유치권에 의한 경매에서 유치권자의 지위
[질문] 유치권자가 신청한 경매절차에서 유치권의 부담이 인수된다는 취지가 매각물건명세서에 기재되지 않은 상태에서, 제가 입찰기일에 최고가매수인으로 신고하였습니다. 그런데 배당요구권자인 다른 채권자가 ‘이 사건 경매는 부동산의 부담을 매수인이 인수하는 내용으로 매각조건변경 결정 및 이에 대한 고지를 거친 후 진행하여야 한다’면서 이의를 제기하였습니다. 그러자 경매법원이 그 이의를 받아들여 ‘유치권에 의한 경매는 목적부동산 위의 부담을 매수인이 인수하는 것을 법정매각조건으로 진행하여야 하고, 이 사건 경매는 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 인수된다는 취지가 기재되지 않았고 달리 고지되지도 아니한 중대한 잘못이 있으므로 매각을 허가하지 아니함이 옳다’고 매각불허가 결정을 하였습니다. 이러한 결정이 타당한가요? 저는 어떻게 해야 하나요?
1. 경매로 인한 부동산의 물적 부담의 처리에 관한 입법주의
목적부동산의 물적 부담을 매각으로 소멸시키는 원칙을 소제주의(消除主義)라고 하고, 목적부동산에 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것을 인수주의(引受主義)라고 합니다. 또한 경매부동산의 매각대금으로 그 우선 부담과 경매비용을 변제하고도 남을 것이 있는 경우에 한하여 경매를 허용하고 압류채권자가 자기의 채권을 변제받을 가망이 없는 경매는 허용하지 않는다는 원칙을 잉여주의(剩餘主義)라고 합니다.
2. 부동산의 물적 부담의 소멸과 인수의 범위
가. 민사집행법의 규정
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민사집행법 제91조 [인수주의와 잉여주의의 선택] ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다. ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조(배당요구)에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. |
나. 민사집행법의 해석
우리 민사집행법은 법정매각조건으로서 우선변제권이 있는 담보물권에 관하여는 소제주의(消除主義)를 취함과 동시에 잉여주의(剩餘主義)도 취하고 있습니다. 즉 저당권과 가등기담보권은 매각으로 소멸하며(민사집행법 제91조제2항, 가등기담보등에관한법률 제15조), 다만 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못합니다(민사집행법 제91조제1항).
한편 용익권(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권)은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하나(민사집행법 제91조제3항), 이에 대항할 수 있는 경우에는 소멸할 까닭이 없으므로 매수인에게 인수됩니다(민사집행법 제91조제4항본문). 즉 이와 같은 용익권은 매수인이 인수하는 것이 법정매각조건이 됩니다. 다만, 대항력 있는 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 한 경우에 소멸합니다(민사집행법 제91조제4항단서).
또 가압류등기는 매각으로 항상 말소의 대상이 되고, 압류채권자에 우선하는 최선순위의 가처분등기는 매각에 불구하고 그대로 남게 됩니다.
한편 담보물권 중 우선변제권이 없는 유치권(留置權)에 관하여는 인수주의(引受主義)를 취하고 있습니다(민사집행법 제91조제5항).
3. 유치권에 의한 경매에서 유치권의 부담
가. 위 집행법원의 태도
위 질문에서 매각불허가결정을 내린 집행법원은 인수주의를 전제로 유치권의 부담이 인수된다는 점을 매각물건명세서에 기재하여야 하며, 이러한 기재가 누락된 경우 경매절차에 중대한 하자가 있는 것이라고 판단하였습니다.
나. 대법원 2011. 6. 16.자 2010마1059 결정
유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위의 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 위와 같은 법정매각조건과 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다.
그리고 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 같이 그 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 이를 인수하도록 정하지 않는 이상 집행법원으로서는 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요가 없다.(중략)
앞서 본 법리와 사실관계에 비추어 보면, 유치권에 의한 이 사건 경매절차에서 집행법원이 이 사건 각 부동산 위의 부담이 소멸되지 않고 매수인에게 이를 인수시키기로 하는 변경결정을 하지 않는 이상, 이 사건 경매절차에서 집행법원이 그러한 취지를 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 기재하는 등으로 매수신청인에게 고지하여야만 하는 것은 아니다.
그럼에도 원심은 유치권에 의한 이 사건 경매가 인수주의로 진행됨을 전제로 이 사건 매각을 불허한 집행법원의 판단을 그대로 유지하고 말았으니, 이러한 원심결정에는 유치권에 의한 경매에 관한 법리를 오해하여 재판에 영향을 미친 위법이 있다.
다. 대법원 결정례의 이해
강제경매나 담보권 실행을 위한 경매에서 유치권이 매수인에게 인수되는 것과 달리 유치권에 의한 경매의 경우에는 유치권이 인수되지 아니하고 원칙적으로 소멸한다는 소제주의(消除主義)를 원칙으로 판시한 것입니다. 즉 유치권이 존속한다는 매각조건 변경결정을 따로 하여야 매각물건명세서에 그러한 취지가 기재되는 것이고, 이러한 매각조건 변경결정이 없었다면 이러한 기재가 없다고 하여 경매절차에 중대한 하자가 있다고 볼 수 없다는 것입니다.
4. 유치권에 의한 경매에서 유치권자의 지위
유치권자가 경매를 신청할 경우 매각조건 변경결정을 통해 유치권이 존속하는 것으로 명시되지 않는 이상 일반채권자와 동등한 순위에서 안분배당을 받을 수밖에 없을 것입니다.
5. 결어-매각불허가결정에 대한 즉시항고
따라서 귀하는 경매법원의 매각불허가결정에 대하여 즉시항고를 하여야 하고(민사집행법 제129조제2항), 통상항고(민사소송법 제439조)나 특별항고는 허용되지 아니하며, 집행에 관한 이의(민사집행법 제16조)로 불복할 수 없음을 유의해야 할 것입니다. 즉시항고는 재판을 고지한 날부터 1주 이내에 제기하여야 하는바(민사집행법 제15조제2항), 매각허부의 결정은 이해관계인이 매각결정기일에 출석하였는지 여부를 묻지 않고 이를 선고한 때에 고지의 효력이 생기므로(민사집행규칙 제74조), 위 1주의 기간은 매각허부결정 선고일부터 일률적으로 진행되며, 위 기간은 불변기간입니다.
항고인은 항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고장을 제출한 날부터 10일 내에 대법원규칙이 정하는 바에 따라 작성한 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 하고, 이에 위반한 때에는 원심법원은 결정으로 즉시항고를 각하하므로(민사집행법 제3ㆍ4ㆍ5항) 주의해야 합니다.