□ 오피스텔을 경매로 낙찰 받기 위해 알아야할 사항
최근 서울 수도권의 전세가격이 오르면서, 부동산에 대한 거래규제 및 세금이 강화되고 있다. 주택상품과 달리 소형 오피스텔 경매물건은 수익성부동산의 틈새 투자처로 관심이 몰리고 있다.
강남, 서초, 송파와 수도권 신도시 역세권 인기지역이나 대학가 일대의 중소형 오피스텔은 언제나 수요가 많다. 강남, 마포, 여의도 등 핵심 업무지구를 중심으로 오피스텔 매매가도 계속해서 오르고 있는 추세이다.
경매시장에서 1억 원 안팎의 비교적 적은 금액으로 소형 오피스텔 경매 투자가 가능한데, 임대수요가 넉넉해 투자실패로 이어지는 경우는 드물다.
업무와 주거기능을 함께 갖춘 부동산이 오피스텔이다. 오피스텔은 거주가 가능한 사실상 주택이면서도 건축법상 업무용 시설로 분류돼 주택 관련 규제를 받지 않는다. 전매제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등에서도 자유롭다. 오피스텔은 일반 사무실로 사용하면 상가로 취급 받고, 세입자가 전입신고를 하고 그곳에서 살면 주택으로 취급 받는다.
오피스텔은 실 거주 목적보다 임대수익을 노리는 경우가 많으므로 아파트에 비해 적은 금액으로 투자수익을 얻을 수 있다.
오피스텔 투자의 성공 조건
첫째, 오피스텔의 입지선정이 중요하다.
오피스텔이 도심에 위치해 있으면 임대 비율 높고 공실가능성이 적다. 지방 중소도시에 들어선 나 홀로 오피스텔은 임대 주기 쉽지 않다. 특히 인근 지역 내 경쟁 업무시설이 들어서면 임대가율이 급격히 떨어진다. 당연히 임대가율(매매가에서 임대가가 차지하는 비율)이 높은 지역일수록 임대수요가 높다.
둘째, 전용면적도 중요하다.
오피스텔의 전용면적은 아파트에 비해 작기 때문에 전용면적이 분양면적대비 몇%인지를 확인해야 한다.
셋째, 임대료 수준을 확인해야 한다.
사무실 임대료 상승률이 주변 건물에 비해 하락세인지의 여부를 파악해야 한다. 세입자들은 지은 지 얼마 안 된 오피스텔을 선호한다. 노후화되고 공급물량이 포화상태 된 건물 옆에 새로 지은 최첨단 소형오피스텔이 들어선다면 기존 오피스텔의 인기도는 떨어질 수밖에 없다. 따라서 임대가 수준, 건축년도, 내부구조와 시설 등을 확인해야 한다.
넷째, 특수권리 및 임차인에 대한 권리분석이 중요하다.
신축, 증축, 개축 등 보수한지 오래되지 않은 오피스텔은 유치권, 법정지상권 여부를 조사해야 한다. 간혹 오피스텔 전체를 유치권 신고하여 낙찰자를 곤혹스럽게 만들기도 한다. 만약 세입자가 주거용 오피스텔로 이용 중에 있다면 세입자는 주택임대차보호법에 적용됨으로 반드시 전입세대 열람을 확인해야 한다.
넷째, 관리비 내역을 확인하여야 한다.
소유자나 세입자의 관리비 연체금액도 반드시 확인해야 할 항목이다. 작은 평수의 오피스텔이라 가볍게 봤다가 연체금액이 수 백 만원에 달하여 손해를 보는 경우도 있다. 복도나 계단, 엘리베이터 등과 같이 여러 사람이 함께 사용하는 공용부분의 관리비는 경매로 오피스텔을 산 사람이 부담해야 하므로 현장조사에서 미리 확인하여야 한다.
다음은 신문기사 내용입니다.
[뉴스토마토 김보선기자] 입력 : 2012-02-20 15:49:00
연초 서울 강남권을 중심으로 오피스텔 인기 몰이 조짐이 보이면서 열기가 지속될지에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.
현대산업개발이 서울 잠실동에 공급한 잠실 아이파크(전용면적 24㎡)는 지난 6일~7일 청약 결과 최대 139 대 1의 경쟁률을 기록하며 시장의 분위기를 달궈놨다.
2월 중 건설사들의 강남구 오피스텔 청약이 잇따르고 있어 이처럼 높은 열기의 바통이 이어질지 주목하고 있는것.
삼성중공업(010140) (36,000원 ▼1,600원 -4.26%)은 강남구 역삼동에 강남역 쉐르빌(18~27㎡) 297가구를 분양한다.
효성도 역시 역삼동에 효성인텔리안 더퍼스트(21~25㎡) 358가구를 일반 분양으로 내놓는다.
2월 청약일정을 마치면 오는 3월 대우건설(047040) (10,550원 ▼200원 -1.86%)이 강남구 삼성동에 청담역 푸르지오시티를 분양할 계획이어서 수요자들의 흥분이 당분간 가라앉지 않을 전망이다.
◇오피스텔, 임대주택 등록 가능 '세제 혜택'
상반기 중 분양될 서울 강남권의 오피스텔은 청약 열기를 이어갈 것으로 기대를 모은다. 특히 정부의 임대주택사업자 등록 법안이 입법예고된 후 세금혜택이 커진 점이 호재로 작용할 전망이다.
김충범 부동산1번지 팀장은 "오는 4월27일부터 오피스텔도 임대주택 등록이 가능해져 전용 60㎡ 이하는 취득세가 면제되고, 60~85㎡ 이하면 20% 감면된다"고 설명했다.
재산세는 40㎡ 이하는 면제, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25%가 감면된다.
종합부동산세와 부가가치세도 주택임대사업자로 등록하면 면제다.
김충범 팀장은 "이같은 오피스텔 세제 혜택 효과에 강남 프리미엄이 더해져 잠실 아이파크에서의 열기가 강남권 오피스텔로 계속 이어질 것으로 보인다"고 말했다.
한편, 최근 5년간 전국의 오피스텔 분양은 해마다 증가했다.
부동산1번지에 따르면 건설사들의 오피스텔 분양실적은 2007년 2787가구, 2008년 6846가구, 2009년 9301가구에서 지난해 2만476가구로 증가추세다.
지난해 물량이 크게 증가한 것은 2~3년 전부터 부동산 시장의 패러다임이 시세차익 보다는 안정적 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자로 흐름이 옮겨간 점도 한 몫한 것으로 풀이된다.
업계 전문가는 "작년 초부터 전세난이 심화되면서 임대수요가 급증한데다 지난해 주거용 오피스텔의 주택임대사업 등록 허용 소식을 담은 8.18대책을 전후해 전반적으로 실적이 큰 폭 상승한 것으로 보인다"고 설명했다.
