우리나라 민법에는 부동산을 토지와 건물로 구분하여 사용, 수익, 처분할 수 있도록 도어 있다. 즉, 어떤 이유로 토지와 그 지상의 건물의 소유자가 다를 수도 있는 것이다.
그런데 가끔 경매에서도 ‘토지 별도등기 있음’ 이라는 대지권이 미등기된 공동주택이 경매물건으로 나오기도 한다. 이처럼 대지권 미등기 건물이 경매되는 경우에 입찰에 응하는 초보자는 혼란스럽다.
대지권 등기 없는 집합건물에는 두 가지로 분류할 수 있는데 첫째, 실제로 대지사용권이 없는 경우(서울의 경우 시유지상에 건축된 집합건물, 연립주택 등에서 발견된다.) 둘째, 대지사용권이 있으나 환지 등의 절차의 미비로 대지권의 등기를 경료하지 못한 경우로 나누어 볼 수 있다.
두 번째 경우가 문제가 되는데 대법원은 민법 제358조 본문 ‘저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다’는 규정을 들어 이 규정은 저당 부동산에 종된 권리에도 유추 적용되고 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 하였다.
여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되며 위 저당권자는 전체 경락대금 중 대지 사용권에 대한 부분에 대해서도 다른 후순위 채권자에 우선하여 변제받을 수 있다고 판시한 바 있다.
이러한 대법원의 판결 취지에 따른다면 경매목적물은 건물과 대지권이라고 할 수 있고 그 최저 경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 공고의 부동산 표시란에는 건물만을 기재하나 비고란 등에 ‘대지권 미등기’라고 기재하게 되는데 이 경우 최저경매가격에는 대지권가격이 포함되어 있음을 의미한다.
따라서 응찰자는 ‘토지별도 등기’ 가 있는 경우에는 감정평가서를 꼼꼼히 살펴보고 미등기이지만 대지부분에 대한 감정평가가 되어 있다면 대지권의 같이 낙찰받는 것이다. 하지만 이와 반대로 된다면 건물은 구입하였는데 땅은 구입하지 않았다면 나중에 토지를 구입하든지 지료사용료를 지불해야 할 것이다.
그런데 가끔 경매에서도 ‘토지 별도등기 있음’ 이라는 대지권이 미등기된 공동주택이 경매물건으로 나오기도 한다. 이처럼 대지권 미등기 건물이 경매되는 경우에 입찰에 응하는 초보자는 혼란스럽다.
대지권 등기 없는 집합건물에는 두 가지로 분류할 수 있는데 첫째, 실제로 대지사용권이 없는 경우(서울의 경우 시유지상에 건축된 집합건물, 연립주택 등에서 발견된다.) 둘째, 대지사용권이 있으나 환지 등의 절차의 미비로 대지권의 등기를 경료하지 못한 경우로 나누어 볼 수 있다.
두 번째 경우가 문제가 되는데 대법원은 민법 제358조 본문 ‘저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다’는 규정을 들어 이 규정은 저당 부동산에 종된 권리에도 유추 적용되고 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 하였다.
여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되며 위 저당권자는 전체 경락대금 중 대지 사용권에 대한 부분에 대해서도 다른 후순위 채권자에 우선하여 변제받을 수 있다고 판시한 바 있다.
이러한 대법원의 판결 취지에 따른다면 경매목적물은 건물과 대지권이라고 할 수 있고 그 최저 경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 공고의 부동산 표시란에는 건물만을 기재하나 비고란 등에 ‘대지권 미등기’라고 기재하게 되는데 이 경우 최저경매가격에는 대지권가격이 포함되어 있음을 의미한다.
따라서 응찰자는 ‘토지별도 등기’ 가 있는 경우에는 감정평가서를 꼼꼼히 살펴보고 미등기이지만 대지부분에 대한 감정평가가 되어 있다면 대지권의 같이 낙찰받는 것이다. 하지만 이와 반대로 된다면 건물은 구입하였는데 땅은 구입하지 않았다면 나중에 토지를 구입하든지 지료사용료를 지불해야 할 것이다.
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작성자김 경빈 작성시간 06.12.28 좋은정보 항상 감사드려요. 새해는 복 많이 받으세요.
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작성자신명재 작성시간 07.01.12 감사합니다.
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작성자정병국 작성시간 07.09.27 잘 보았읍니다.
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작성자박정락 작성시간 08.03.18 좋은정보감사합니다.
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작성자김선경 작성시간 12.09.05 저도97년도에 경매 계장의 실수로 후자와 같이 낙찰을 받았는데요,건설회사 에서 토지분에 관한서류 를 넘겨주지않아서 토지지분을 채무자로 부터 무상으로 매입한적이 있습니다. 그때 법원 행정처등 여러 관련기관에 질의하였던 기억이 납니다.