[법률] 투기과열지구와 주택투기지역

[김현철변호사]

투기과열지구와 주택투기지역

  1.  "투기과열지구"와 "주택투기지역"의 비교 

항목	투기과열지구	주택투기지역
근거법령	주택법 제41조, 제41조의2 주택법시행령 제45조의2 주택공급에관한규칙 제14조	(구)소득세법 제96조제1항제6호 (구)소득세법시행령 제162조의3
지정기준	주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 ○ 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 경우(국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우) ○ 주택사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우 ○ 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우	①월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역으로서 -2개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높은 지역 -1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역 ②개발사업 및 주택재건축사업이 진행중인 지역으로서 -1개월간 집값상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 -1개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높은 지역 ③택지개발예정지구, 대규모개발사업추진이 예정되는 지역 등으로서 -1개월간 집값상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역
해제기준	지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정사유가 없어진 경우	당해 지역의 부동산가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 경우
지정/해제절차	○ 국토해양부장관 (시·도지사의 의견) ○ 시·도지사 (국토해양부장관과 협의)	국토해양부장관이 요청하면 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정/해제
지정효과	○ 분양권 전매제한 ○ 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기를 완료한 때까지(5년이내의 범위내), 단, 수도권·충청권을 제외한 지역의 경우에는 1년이 경과한 때까지, ○ 분양가상한제 적용주택의 경우 투기과열지구 지정여부와 관계없이 과밀억제권역 및 성장관리권역 5년, 기타지역의 경우 3년 ○ 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급 ○ 청약1순위 자격제한(1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 청약예금·부금 가입자로서 세대주가 아닌 자) ○ 지역조합 조합원 선착순 모집금지 ○ 조합원지위 양도금지 ○ 과밀억제권역내 재건축 후분양 (전체공정 80%후)	○ 기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세 과세→실지거래가액 과세로 소득세법이 개정되어 의미 상실 ○ 필요시 탄력세율 (기본세율+15p범위내)

  2.  관련법률의 규정 

⑴ 투기과열지구

주택법 제41조【투기과열지구의 지정 및 해제】

① 국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주택정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 제85조에 따른 시ㆍ도 주택정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토해양부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.

③ 국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.

④ 국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.

⑤ 제1항에 따라 국토해양부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 하며, 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토해양부장관과 협의하여야 한다.

⑥ 국토해양부장관은 1년마다 주택정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.

⑦ 투기과열지구로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다.

⑧ 제7항에 따라 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다.

⑨ 국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 제8항에 따른 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.

⑵ 주택투기지역

○ (구)소득세법 및 (구)소득세법시행령

소득세법 제96조【양도가액】
①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.<개정 2000.12.29, 2002.12.18>

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

(출처 : 소득세법 제07579호 2005.7.13 )

소득세법시행령 제162조의3【지정지역 기준 등】

①법 제96조제1항제6호의2에서 "대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 "지정지역"이라 한다)을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각호의 1에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다. <개정 2003.7.10, 2004.8.30, 2005.2.19, 2005.5.31>

1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 "직전월"이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역

가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역

나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

(출처 : 소득세법 시행령 제19010호 2005.8.19 )

○ 개정 소득세법 및 소득세법시행령 

소득세법 제96조【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

(출처 : 소득세법 제11042호 2011.09.15 타법개정)

소득세법시행령 제162조의3【지정지역 기준 등】

삭제 <2005.12.31>

(출처 : 소득세법 시행령 제23356호 2011.12.08 타법개정)

  3.  정책적 차별성 

⑴ 투기과열지구

○ 분양권전매 제한이나 청약 규제 등 주택정책과 관련

⑵ 주택투기지역

○ 주택담보대출 규제, 양도소득세 탄력세율 적용 등 세금정책과 관련

○ 주택투기지역에서 해제되면 6억원 초과 고가주택의 주택담보대출비율(LTV)이 완화되어 현행 40%에서 시가의 60%까지 대출받을 수 있고, 또 40%로 제한되어 있는 총부채상환비율(DTI) 규제도 서울은 50%, 인천ㆍ경기는 60%까지 완화된 규정을 적용

[이정진]

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[신화111(김동선)]

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[서의석]

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[김 용상]

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[류재철]

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