1. 경매물건 선정 요령
전국적으로 부동산시장이 얼어붙어 있고 관망세가 지속되고 있지만 최근 강남을 필두로 국지적으로
부동산투자자금이 수익형부동산으로 몰리고 있는 실정이다.
이시점에서 법원경매를 통한 부동산 구입은 투기억제구역․토지거래허가구역등의 부동산투기억제책에 영향을 받지 않기 때문애 인기가 높다.
초보자라면 가급적 권리분석이나 시세파악등이 간단한 아파트물건이 유리하며, 시세는 전국적으로 매주 발표되고 유료사이트를 활용하면 낙찰가격과 시세와의 차이에서 수익률을 쉽게 따져볼 수 있어서 손쉽다.
대상물건은 법원경매 14일전에 일간신문 공고, 법원 게시판, 대법원 경매 인터넷사이트(www.courtauction.go.kr), GG옥션(www.ggi.co.kr), 경매뱅크(www.koreaab.com)등의 유료정보지를 참고해 선정한다. 신문에 공고되는 내역은 해당 경매물건이 어디에 있고, 가격이 얼마 정도라는 개략적인 정보만 있을 뿐 권리관계 등에 대한 중요한 정보는 거의 없다.
(1) 단독주택
주택임대차보호법의 보호대상이 되는 임차인이 전입해 있는 주택(아파트,연립,빌라 등은 물론 무허가․미등기건물)을 낙찰받으려 하는 경우 임대차관계를 확인하는 것이 중요하다.
세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본과 등기부등본을 통해 살펴보고, 말소기준이 되는 최선순위채권자보다 우선순위세입자가 있는지 확인해야 한다. 우선순위세입자가 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 이를 추가로 부담해야 하기 때문이다.
최근 단독주택을 낙찰받는 사람들의 성향을 보면 낙찰받은 뒤 구옥을 철거하고 연립․다세대 다가구주택 건축을 목적으로 하는 경우가 종종 있다.
(2) 다가구주택
법원경매로 나온 다가구주택은 경매시장에서 아파트 다음으로 인기가 높은 부동산이다.
언듯보면 세입자나 권리관계등이 복잡해서 초보자들이 꺼리지만, 제대로만 고르면 그야말로 ‘대박’이다. 다가구주택은 세입자가 많아 명도처리가 어렵다는 점등의 이유로 다른 물건에 비해 1~2차례의 유찰은 보통이고, 경쟁률도 비교적 낮아 낙찰가격이 전세가격을 밑도는 경우도 있다.
먼저 인근 부동산중개업소를 통해 정확한 거래시세를 파악해야 한다. 감정가격이 시세보다 비싸게 결정되는 경우도 있기 때문이다. 임대를 목적으로 한다면 해당물건의 입지여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 역세권이나 대학가․공단 등지의 주변에 위치한 물건이라야 임차인을 구하기도 쉽고 임대료도 높게 받을 수 있다.
또한 대상물건의 임차관계도 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 선순위세입자중 확정일자 등을 받아두지 않아 낙찰대금 배당 대상이 되지 못하는 세입자가 있는지 여부를 체크해야 한다.
법령정비로 다가구주택도 다세대주택처럼 분할등기를 할 수 있게 허용되자 요즘 경매시장에서 다가구주택을 찾는 사람이 부쩍 늘고 있다. 다만 서울 등 조례로 금지하고 있는 지역도 있어서 사전에 확인이 필요하다. 낙찰가와 전세값 차이가 거의 없는 주택을 낙찰받아 곧바로 임대하면 큰돈을 들이지 않고 임대주택사업을 시작할 수도 있다.
그러나 다가구주택은 다른 물건에 비해 권리관계가 복잡하기 때문에 대항력을 가진 세입자가 몇 명인지, 추가로 부담해야 할 인수금액이 얼마인지, 누가 소액에 해당하는지, 명도대상자는 누군지 등의 철저한 권리분석이 반드시 필요하다. 초보자 수준에서는 건물과 대지가 일괄입찰되는 물건을 고르는 게 좋다. 대지와 건물이 분리입찰되는 물건은 ‘법정지상권 성립여지 있음’등으로 재산권 행사를 자유롭게 할 수 없다.
