뉴타운의 덫에걸린 사람들(제1편-1)

[노타운]

 

뉴-타운의 덫에 걸린 사람들

        글의 차례

□ 제 1편 - 대서장

 1. 문제의 제기

 2. 어느 사례지역의 경우

 3. 도시 재정비사업의 이해

 4. 대응책을 제시하는 이유

 5. 뉴타운 사업과 균형발전 촉진 사업의 비교

 6. 시공업체 개입에 따른 부작용과 병폐

□ 제2편 - 추진자들의 부정한 숫법의 적출제시

1. 관리처분안에 대한 서면결의 징구 및 결의총회의 문제점

2. 감정평가법인 선정의 하자와 그 평가절차에서의 위법성

3. 평가실시 시점에 따른 불성립 행위로서의 위법성과 하자

4. 무리한 사업추진일정 및  절차에서의 위법성과 하자

5. 감정평가 실시결과의 평가액의 불공정성 문제

6. 관리처분 절차.과정에서의 자료 미공개에 대한 부당성

7. 관리처분 결정기한 도과에 따른 무효성 여부

8. 조합원 수 부풀리기에 대한 의혹 문제

9. 시공사 선정과정. 계약절차. 도급계약에서의 위법. 부당성

10. 관련규정 적용과 해석 및 위반행위자에 대한 처벌문제

□ 제 3편 - 도시 재정비사업 법규와 추진절차 및 맹점

1. 도시재정비사업과 관령된 법령 정리

2. 재개발의 법적. 행정적인 성격과 용어의 이해

3. 도시 정비사업의 추진절차

4. 정비사업의 시행

5. 조합설립

6. 사업시행 인가와 그 성격

7. 사업시행인가에 대한 행정소송

□ 제 4편 - 종전 토지등에 대한 감정평가

1. 도정법에서의 감정평가 및 그 준용에 관한 규정

2. 토지보상법의 이해와 적용

3. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률등

4. 기타 감정평가에 관항 규칙 및 지침등

5. 종전 토지등에 대한 평가실례 및 그 부정. 부당사항

6. 감정평가 결과에 대한 불복절차

7. 감정평가액과 그 추정비례율과의 관계

8. 보상협의 및 이주협의

□  제 4-2편 - 관리처분 계획안 인가처분

1. 관리처분의에 대한 관련법 주요규정과 성격

2. 무리한 절차진행의 한 사업지역에서의 실례

3. 관리처분 계획에서의 추정비례율 100%의 허구성

4. 추정비례율을 굳이 100%에 맞추려는 이유는

5. 대상 사업지역에서의 문제의 발단 및 제기

6. 관리처분인가에 대한 무효 또는 취소소송

□ 회계운영 및 관리와 그 부정에 대한 대응

1. 회계분석의 목적과 효과

2. 기초 개요

3. 비용의 인식과 그 비용책정의 부적정례

4 수익의 계상과 누락사항 실제례

5. 분양원가의 조정

6. 추정비례울 산정법과 감정평가액과의 관계

7. 합리적인 재개발사업 추진방향의 제시

제 6편. 뉴타운 사업에서의 불복투쟁은 왜 실패하는가?

1. 불복투쟁에 실패한 어느 지역사례의 요지정리

2. 불복투쟁 실패원인의 요약

3. 해당 조합원들에게 보냈던 메세지

4. 그 투쟁에서 정녕 이길 수 없는 것일까?

□  뉴-타운 사업에 대한 비판과 향후 전망

에필-로그

1. 추진위 구성과정에서의 지분 배분과정

2. 감정평가에서의 속임수

3. 분양 설계에서의 속임수

4. 비용의 과대 계상에 의한 속임수

5. 총수익 예상액의 과소계상

6. 분양원가에서의 속임수

7. 비례율 산정에서의 속임수

8. 현재의 뉴-타운 사업 추진사항과 전망

9. 바람직한 재개발 사업방식 제시

  뉴-타운의 덫에 걸린 사람들

□ 대 서 장

1. 문제의 제기

 새 정부가 들어서면서부터 전 국토의 택지비율을 6. 5%대에서 9%대로 올려 양적인 택지공급을 통해서 지가상승등을 막아보겠다는 정책등을 발표하며 상수도 보호구역의 축소와 취락지역등 개발 잠재력등이 있는 개발제한 구역(GB)의 해제등 그 구체적인 시행등이 곧 가시화 될 것으로 전망되고 있습니다.

