뉴타운은 현재 부동산 시장에서 가장 햇볕이 잘 드는 상품이다.
미래주택시장이 웰빙 주택으로 일컬어지는 주변공원과 조망권 확보, 부유층이 유입될 수 있는 지역이나 단지 선호,서울의 택지고갈에 따른 대안으로 재개발 및 재건축 이외 주택공급이 어렵다는 관점에서 뉴타운은 부동산 재테크 으뜸 상품으로 주목받고 있다.
특히 최근 한-미 자유무역협정(FTA)으로 부동산 금융의 변화가 클 것으로 전망되는 가운데, 재개발· 재건축 투자는 좋은 재테크 상품이지만 리스크 또한 크다는 점에서 뉴타운 알짜 투자핵심인 조합원 자격과 분양권 유무 등 총 4개의 주제를 알아보자.
◆분양자격
조합원 정비구역 내에 토지 및 건축물 소유자라면 누구나 조합원은 될 수 있지만 그렇다고 조합원 모두가 분양권이 주어지는 것은 아니다. 지분 구입을 잘못했을 경우 현금 청산 조합원이 될 수도 있으므로 유의하여야 한다. 정비구역 내 주택이 있다면 당연히 평수와 관계없이 분양권이 있으나 상가 등을 소유하고 있는 경우엔 복잡해진다. 만약 권리가액이 높게 나와 주택을 분양받고 남은 권리가액이 최소규모의 상가 분양가 보다 높다면 상가까지도 분양받게 된다. 그러나 권리가액이 낮을 경우엔 공동주택이나 상가 중 선택해야 한다.(재건축은 별도 규정 있음) 일부 정비사업 관리업체나 조합에서 서울시 조례 제24조만 가지고 공동주택을 받을 수 없다고 해석하는 경우가 있으나 제26조 제2항에서 상가소유자도 공동주택을 분양받을 수 있다고 규정하고 있기 때문에 논쟁의 여지가 없다. 나대지소유자는 90㎡ 이상이라면 단독필지,공유지분,지목,이용상황,유주택 여부를 따지지 않고 분양자격이 있으나, 공유지분이면서 90㎡ 미만이라면 분양권이 없다. 다만 단독필지이면서 30㎡ 이상, 90㎡ 미만은 무주택자에 한해 분양자격이 주어지지만, 그것도 지목이 도로이면서 도로로 이용되고 있다면 현금청산 대상이 된다. 집합건물(다세대주택)의 경우 준공 시부터 다세대주택이라면 아무런 문제가 없다. 그러나 단독 또는 다가구주택을 2003년 12월30일 이후, 다세대주택으로 전환(일명 지분 쪼개기)하였다면 수인을 1인으로 본다. 이전에 전환 하였더라도 건축물의 전용 면적이 60㎡ 이하이면 전용면적 60㎡(25평형)를 분양받는다. (단, 총세대수에 비해 조합원 수가 많지 않다면 정관으로 다르게 정하여 권리가액 다액 순으로 국민주택 규모의 주택을 받을 수 있다.)건축물 준공 후 토지와 건물이 각각 분리되어 소유권 이전된 경우는 법원의 판결, 상속, 증여, 매매 등 어떠한 경우라도 별도의 분양권은 없다. 이외에도 분양권의 부여에 관한 사항은 법규의 해석이 까다롭고 정비사업조합에 따라 다르게 정할 수도 있으므로 반드시 전문가의 조언이 필요하다.
◆재산평가
재개발투자에서 실패를 하였다는 사람과 의외로 성공하였다는 사람을 종종 보게 되는데, 그것은 재개발 지분 구입 시 누가 재산평가를 더 정확히 하였느냐의 차이가 아닐까한다. 예를 들어, 대지 40평과 지상건축물을 구입한 조합원이 42평형에 입주할 수 있을 것 이라고 믿었는데 32평형을 배정받을 경우가 있고, 32평형을 입주하겠다고 대지 28평과 지상건축물을 구입하였는데 42평형을 배정받는 경우가 그것이다. 재개발 재산평가는 물리적 측면만 가지고 평가하는 것이 아니고 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 평가하도록 규정하고 있기 때문에, 공부상 확인도 중요하지만 반드시 현장 확인을 통하여 재산평가를 미리 예측해 보는 것이 좋다. 법면(급경사지)의 평가는 인근 획지의 50∼70% 정도의 평가를 받기 때문에 가급적 구입을 피하고, 무허가 건물의 부지도 과거에는 대지로서 동일한 평가를 받았지만 2005년 5월2일 개정된 법률에 무허가건물이 건축될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하도록 하였으므로 낮게 평가될 수밖에 없다. 도로의 경우, 사도법에 의한 사도는 인근토지의 1/5, 사실상 사도는 1/3로 평가하고 이주비도 지급되지 않으니 구입을 자제해야 한다. 그리고 지분 구입 시 일반적으로 대지만을 기준으로 하는 경향이 있으나 건축물 또한 무시할 수 없다. 무허가 건물이나 구옥인 경우 평당 50만∼60만원, 신축인 경우 200만원 이상도 평가 받게 되는데 평형 배정 시 권리가액 다액 순으로 배분되므로 아주 적은 금액으로 희비가 엇갈리는 경우가 있다.
