1. 부동산을 매입하는 일반적으로 동기는 무엇일까?
아마도 투자가치의 기대 또는 수익률의 확보 정도가 될 것이다. 그래서 전통적인 부동산투자라면 오르지 않는 연립주택이나 단독주택 보다는 아파트를 선호했고, 토지에 투자해서 몇배의 수익을 올렸다는 보도를 종종 접하면서 개발가능한 정보를 찾기에 노력을 하는 것이다.
그러나 이제는 베이비붐세대의 은퇴와 장기적인 세계경제의 위기에 따른 여러 가지 악재로 인해서 부동산 투자의 패턴이 빠르게 변화하고 있다.
대형아파트의 인기가 시들고 핵가족시대에 맞는 소형아파트가 인기를 얻고있는지 오래다. 그런 추세를 타고 나온 상품이 이름도 생소한 도시형생활주택이다. 그러나 이 상품은 태생부터 여러 가지 문제점을 안고 있어서 벌써부터 부작용이 노출되고 있다. 주차문제나 수익률 부풀리기, 그리고 과잉공급으로 오는 도시의 슬럼화 점점 어려워지는 분양률 등이 이 상품의 한계를 드러내고 있는 상황이다.
그런데 대형건설사도 특별히 할 일이 없으니 너도 나도 이 사업에 뛰어든 모습을 보면 마치 굶주린 아프리카 어린이의 밥통을 빼앗은 모습을 연상케해서 씁쓰레하다. 몇 년 전에 광풍처럼 몰려왔다가 이제는 처다보지도 않는 골프텔이나 타운하우스의 전철을 또 밟게되는 것이다.
여기서 우리는 투자가치에서 가장 중요한 요소가 무엇인지를 생각해봐야한다. 그래야만 앞으로도 투자에 실패하지 않고 자신의 자산을 지킬 수 있을 테니까 말이다. 그러면 그것이 무엇일까? 그건 바로 희소성이다. 그 상품을 공급할 수 있는 물량 (토지 또는 사업가능부지) 이 어느 정도가 될 것인가? 그것이 많다거나 무한정이라면 그 상품에 투자가치는 없다. 그래서 이제까지 초창기에 반짝 인기를 얻었던 여러 부동산상품들이 시간이 갈수록 인기가 시들한 이유인 것이다. 여기까지 일반적인 부동산에 대해서 말했다면
2. 부동산을 매입하는 특별한 동기는 무엇인지 대해서 알아보자.
다시말하면 부동산을 매입하는 동기가 투자가치나 수익룰이 아니라 다른 요인에 의해서 매입하는 경우이다. 여기에도 물론 기본적인 투자가치는 있지만 오히려 다른 요인으로 인해서 구매동기가 발생하는 경우를 말한다.
그것은 바로 과시욕과 자기만족이다. 이 경우는 대부분 부유층의 소비형태로서 가격은 별로 중요하지 않다. 오히려 주변의 친구들과 비교해서 “그가 이것을 가지고 있느냐?” 또는 “너는 이것을 절대 가지지 못 할거야.” 등의 심리가 작용하는 영역으로 여러 가지 명품을 선호하는 소비형태가 바로 그것이다.
그렇다면 국내부동산 상품에서 그런 계층의 욕구를 충족시켜줄 수 있는 상품은 어떤 것들이 있을까? 그것은 입지, 규모, 브랜드 등 여러 가지 복합적인 요인이 합해져서 하나의 작품을 이루게 되는데, 그에 걸맞는 상품으로는 도곡동 타워펠리스나 삼성동 아이파크 정도가 될 것이다. 그들은 “나 여기에 산다.”라고 친구들을 자주 초대해서 자신의 부를 과시하면서 자기만족을 느끼는 계층이다. 그들은 부동산 매입시 가격이나 투자가치와는 별로 상관없는 다양한 심리적인 요인이 작용하는 것이다.
그래서 앞으로 부동산개발사업에서 성공하기위해서는 바로 구매동기의 초점을 투자가치가 아닌 과시욕이나 자기만족을 원하는 계증의 마음을 사로잡는 그런 상품을 만들기 위해서 노력하고 부단히 연구해야 한다. 그런 상품이라야만 개발사업의 성공을 보장받을 수 있기 때문이다.