그러나 그러한 정책들이 일반 국민들에게 그 정책의 효과로써 돌아올 시기에 대해서는 가름 할 수 없을 것을거니와 실수요자들이나 부동산 투자자들이 선호하는 꼭 필요한 택지는 수도권등 특히 서울 및 인천, 부천, 안양, 성남등 수도권의 대규모 위성도시 지역과 부산의 구시가지 중심으로 조성될 수밖에 없는 국토이용의 양극화 현상과 버블붕괴등에 의한 경기침체가 발생시킨 부동산 수요력등의 저하때문등에도

그러한 규제 및 해제 정책으로 인한 필요불가결한 택지공급의 효과와 지가상승 억제의 두 마리 토끼를 잡을 수 있을련지?는 참으로 미지수라 아니 할 수 없겠습니다.

때문에 그 과밀도가 이미 극에 달해있는 이들 도시들은 새롭게 주거용 택지로 개발할 수 있는 여지등이 없음으로서 도시재생사업등의 도심재개발사업으로 인한 주거밀도를 높히는 방법으로서 그 수요등을 해결할 수 밖에 없을 것으로서

특히 풍부한 자금력이 대기되어있는 기존 대형 건설업체에서도 점점 증가되고있는 지방의 아파트 미분양 사태에 직면하게 됨으로서 그러한 도시재생 사업으로서 돌파구를 찾고자 그 분야로 눈을 돌릴 수밖에 없는 현실로서 그에 포커스를 맞추며 안간힘을 쏟고 있다 할 것입니다.

그러함에서 대형 건설업체들은 이같은 도시 재정비사업에 일찍부터 발빠르게 참여하여 진즉부터 상당한 수주실적을 올리면서도 새로운 개발지역으로 그 참여범위를 넓혀가고 있음은 주지의 사실로서

언론 보도상의(신문기사 참조 : 매일경제 2008. 3.28) 실적등이 보여주고 있듯이 지명도 높은 대형 건설업체들은 벌써 몇 년간을 소화할 수 있는 상당한 수주실적을 쌓아놓고 있을 것입니다.

그럼으로서 분양가 상한제 적용을 피하기 위해서 2007년 11월말까지 관리처분계획안에 대한 인가가 신청된 25곳의 뉴-타운 사업지역에서 그 무리한 절차의 진행과정에서의 문제점과 하자들을 수두룩하게 남기면서 대부분의 구역에서 그 구역지정 고시가 취소되거나 그 관리처분계획안등에 대한 인가등이 무효 또는 취소로 판결되는등 그 진행절차 및 과정에서 수 많은 문제등과 치유될 수 없는 하자들을 남기면서 그 뉴-타운 사업이 중단 또는 답보상태에 놓여 있지만

이와는 별 상관없이 그들 대형 건설업체들은 그 당시의 허술했던 법규덕택에 앞으로 몇 년간을 충분히 지탱할 수 있는 수주 실적등을 이미 올려놓고서 이제는 보다 어려워진 그 사업구역 지정 및 사업동의서의 징구와 조합설립, 그 수주경쟁과 과다공급의 위험등을 감지하고 한 발짝 물러서서 관망하고 있는 자세일 것입니다.

