실전경매노하우9-법정지상권 완전정복
法定이라는 용어에서 알 수 있는 것처럼 法定地上權이라 함은, 법으로 정한 지상권, 즉 사적인 합의인 지상권계약이 아니라 지상권 설정이 법으로 강제되어진 지상권을 말하는데, 현행법상 명문으로 인정되고 있는 것은 다음과 같은 네가지이다.
첫째, 토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때( 민법 366조)
둘째, 대지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 건물에 대하여만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변동된 때(민법 305조 1항)
셋째, 토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 그 토지 또는 건물에만 가등기담보권·양도담보권 또는 매도담보권이 설정된 후 이들 담보권의 실행(귀속청산)으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때(가등기담보등에관한법률 10조)
넷째, 토지와 입목이 동일인에게 속하는 경우에 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 소유자를 달리하게 된 때(입목법 6조)
한편, 위 4가지 법정지상권과 별개로 관습법상의 법정지상권이라는 것이 판례에서 인정되고 있고 협의의 법정지상권을 포괄하여 광의의 법정지상권으로 칭해지고 있는데, 협의의 법정지상권처럼 성립근거가 법으로 명문화되는지 않지만 협의의 법정지상권이 인정되는 경우를 제외한 매매, 증여 등의 원인으로 토지와 건물이 동일인에게 속하다가 양자의 소유자가 다르게 된 경우 강제적인 토지이용관계를 설정할 필요가 있는 경우에 관습법을 근거로 인정되고 있다.
그런데, 법을 전공으로 하지 않은 사람들의 경우 법정지상권과 관습법상의 법정지상권을 제대로 구분하지 못하는 경우가 있어, 이를 구분하는 기본적인 기준을 설명하면 다음과 같다. 발생하는 법정지상권이 구체적으로 어떤 것인가하는 것은 결국 동일인의 소유하에 있던 토지, 건물의 소유권이 분리될 때 원인이 무엇인지에 따라 구분할 수 있다.
만약 저당권실행에 의한 경매에 따라 토지, 건물 소유권이 분리되었으면 민법 366조에 기한 법정지상권이, 매매에 의해 분리되었으면 관습법상의 법정지상권이 발생한다.
민법 제366조에 의한 법정지상권의 성립요건
1. 저당권설정 당시에 토지에 건물이 존재할 것 (판례)
가. 저당권설정 당시에 건물이 존재하여야한다.
2. 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일인의 소유일 것
가. 저당권을 설정 할 때에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 한다.
나. 저당권 설정후에 토지 건물의 한쪽이 제3자에게 양도된 경우
◇ 관습법에 의한 법정지상권의 성립요건
1. 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였을 것
2. 토지소유자와 건물소유자가 법률이 규정하는 원인과 다른 원인에 의하여
다르게 되었을 것.
3. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것
위 와 같은 법정지상권의 성립요건으로 인하여
- 미등기 건물에도 법정지상권이 성립가능 합니다
- 그러나 건물에 대한 요건상 건물이라 함은 벽, 기둥, 지붕이 있어야 건물의
존재로 부각되므로 벽체만 남아있다면 건물에 대한 요건 결어로 건물이라
볼수 없을 것입니다.
- 또한 건물의 판단 시점은 매각결정기일 까지 완성되어 매각결정기일에
건물의 존재로 볼수 있는가 판단함
법정지상권이나 관습상의 법정지상권은 토지의 소유권 이전 상황도 알아야 하지만 특히나 건물의 과거 이력을 잘 알아야 그 성립 여부를 판단할 수 있습니다. 토지는 토지대장이나 토지등기부등본만 있으면 파악할 수 있으나 건축물은 미등기 건물도 있고, 건축물대장에도 등재가 안되어 있는 경우가 많아 소유권이 어떻게 변동되었는지 알기가 쉽지 않습니다.
