경매에서 실거래가 정보가 중요한 이유
지난 주부터 시작된 부동산태인의 <집중분석! 토지경매> 컨텐츠가 벌써부터 경매업계의 이목을 집중시키고 있다. 지난 화요일 처음 게재한 뒤 토지 실거래가 정보의 중요성을 절감한 수요자들이 상당수 감지되는 것이다.
10월 4주 경매시장에서도 주목할 만한 낙찰건이 나타나 분석 내용과 함께 소개를 드린다.
본 건은 제주시 한경면 두모리에 위치한 ‘답` 용도의 물건으로 토지물건 중에서는 가장 높은 경쟁률(표1 참고>을 기록했다. 함께 경매가 진행된 [1]번 물건이 존재하나 다소 떨어져 있어 물건번호 [2]번만 분석대상으로 삼았다.
이 물건의 경우 입찰경쟁이 치열했던 만큼 수요자도 상당히 많았을 것으로 추정된다. 이 물건이 감정가 2903만6000원의 176%에 달하는 5110만원에 낙찰된 것은 수요자가 많을 것이라는 분석을 뒷받침하는 가장 확실한 근거다.
그렇다면 위 물건의 낙찰가는 적절한 수준일까. 아니면 그 가치에 비해 저렴하게, 혹은 더욱 비싸게 낙찰받은 것일까. 이는 본건 인근의 토지 실거래가 정보(표2 참고)를 바탕으로 평가할 수 있다.
두모리 소재 토지의 올해 거래 내역 중 위 낙찰건과 인접한 물건 6개의 실거래가를 보면 1㎡당 최저 1만519원, 최고 20만8605만원으로 20배 가량의 격차가 존재한다. 물론 최저 거래가인 E물건의 용도가 ‘개간되지 않은 임야’라는 점은 짚고 넘어갈 부분이다.
실제 농사가 지어지는 ‘답’은 경작 중인 ‘전’과 비교해 그 가치평가 과정에 큰 차이가 없는 점을 고려할 때 직접적인 비교대상이 될 수 있는 실거래 물건은 ‘전’ 용도인 B, C, D, H 등 4개로 다시 좁힐 수 있다.
이 물건들의 실거래가는 1㎡당 최저 3만8000원, 최고가는 20만8000원 선. 낙찰건의 1㎡당 가격이 7만7660원인 만큼 낙찰자는 가격만 놓고 볼 때 바가지를 썼다거나, 비싸게 샀다는 평가에서는 일단 벗어나게 됐다. 낙찰가 자체가 고점보다는 저점에 훨씬 더 가깝기 때문이다.
그러나 실거래된 토지들의 단위면적당 가격에 상당한 편차가 존재한다는 사실도 함께 살펴봐야 낙찰가가 적절했는지를 보다 정확히 파악할 수 있다.
이와 관련해 부동산태인이 각 물건의 상세한 소재지를 파악해 본 바 이 지역의 논이나 밭 등 농지는 대체로 인근에 형성된 주거지와의 거리가 가까울수록 가격이 높아지는 양상을 보였다.
실제로도 1㎡당 가격이 가장 비싼 D물건은 마을에서 가장 인접한 위치를 차지하고 있었던 반면 임야를 제외하고 가장 가격이 쌌던 H물건은 마을 입구에서도 200m 가량 떨어져 있었다. 이 지역 토지가 실제 경작에 사용되고 있음을 감안할 때, 농지 접근성에 의한 가격차는 당연한 모습이다.
이 같은 관점에서 볼 때, 위 낙찰건의 위치는 사뭇 애매하다. 넓게 보아 마을에는 속해 있으나 상대적으로 외곽에 위치해 있는 것이다. 따라서 가격이 낮게 형성될 법도 한데 실제로는 저점 대비 2배 가까이 높은 가격으로 낙찰된 것에 대해 의구심을 가질 수도 있다.
그러나 이 낙찰건은 제주 1132국도와 바로 접해 있어 향후 개발가치가 상당할 것으로 평가된다. 농지로서는 마을과 멀어 그 가치가 낮을 수 있지만 도로와 접해 있다는 이유 때문에 평가된 가치가 오히려 높아진 사례라 볼 수 있는 것이다.
결과적으로 이번 물건 낙찰자 역시 지난 주에 이어 상당히 합리적인 가격으로 낙찰받았다고 결론지을 수 있다. 너무 높지도, 그러나 너무 낮지도 않은 입찰가를 산출해낸 것이다. 이 물건 경매에 입찰했으나 낙찰받지 못한 24명이 만약 이 지역의 입체적인 실거래가 정보를 알았다면 결과는 달라지지 않았을까.
이상에서 보듯 토지경매 과정의 중요한 노하우 중 하나는 토지거래 정보를 단순히 수집할 것이 아니라 그 자료들에서 물건별 가격편차의 이유와 경향을 짚어낼 수 있어야 한다는 것이다. 이와 같은 정보 가공을 거쳐야 합리적이고도 확률 높은 입찰가 산정에 근접할 수 있고 여기에 가장 효율적인 데이터가 `실거래가 정보` 임은 분명한 사실이다.
◈토지물건 매매 또는 경매와 관련해, 실거래가 정보에 대한 문의가 있거나 도움이 필요하신 분은 당사 가격조사팀으로(02-3487-9902)로 전화 주시기 바랍니다.
부동산태인 홍보팀