따라서 이 시작의 편은 실제로 서울의 어느 사업지역(모든 지역이 다 같은 상황이겠습니다만)에서 아무것도 모르고서 그 재개발사업에 대한 동의서, 조합설립동의서 및 그 관리처분 계획안등에 인감도장을 찍어주었었던(아니 그 조합 및 사업시행자 : 도정법상으로는 시행사업자 있을 수 없으나 시공 건설업체의 자금지원 및 사주. 계획등에 의해 조작되었던 컨설팅업체 및 시행사의 사탕발림등에 속아 넘어갔었던) 일반조합원들이 뒤늦게서여야 그에 대한 잘못등을 깨닫고서 뭉쳐진 소위 비상대책위원회에서의 대응과 절규의 목소리등의 예를 위주로 하여 그 시작의 편을 열어볼까 하는데.

그런데 적시하는 글처럼 그 비대위(조합과 맛선 비상대책위원회)조직은 그 컨설팅업체나 대형 건설사등의 막강한 지원등에 의한 조합측의 대처나 수작등에 의해서 아무런 그 존재의 실체나 위력등을 느껴보지 못하고 유야무야 소멸되고마는 점등으로 그러한 시공사들이 목적하는대로 그 사업은 기필코 추진되어 지게되고 그러한 투쟁에서의 비극등이 초래되었음을 유념하시기 바랍니다.

2. 어느 사례지역에서의 경우

가. 진정서의 예에서

(이 진정서는 서울의 모 재개발사업 지역에서 실제 발생했었던 실례의 경우로서 필자가 아래와 같은 진정서를 작성하여 그 대응법과 논리. 절차등을 가르쳐주면서 그 투쟁등을 종용했었던 어느 사업지구에서의 실사례임을 참고하시기 바랍니다.)

존경하는 구청장님/

새 정부의 탄생과 아울러 귀청의 무궁한 발전과 우리구와 그 주민들의 태평안녕을 기원하면서 다음과 같은 우리들의 그 여망이 이루어지기를 기대하며 소원하는 간곡한 진정의 글을 올리오니 관련 규정들과 엄정히 비교하여 그에 합당한 조치를 하여 주실 것을 바라옵니다.

위 진정인들은 서울시의 야심찬 뉴-타운 정책의 일환으로서 서울의 각 지역에서 현재 시행. 추진되고 있는 그 뉴타운사업 지역중의 한 구역인 가재울 뉴-타운 제3구역의 주민들로서

위 재개발사업조합에서 그 정도를 지나친 위법. 부당. 부정. 불공정하고 부적절한 탈법의 방법으로 추진함에 부당함을 실감하고서 이러한 무리한 추진을 제재하고자함은 물론

그 사업이 올바르고 순리적인 절차와 방법으로 진행되어서 한 사람의 원주민이라도 더 그 쾌적하고 살기 좋은 마을로 조성된 APT에 입주하여 옛날처럼 그 이웃끼리 평화롭고 정겹게 살아보고자 이렇게 분연히 일어선 그 사업조합의 조합원들이기도 합니다.

 구청장님은 우리 진정인들보다  “낙후된 주거환경을 계획적으로 정비하고 노후 불량주택을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높혀 쾌적하고 살기좋은 도시로 만들어보자” 는 이러한 재개발 사업의 취지와 그 법 제정목적을 더 잘고 있을 것이라 생각하고 있읍니다만

 그런데, 이 지역의 그 재개발 사업에서는 그 사업조합의 일부 임원들과 그들과 야합 또는 결탁되었다고 짐작되어지는 시공업체에서  그러한 긍정적인 이 사업의 본 목적과 취지등을 한참 벗어나는 그 절차나순서등를 어기면서 무척이나 무리하게 진행되고 있음과

그러한 순조로운 절차를 무시한 무리한 사업추진의 목적들이 위에서 제시한 그 재개발사업의 취지와 목적과는 정반대인 자신들의 사리사욕 챙기기에만 있다함에서 그러한 무리하고 불법적인 추진을 제재하거나 중단시키지 않고서는 평화롭고 정겨웠던 이 마을이 아수라장으로 변함을 막을 수 없음에서 이 사업에 대한 감독권자이며 추진과정의 전반에 대한 인가권자인 구청장님께 이렇게 그 사업의 중단을 요청하는

아니 올바르게 순리적인 방법으로 진행될 수 있도록 감독을 철저히 해 달라는 진정서를  올리게 되었습니다.

