|
부동산 경매의 일반적인 진행과정을 살펴보면 물건의 권리분석→경매입찰→낙찰→소유권이전 및 명도의 절차를 거치는데 이 중에서 핵심은 권리분석이다. 하지만 요사이 경매 시장을 보면 투자자들이 과연 정확하게 시세파악과 권리분석을 하는지 의문이 든다.
지난 8월 경기도 남양주군 진접면에 소재하고 있는 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 95%를 기록할만큼 과열양상을 보이고 있다. 현장에서 직접 공인중개사무소를 통해서 급매로 구매할 수 있는 가격보다 더 높은 가격으로 가끔 낙찰이 되고 있는 것이다. 제대로 정신차리고 생각해 보면 차라리 시간과 명도비용 등 위험을 감수하면서 경매법정에서 구매할 것이 아니라 일반 부동산시장에서 구매하는 것이 시간절약하고 골치 안아프고 더 싸게 구매할수 있을 것이다. 이러한 현상은 응찰자들이 현 시세에 낙찰을 받아도 아파트 가격이 상승해 수익이 발생할 것이라는 막연한 확신 때문에 그런것으로 파악된다. 그러나 이게 얼마나 위험하고 엉뚱한 발상인지 경험해 보지 못한 투자자들은 모를 수 밖에 없다.
일반적으로 투자자들이 경매로 아파트를 구입하려는 이유는 △시세보다 싼 구입가 △양도소득세를 납부하지 않아도 된다는 점 △아파트값의 가파른 상승 △감정시점과 입찰시점 차이로 인한 미반영 시세차익 △매물 부족 등을 들 수 있다. 하지만 최근에 이렇게 높은 낙찰가율을 감수할만큼 현재의 부동산 경매에 충분한 투자 가치가 있는지는 곰곰이 생각해봐야 한다.
부동산 경매에서는 예상치 못한 추가비용이 발생할 수 있다. 이를테면 명도 문제가 발생할 경우 이에 따르는 소송비용과 6개월 정도의 시간지체로 인한 이자비용, 체납관리비, 각종 공과금, 수리비용 등의 추가 부담이 생긴다. 또 무엇보다도 장기적으로 아파트 가격이 조정을 받을 가능성도 따져보아야 한다. 최근에 미분양이 증가하고 있고 분양가격이 시세 반영이 제대로 되지는 않았지만 1가구 2주택의 양도소득세 중과와 대출금의 상승압박, 대규모 택지개발로 인한 주택공급 등에 따라 잘못하면 막차를 타는 우(憂)를 범할 수 있다. 이런 상황에서 경험이 부족한 투자자들이 부동산경매에 ‘묻지마 투자’에 나서면 자칫 큰 낭패를 부를 수도 있다는 것을 살펴보아야 할것이다. |
