| 기본계획수립부터 10단계 거쳐야 |
| 뉴타운투자ABC/재개발 절차 |
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A: 재개발의 사업절차는 크게 10단계로 요약할 수 있다. 기본계획 수립→정비 기본계획 수립 및 구역지정→추진위원회 설립→조합설립 인가→시공사 선정→사업시행 인가→관리처분계획 인가→착공 및 분양→준공 및 입주→청산으로 진행된다. 기본계획 및 수립단계는 특별시장·광역시장·도지사가 시장 군수 구청장의 신청에 의해 재개발 기본 계획에 적합한 범위 안에서 지정한다. 정비계획수립 및 구역지정 단계는 정비계획을 수립해 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부해 시·도지사에게 정비 구역지정을 신청한다. 이어 위원회 심의를 거쳐 주민설명회를 가지게 된다. 정비계획이 수립·결정되면 조합원 2분의 1 동의를 받아 추진위가 구성돼 시공사 선정 준비 및 조합 설립인가 등을 받기 위한 준비를 하게 된다. 이후에는 조합원인 주민 동의를 3분의 2이상을 받아 시장·군수에게 제출하면 조합인가를 받을 수 있다. 여기서 조합원이란 구역 내 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 소유한 자로 건축물 공유 시에는 한 사람의 소유자만 인정한다. 조합이 설립되면 조합설립 등기를 거쳐 법인격을 갖는다. 더불어 조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위해 조합원으로부터 경비를 부과·징수할 수 있다. 조합은 공개입찰 등 일정한 기준에 맞춰 시공사를 선정 후 3분의 2 이상의 조합원 동의를 받아 사업시행인가를 받게 된다. 사업시행인가에는 구체적인 토지이용계획, 기반시설 및 공동이용시설 계획, 주민이주대책, 건축물 높이 및 용적률 등의 내용이 포함돼 있다. 관리처분계획 인가 단계에는 30일~60일 정도 기간 동안 조합원의 분양신청을 받는다. 분양신청 계획은 해당 지역에서 발간되는 일간시문에 공고하게 된다. 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 처리가 돼 유의해야 한다. 조합원 분양기간 지나면 현금청산될 수도 분양신청을 한 조합원은 종전재산가액에 따라 주택의 분양평형이 배정되며 종전 건축물 등의 평가액과 분양 받을 주택의 평가액간 차이가 있는 경우에는 추가부담 또는 현금으로 청산 받을 수 있다. 조합원 분양가, 조합원 추가분담금, 일반 분양가, 재개발 사업에 소요되는 경비 등을 정리해 관리처분계획 주민 총회를 거쳐 관리처분인가를 받는다. 관리처분인가를 받은 구역은 철거를 거쳐 착공에 들어간다. 일반적으로 착공 전엔 조합원 동·호수 추첨 및 일반 분양을 받는다. 2~3년의 공사기간을 거쳐 준공인가를 받고 입주하게 된다. 준공인가는 사업시행자가 시장·군수·구청장의 준공인가를 받아야 한다. 준공인가를 받은 후엔 대지 또는 건축물에 대한 소유권 이전이 된다. 청산단계에는 대지 또는 건축물을 분양 받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지나 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격 차이가 있는 경우 사업시행자는 그 차액을 분양 받은 자로부터 징수하거나 분양 받은 자에게 분활·지급된다. |
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