우리 조합원들은 이 사업이 공고되고 추진위원회가 구성될 때쯤인 몇 년 전까지만해도 비록 그 조그만 집 한 채일망정 나름대로 행복했었고 이웃끼리는 정다웠으며 교통도 편리했으며 역사적 사실과 그 유래등에서도 문화적 자부심을 느끼게도 한 참으로 살기좋은 고장의 주민들로서 나름대로 행복했었던 주민들이었습니다.

또한 그때 쯤 이 사람 저 사람들이 동의서를 자기에게 내달라고 사정하며 자기들 추진위원회로 들어오라는등의 제의에 뻐기기도하고 거스럼도 피우며 몇 평짜리 분양받게되면 얼마 주겠다는등의 매수제안등도 하는 통에 벌써 마음은 부자가 되어 있었습니다.

아니 몇 달전까지만해도 소문과같이 새롭게 단장. 조성되는 쾌적한 새 아파트 단지에서 살 수있게 되었다는 기대와 설레임으로 밤잠을 설칠정도로 흥분을 했었고 모두가 희망찬 가정들이었습니다.

그러나 말입니다. 그러한 행복과 희망과 뿌듯함과 모든 그 기대들이 작년 그 관리처분 총회를 정점으로 그 모든 것이 일순간에 송두리째 사라져 버렸습니다. 

구청장님/ 왜 그렇게 하루 아침에 모든 것이 날라가 버릴까요?

구청장님? 우리가 무엇을 잘못해서 그러한 희망들이 없어졌습니까?

우리가 어떤 잘못을 했습니까?  참으로 알 수가 없습니다.

재개발사업을 하면 그 개발이익도 볼 수 있고 새 아파트도 분양받을 수 있거니와 그로 인한 재산증식등의 기대감등의 일반적인 전망과는 반대로 왜? 우리들이 도리어 그 재개발사업의 피해를 보아야합니까?

구청장님은 그 이유를 알 수 있을 것 같습니다.

때문에 그러하다고 생각하여 우리들은 모두가 없어진 그 원인을 제거하여 그 행복을 찾아줄 수 있다는 기대감에서 이러한 진정서를 올리게 되었던 것입니다.

물론 우리들도 그 추진위원회 구성 및 조합설립동의서. 사업시행 인가신청서에 도장을 찍어주고 인감을 떼어 준 그 원죄를 알고 있습니다.

그렇지만 아무리 우리들의 그 원죄가 크다한들 왜? 우리 순수한 조합원들만 하늘이 무너지고 땅이 꺼지는 듯한 절망감을 맛보아야하고 왜?그들 나쁜 일부 몇 사람에게만 그 개발의 이익이 돌아가야 합니까?

참으로 알 수 없습니다. 이 재개발법은 참으로 공평하지 못합니다.

참으로 잘못된 법입니다.

물론 이 자리에서 그 잘못된 제도나 법을 탓하지도 않으며 탓할 수도 없을 것입니다. 그 법은 분명하게 겉으로는 그럴듯하게 우리 순수한 조합원들도 이익을 볼 수 있게끔 제정된 내용으로 되어 있으니까요.

그런데 그러한 권리가 없거나 우리와 같은 권리를 가진 몇 사람들이 그 법을 교묘하게 어기고 피하고 오히려 그 법을 악용하여 자신들만의 배만 불리기위해서 우리가 피해를 보고 있음을 또한 알고 있습니다.

그런데 그들의 배불리기 정도가 정도를 지나쳤다는 것입니다.