◆관리처분
관리처분 이라함은 종전의 토지 또는 건축물의 소유권, 소유권 이외의 권리를 가액으로 평가하여 새로이 조성된 대지 또는 건축물이 조합원에게 합리적으로 배분될 수 있도록 하는 기준이다. 정비사업은 조합원들이 토지와 건물을 현물 출자하여 도시재개발사업을 하는 것 인바, 조합원들의 재산이 각기 다르므로 그 재산을 가액으로 평가하여 비례율을 산정한 후, 배정 받을 공동주택이나 상가 분양가에서 정산하는 것이다. A의 조합원 권리가액이 1억이라고 했을 때 비례율이 120%라면 1억2000만원의 재산이 될 것이고, 비례율이 80%라면 8000만원의 재산이 된다. 공동주택 분양가액에서 조합원의 권리가액× 비례율을 뺀 가액을 청산금이라고 하는데 청산금의 정산이 완료되어야 입주가 가능하다. 그리고 청산금이 낮다고 하여 반드시 좋은 물건은 아니므로, 구입금액과 청산금을 합한 금액을 기준으로 판단하여야 한다. 같은 지분이라도 대로변이라면 평가액이 높아 청산금이 적을 것이고, 골목길 안쪽 무허가건물이라면 평가액이 낮아 청산금이 많을 것이다. 가급적 공시지가가 높은 대지가 평가액이 높겠지만 현황평가를 하기 때문에 절대적 기준은 될 수 없다. 건축물 역시 무허가 건물이나 구옥보다는 신축한지 오래되지 않은 건물 일수록 그리고 관리가 잘된 건물일 수 록 평가액이 높을 것이다. 또한 세대수에 비해 조합원이 많고 국공유지 비율이 높은 구역은 비례율이 낮다고 봐야하고, 시공사나 조합원의 구성원도 무시할 수 없는 부분이므로 반드시 확인을 하는 것이 좋다. 그 외에 재개발· 재건축 투자는 전문가만이 분석할 수 있는 부분도 있으므로 믿고 맡길 수 있는 중개업소를 선택하여 너무 세심하게 따지기 보다는 좋은 고객으로의 이미지를 심어줄 필요가 있음도 잊지 말아야 한다.
◆조합원 평형배정
재개발 투자 시 대지지분이나 전세보증금 등은 꼼꼼히 챙기면서도 내가 원하는 평형을 분양받을 수 있을 것인가 하는 부분은 소홀하기 쉽다. 중개업소에서도 이 부분은 명확한 확답을 할 수 없는 부분이므로 그야말로 전문가의 영역일 수밖에 없다. 도시 및 주거환경정비법이나 시행령, 시행규칙, 조례에서도 명확한 규정이 없는 것은 정비사업구역에 따라 또는 세대수에 따른 조합원 비율에 따라 다르기 때문에 규정을 할 수도 없다. 그야말로 재개발의 오랜 실무로 인한‘숲을 보는 안목’이 필요한 부분이다. 신뢰할 수 있고 실력 있는 중개사무소를 물색하여 전문가에게 맡기는 것이 최선이겠지만 나름대로 지식과 안목도 갖출 필요가 있겠다. 42평형 이상의 입주를 원한다면 일단 권리가액이나 권리가액× 비례율 중 32평형 조합원 분양가 이상이라야 한다. 다만 그 숫자가 대형평형 총 수의 50%미만이라면 50%까지는 조합원이 분양받을 수 있으므로 공동주택 총 세대수 중, 대형평형을 몇 세대를 지을 것인지, 조합원 수는 몇 명인지를 알아보고 판단하면 된다. 국민주택 규모의 32평형은 2003년 12월 30일 도시 및 주거환경정비법 조례개정 이전에는 권리가액 다액 순으로 정해졌지만, 지분 쪼개기를 방지하기 위해 만들어진 조례부칙 제5조에서 제한규정을 두었으므로 반드시 확인을 요한다. 단독주택이나, 준공 시부터 다세대주택, 그리고 지분 전환한 경우 간축물의 전용면적이 60㎡ 초과된 지분이라면 32평형에 입주할 수 있다고 보면 되지만 그 숫자가 아파트 세대수를 초과한다면 권리가액 다액 순으로 정해진다. 그리고 전환한 경우 건축물 전용면적 60㎡ 이하라도 조합원 수가 세대수에 비해 많지 않아 여유분이 있다면 정관으로 달리 정하여 배정받을 수 도 있다