건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 문제점
[질문] 저희 아버님께서 시골에 나대지를 소유하고 계시는데, 옆 토지 소유자인 친척이 얼마 전 건물을 신축하려고 하니 저희 땅 일부를 사용하고 싶다고 하였습니다. 신축건물 허가를 받기 위해서 저희 땅 일부가 아닌 전부에 대하여 사용승낙을 해주어야 한다면서, 토지사용승낙서를 보냈고 임대료도 주겠다고 하였습니다. 건물이 어떤 구조로 신축될지 모르는 상황에서 일부분이 아닌 저희 땅 전부에 대하여 승낙을 해주어도 괜찮은 것인지요? 후에 문제가 안 생기게 하려면 승낙서에 어떤 문구를 넣어야 하나요? 가령 ‘원할 때는 건물을 철거할 수 있다’는 문구를 넣으면 문제가 없을까요? 건물을 짓고 나중에 그 친척에게 매수청구권이 생기나요? 만일 건물을 철거 못하겠다고 하면 저희가 그 건물을 매수하여야 하나요?
1. 건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간
가. 지상권과의 구별
지상권의 경우에는 석조, 석회조, 연와조 도는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 그 이외 건물 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년의 최단존속기간을 정하고 있습니다(민법 제280조).
나. 건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간
지상권은 대세적 효력을 가지는 물권인데 반하여, 임대차는 당사자 사이의 채권계약으로 토지임대차의 경우에 대하여 민법은 지상권과 같은 최단존속기간을 정하고 있지는 않고, 거꾸로 최장존속기간을 정하고 있습니다. 즉 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못하며, 이를 갱신하더라도 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(민법 제651조).
2. 임차인의 갱신청구권과 매수청구권
가. 성립요건
① 건물 기타 공작물의 소유 또는 수목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우, ② 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때
나. 갱신청구권과 매수청구권
임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제643조, 제283조). 이러한 매수청구권은 행사함으로써 효력이 발생하며, 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
다. 건물철거 특약이 유효한지 여부
‘토지소유자인 임대인이 원할 때에는 건물을 철거할 수 있다’라는 건물철거 특약은 무효입니다. 왜냐하면 임차인이나 전차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다는 취지의 민법 제652조가 위 갱신청구권과 매수청구권을 정한 민법 제643조를 강행규정으로 열거하고 있기 때문입니다.
3. 관련문제
가. 토지임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우
토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우 토지임차인으로서는 토지임대인에 대하여 지상건물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1997. 4. 8.선고 96다54249 판결). 지상권에서도 지료연체나 계약위반을 이유로 지상권이 소멸한 경우 갱신청구권 및 매수청구권이 인정되지 아니합니다(대법원 1972. 12. 26.선고 72다2085 판결).
나. 임차지상의 건물에 대한 임대인의 법정저당권
변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 토지임대인이 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있습니다(민법 제649조).
4. 결론
민법이 지상권에서 최단기간을 정하고 있는데 반하여 임대차에서는 거꾸로 최장기간을 제한하고 있지만, 건물의 경우에는 최장기간 제한이 없으므로 본건에서 당사자 사이의 약정에 따라 20년을 넘는 기간도 가능하게 됩니다. 나아가 설령 단기로 약정하였다고 하더라도 건물이 현존한 때에는 갱신청구가 가능하고, 갱신을 거절하면 매수를 하여야 하므로 그 구속을 쉽게 벗어나기 어려울 것입니다.
‘건물이 어떤 구조로 신축될지 모르는 상황에서 일부분이 아닌 전부에 대하여 승낙을 해주어도 괜찮은 것인가요’라는 질문은 제가 답해야 할 부분이 아니라 귀하가 스스로 결단을 내려야 할 부분입니다. 즉 그 나대지에 대한 개발계획이 있다면 토지임대차를 거절해야 하고, 그러한 계획이 상당기간 동안 없을 것이라면 승낙할 수도 있을 것입니다. 요컨대 이는 법률적 문제가 아닌 순수한 경영판단의 문제인 것입니다.