참으로 해도해도 너무한 것이지요.(그 구체적인 내용은 이 진정서의 본 내용에서 제시 거론되게 됩니다)

그래서 그 법의 내용처럼 올바르게 추진하고 시행하였는지의 여부를 구청장님에게 확인하고 조사해 주십사하고 이렇게 호소하고 잇는 것입니다. 아니 당초부터 귀청에서 그 감독업무를 철저히하여 애당초부터 그러한 부정과 비리들이 발생되지 않게끔 했었어야 겠지요....

그런데 구청장님도 아시고 계시겠지만 우리들은 작년 그 절망의 순간부터 그 절망에서 벗어나려고 다시 희망을 찾으려고 그 절망의 원인인 그 희망을 빼앗아간 자들의 불법행위와 부정과 비리들에 대한 근거를 찾아나섰습니다. 그래서 찾아내었습니다

그리고서는 감독관청인 귀청에 그에 대하여 찾아낸 것을 밝히고 그에 대한 의문점등을 제시하는 내용과 시정개선을 바라며 원하는 민원을 수없이 제기하였습니다.

그런데 귀청의 담당 공무원들은 한사코 그 찾아낸 불법행위와 부정과 비리등을 부인하였습니다. 아무런 조사나 확인도 하지 않고 막무가내로 오히려 조합을 두둔하고 감싸주면서 그 찾아내어 제시하는 부정과 비리와 불법행위들을 일체 부인하였습니다.

심척동자라도 금방 알 수 있는 법 규정에 대해서도 그들의 잘못이 없다는 쪽으로 억지해석시켜 답변하고 그 공무원 자신들의 치부를 가리기에만 급급하였습니다

그래서 결국은 우리들도 그 공무원들도 조합과 시공업체와 한 통속이며 공범자였음을 알아내었습니다.

이에 대한 증거는 다음 그 구체적인 진정 내용에 조목조목 제시되었으니 확인하면 될 것으로서 구청장님게서도 그 내용을 필히 읽어보시고서 그에 대한 신중한 판단과 아울러 공정한 판정과 합당한 조치가 있기를 기대하는 바의 이와 같은 처절한 절규의 목소리로서 이 진정서를 제출하게 된 것입니다.

이리하여 우리들은 그 빼앗긴 재산과 희망을 찾는데에는 그 공범자에게 부탁(당연한 의무인데?.......)해서는 절대 안되겠다는 점을 자각하고서 소송을 통하여 찾을 계획입니다.

그 법정에서는 이와 관련된 모든 진실과 그 부정과 비리들을 밝혀줄 수 있다는 희망만은 빼앗기지도 않고 버리지도 않고 있으니까요...

그런데 한편으로 그 소송을 제기하려해도 귀청에서는 아직 그 신청에 대한 인가처분을 해주지 않고 있습니다.

여기서 일반적인 법운용 원칙으로 했을때는 그 인가처분 시한을 도과하였기 때문에 조합측에서 2007. 11. 29 인가신청한 그 행위는 효력이 소멸 상실되어 당연 무효로 처리되어야할 것이고

조합측은 그 인가처분을 받으려면 새로운 관리처분계획안을 수립하여 재신청하여야 할 것임에도 귀청에서는 그 신청행위를 아직도 유효한 것으로 간주하고서 조합에 보완. 제시한 조건미비의 충족을 기다리면서 곧 그 인가처분을 할 테세인 것같습니다만 참으로 어림없습니다.

구청장님/ 그렇게 귀청의 자의대로 그 강행규정을 해석하여 인가처분을 해 줄 수 있다고 생각하십니까?

그렇다면 우리나라는 법치국가가 아니지요....

왜냐? 하면은요/ 관련법에서는 강행규정으로 그 관리처분 인가신청을 한 후 30일 이내에 그 인가여부를 결정하여 통보하여야한다(문서로)는 규정이 있슴을 잘 알고 있을 것입니다.

그런데 귀청에서는 그 30일이 훨씬 지난 지금까지도 그 인가여부 및 그 보류의 이유까지도 아직 아무런 통보를 하지않음으로서

그 인가신청 행위의 효력이 상실되었음이 분명하기 때문입니다.

