2008년 주택시장 전망한다!
정영수 경영학박사
최근 대한민국의 주택시장은 다른 OECD 선진국에 비해 정부정책의 영향력이 크게 미친다. 2008년에는 새로운 정부가 출범하면서 새정부의 정책수립방향에 따라 기조변화가 예견되는 첫해이다. 그 어느 때 보다 경제정책 특히 부동산 정책도 새정부의 성격, 우선 정책목표, 공약순위에 따라 밑그림이 달라질 것이다.
주식과 부동산시장은 시소 게임처럼 한쪽이 올라가면 한쪽이 내려가는 앙상을 갖고 있는데. 2007년에도 예외는 아닌것 같다. 부동산시장이 각종 규제로 꽉 막히자 상대적으로 주식시장이 재미를 보고 있는것 같다.
하지만 부동산시장은 정책변수뿐만 아니라 금리, 환율, 수급, 경기, 물가, 투자자의 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다. 우선 금리변수를 살펴보자. 2007년 시장에 가장 큰 충격을 준 요인은 금리인상과 총부채상환비율(DTI) 강화이다. 하지만 2008년에는 올해만큼 금융위력을 떨칠 가능성이 낮다. 삼성, LG, 현대 등 민간경제연구소의 2008년도 경제예측자료에 의하면 금리의 경우 돌발변수만 없다면 큰 변동성이 없을 것으로 예상된다. 금리 요인이 부동산 시장에 주는 영향력은 그만큼 제한된다는 뜻이다. 또한 가수요 억제책 및 공급확대로 인해 2008년도 주택의 수급구조(수요-공급요인)면에서 살펴보아도 주택가격에 주는 변동성은 크지 않을 것이다.
그러나 경기상황은 상승요인으로 작용할 것 같다. 2008년도 예상경제성장률이 5%대로서, 2007년 대비 4.5%(잠정치)는 물론 잠재성장률인 4%대 후반을 상회할 것으로 보인다. 일반적으로 경기상승은, 경기호황- 소득증가- 주택구매력 증가로 이어진다. 가처분소득을 늘려주어 개인의 유효수요, 주택의 실질구매력을 높여주는 역할을 하기 때문이다. 따라서 규제완화 기대감과 함께 경기회복세는 부동산시장에 상승 변수로 작용한다.
한편 해외변수는 매우 유동적이며 불안한 모습이다. 미국 부동산시장은 2008년에 추가하락 가능성이 높은데다, 영국 등 유럽부동산도 하락 전망이 지배적이기 때문이다. 최근 2~3년간 꾸준한 상승세를 기록한 일본부동산도 2008년도에는 도심지역의 미니버블 후 숨고르기가 예상된다. 게다가 고공 행진중인 아시아 국가권의 이머징마켓 특히 중국의 부동산 가격이 베이징올림픽 후 하락조정기에 들어설 가능성이 높다. 국제적인 동조화(커플링) 현상을 감안한다면 국내 부동산 가격도 해외시장과 연동 될 수밖에 없어 주택시장의 대외 변수만 놓고 보면 하락요인이 될 것 같다.
이상에서 주택시장에 영향을 미치는 여러 가지 변수의 움직임을 종합적으로 분석해 본 결과 상승과 하락 요인이 혼재하는 가운데 2008년도에는 특별한 상승과 하락요인 없이 중립적 환경을 이어갈것으로 보인다. 2007년도 주택시장을 결산하면 규제정책여파-거래감소- 가격하락-시장안정과 함께 그간 장기소외 되었던 비버블지역과 연립, 단독주택 등 비아파트 그리고 소형주택과 재개발이 시장을 주도한 역차별화 현상이 시장을 지배한 한해로 요약된다.인으로 작용하는 변수가 많다.
결론적으로 2008년은 어느 한축으로 급격히 기울기보다는, 즉 급등과 급락보다는 약보합 내지 보합수준에서 3~5%이내의 등락을 보일 가능성이 높다고 전망 된다. 이를 상하반기로 구분해서 예측해보면 2008년 상반기는 2007년도 하락추세가 이어지면서 약보합세를 , 하반기에는 참여정부 규제정책의 약발이 시장가격에 이미 반영 된데다 경기상승, 구매심리증가, 급매물소화로 인한 매물부족현상으로 강보합세로 전환될 확률이 높아 보인다.
아무튼 2008년도는 대선이라는 5년 마다 찾아오는 정책변수에 따른 시장의 변동성과 위험성이 그 이전 보다 훨씬 커졌다고 할 수 있다. 따라서 수요자, 투자자 입장에서는 정치권의 변화를 눈 여겨 보면서 신중하게 시장에 접근하는 수밖에 없다. 2008년도는 수익성과 위험성을 동시에 관리하면서 새로운 시장변화에 능동적으로 대응하면서 다양한 포트폴리오를 짜는 전략이 요구되는 한해가 될 것으로 전망된다.