수입은 많았지만 매도시 손해보고 파는 경우, 지금 당장 수입이 필요한 사람이 먼 훗날 개발지를 탐내고 있는 경우 등도 있다. 특히 중요한 것은 내 여건에 맞는 많은 부동산 중에 최고 우선순위에 해당하는 것이 어떤 것인가를 아는 것은 더욱 어렵다. 그래서 재테크를 정확히
하기 위해서는 시장 전체부터 구석구석까지 알고 있어야 한다.
최근에 불확실성 시대에 있어서 부동산에 투자시에는 이제는 내가투자할려고하는 의도와 궁합이 맞는지 꼭 생각하는 지헤가 필요할 것이다.
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