또한 귀청의 담당공무원은 이 강행규정의  의미를 판단하지 못하고 그 인가를 내주기위해서 그 나쁜 놈들과 야합하며 뒷 논의 및 뒷 조치등을 하고 있을것이겠지만 우리 진정인들은 그 인가여부 시한의 도과에 대하여 단호하게 대처할 것이기 때문이기도합니다.

덧붙여서 이미 그 신청원인의 효력이 상실되었음으로 그 효력상실을 어기고서 그에 대한 인가처리가 된다면 귀청 또한 그 강행규정을 위배한 책임과 구속에서 정녕 자유로울 수가 없을 것이며

그에 따른 우리 억울한 조합원들과 귀청과의 끊임없는 쟁송다툼등이 이어질 것이고 그런 이유로서 결코 그 인가처분은 불가하다는 주장인 것입니다.

또한 더 한가지 여기서 밝혀야 할 점은 그 귀청에서나 조합측에서 이 사업과 관련하여 그 법을 수없이 어겼지만 특히 형사처벌이 뒤따르는 범죄를 범하였음에서도 이 불법행위에 대하여 아무런 조치나 고발등을 전혀 하지않고있다는 점인데

그 부분에 대해서도 진정서 본 내용에서 자세하게 거론될 것입니다만 이에 대한 귀청의 미지근하고 불분명한 태도 또한 분명 문제성과 직무유기성이 다분하다할 것으로서 이에 대하여 조속한 조치를 하여주길 촉구하는 바입니다.

 구청장님/ 다시 말씀드리지만 이러한 불법행위등과 부정과 비리들을 속속들이 명확하게 밝혀내어 그 빼앗긴 우리들의 재산을 찾고 아울러서 그 행위자들에 대한 단호한 처벌을 위해서는 이제는 법정으로 갈 수 밖에 없습니다.

이제까지 우리는 담당공무원에게 이 사업에서의 모든 진실을 밝히면서 그 앞에서 울기도하고 하소연도 하였지만 아무런 소용이 없었습니다.

앞에서 그 부정한 무리들이 정도가 지나쳤다고 표현하였지만 그에 관여하는 공무원들도 그들과 마찬가지로 한사코 오리발을 내밀었고 그들을 비호함에 있어서는 너무나 그 정도가 지나쳤습니다.

너무도 뻔한 진실을 눈앞에 두고서도 아니라는 그 오리발 내미는 부인 행위를 절대 신뢰할 수 없었습니다.

그래서 이제 그 법정으로 가기 전에 마지막으로서 이렇게 구청장님께 호소합니다. 법정으로 가기 전에 믿어볼 곳은 그래도 공정한 판단이 기대되는 구청장님밖에 없다고 생각하고 있으니까요.....

구청장님께서는 우리들의 이 피맺힌 절규를 부디 공정하고 현명하게 판단하여 여기서 이 지역사회에서 발생되어서는 안될 아름답지 못한 이 싸움을 종결시키고서 이왕에 추진되어지는 이 사업을 성공적으로 완수시켜 살기좋은 지역을 이룩하는데 현명하고 공정한 조치를 해 주실 것을 바라옵니다.

※ 필자가 그 비대위측에게 이러한 진정서를 작성해주면서 구청에 이 진정서의 제출을 종용하며 끝까지 굳건하게 투쟁할 것을 바라고 요구하였지만

그 비대위에서는 누구 하나 이 진정서를 읽어보지도 않았었고 오히려 망상가라고 폄하를 하고 견제하면서 이 진정서를 구청에 제출하지도 않음으로서 필자가 이 일에 대해서 손을 뗄 수밖에 없었으며

그 이후의 결과는 관리처분의 취소나 무효소송등은 고사하고 이의신청서 한 장도 제출하지 않음으로서 불을 보듯 뻔하게끔 참패를 하게되어

지금은 그 요란을 떨었었던 서울지역의 25개 사업지구 중에서 참으로 유일하게도 그 터파기 공사등이 진행 중에 있는 뉴-타운 사업의 모범?지구로 기록되었던 지역입니다.