법정지상권, 관습법상 법정지상권에 관한 대법원 판례를 사례별로 열거만 해도 책 한권은 족히 나올 정도로 관련 분쟁이 많고도 많습니다. 이는 곧 법정지상권, 관습법상 법정지상권이 성립되느냐 안되느냐 판단은 법적인 문구상으로만 해석한다면 쉬울 것 같지만 다양한 수가 존재하기 때문에 어렵다는 뜻입니다.
그 중에서도 특히, 공유지분에 대한 법정지상권은 좀 더 까다롭습니다. 건물만 공유지분, 토지만 공유지분, 구분소유적 공유, 토지와 건물이 공유지분 등, 하지만 이런 경우에도 법원의 판례를 적절히 참고 한다면 원하는 답을 거의 다 얻을 수 있습니다.
1. 건물만 공유지분 :
건물공유자 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 토지에만 저당권을 설정
하였다가 그 저당권에 의한 경매로 토지소유자가 달라진 경우에는 법정지상권 성립합니다.
이는 토지 소유자가 자기뿐만 아니라 다른 공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고
있었으므로 토지전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권 취득합니다.
2. 토지만 공유지분 :
토지 공유자의 한사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지
와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습상의 법정지상권 성립하지 않습니다.
이는 토지 공유자 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서
까지 지상권 설정의 처분 행위를 허용하는 셈이 되어 부당하기 때문입니다.
3. 구분소유적 공유관계 :
구분소유적 공유관계에 있는 토지의 소유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의
건물을 소유하면서 토지 전체에 관해 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와
건물의 소유자가 달라지게 되면 법정지상권 성립합니다.
공유자 1인이 구분소유의 토지나 건물에 저당권을 설정했다가 저당권의 실행으로 소유자
가 달라지게 된 경우에도 건물 소유를 위한 법정지상권 성립합니다.
단, 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우
에는 법정지상권 성립하지 않습니다.
4. 토지와 건물 공유 지분 : 몇가지 사례 발생
1) 토지 공유자 ( A, B ) 와 건물 공유자 ( C, D ) 가 틀릴 때 :
당연히 법정지상권 성립안됩니다.
그러나 공유자가 과거에는 같은 적이 있었다면 이야기가 달라지므로 아래의 2), 3) 을
참고해야 합니다.
2) 토지 공유자 ( A, B ) 와 건물 공유자 ( B, C ) 가 일부 중복될 때 :
여기서 네가지 경우가 더 생기는군요.
하지만 확률적으로 성립 안될 가능성이 더 많습니다. 세가지는 안되고 한가지는
법정지상권 분쟁이 안일어날 것 같습니다.
3) 토지 공유자 ( A, B ) 와 건물 공유자 ( A, B ) 가 일치할 때 :
성립 여부를 따질 필요 없을 것 같습니다.
법정지상권으로 인한 분쟁이 생길 확률이 희박합니다. 토지와 건물의 공유자가
계속 같기 때문입니다. 만일 틀려진 다면, 위의 2)번으로 올라가서 따져야 합니다. ^^
위의 공유지분에서도 범위를 넓혀 검토해볼 수도 있을 겁니다. 가령 공동지분인데 건물은 미등기, 공동지분인데 구건물 철거후 신축, 공동지분인데 무허가 건물 개축이나 신축했다면 그 범위는 마냥 넓어집니다.
법정지상권은 건물의 소유를 위한 것입니다. 일반매매에서는 서로 합의에 의해 매매가 이루어지므로 법정지상권이라는 의미가 크게 부각되지는 않습니다
※ 주의해야 할 점이 한가지 있습니다. 만일 법정지상권이 성립되는 건물이 있는데 꼭 사야한다면 토지 소유자와 약정을 맺어서는 안됩니다. 토지의 점유, 사용에 관한 약정은 나중에 불리하게 작용할 수 있습니다. 법정지상권은 약정 없이도 건물 소유를 위한 토지 사용을 인정하는 것입니다.