나. 투쟁의 원인과 경위

이 지역에서는 2005년부터 그 조합을 설립하기 전 지역의 이러저러한 여러 구룹등에서 그 추진위원회 구성을 위한 모임과 계획을 여러 각도로 모색하고 시도하였습니다.

처음 그 지역이 서울시에서의 뉴-타운사업 지구로 지정이 되면서부터(사실은 지정되지 이전부터)어떤 조직은 그 지역의 자생단체를 모태로 발기하고 어떤 그룹은 그 지역의 부동산 중개업자 또는 소규모 건설업체들이 계획. 모의하는등의 참으로 각양각색의 발기 그룹들이 메이저 건설업체들의 자금지원을 등에 업고서 그 조합원 지분확보에 전력을 다하기 시작하였습니다.

그러한 결과로서 그 추진윈원회의 인가를 받은 조직은 ○○물산, ○○건설의 막강한 자금지원 및 그 지분확보등을 바탕으로 하여 그 사업의 시공업체를 콘소시움으로 결정. 사업방식으로하여 추진위원회 구성을 마치고서 이를 조합설립으로까지 승계되게 하였었는데

그들은 그 조합설립일로부터 2개월도 되지않는 참으로 짧은 기한내에 사업시행계획의 인가를 얻어내고서 그로부터 4개월도 되지않는 믿기지도 못할 짧은 기간 내에 종전 토지등의 감정평가와 종후 물건의 분양신청등을 받아 그 관리처분계획안을 결의하는 조합원 총회까지 마치는등 “번갯불에 콩뽂아 먹는식”의 일사천리의 절차와 과정을 추진 진행하였던 것입니다.

그런데 그러한 일정상의 무리한 절차와 그 과정상의 모든 흠들은 정부에서 2007년 11월말로 그 시한을 정해놓은 분양가 상한제를 피한다는 명목으로서 그 무리한 절차상의 추진등에 대한 항의나 이의신청등은 지역발전과 사업진행을 방해한다는 여론이나 질책등으로 치부되어져 아무런 지장이 될 수가 없었던 것으로서

그리하여 이에 대항하는 다음과 같은 혼란과 갈등과 그 투쟁이 시작되게 되었던 것입니다.

다. 사례 지역의 후기

이 지역에서는 2007년 10월 문제의 관리처분계획안이 각 조합원들에게 통보되기 전의 몇 년전부터 여러 집단들이 그 추진위원회 구성을 위한 심한 경쟁을 벌렸었는데 결국 최모 여인이 주도하는 집단이 승리를 거두어서 그 조합설립에가지 이르게 되었습니다.

그러나 그 추진위 구성에 실패한 김모씨가 이에 승복을 하지않고서 그 때까지 추진위설립 무효소송을 벌이고 있었으며 그 해 5월의 조합장 선거에까지 출마하여 낙선은 되었으나 그 추진위 구성과정 절차중에서의 최모 집단에서 벌인 인감위조의 형사사건에서는 이겨서

그 최모 여인 및 그녀가 내세운 최모 조합장이 도정법상 낙마를하는 사태에까지 이르게 됨으로서 그 김모씨를 추종하는 조합원들에게 잠시희망의 빛을 보여주기도 했었습니다.

그렇지만 그들은 아무런 조직도 없었고 가장 중요한 실탄도 없었으며 경험이나 정보. 지식도 없었으며 심지어는 조합측이 야합하여 내세운 2중대 집단에게도 그럴듯하게 속아 넘어감으로써 그 비대위 구성에도 주도권을 잡지 못하고서 그 역할마저도 내주게 됨으로써 이러한 진정서 또한 아무런 필요가 없게되어 그같이 억울하게 당했음에 대한 그 투쟁은 계속하였었지만 시공업체에서의 막강한 자금지원등은 물론이고 조합측의 지능적인 술수에 의해 그 투쟁은 싱겁게 참패를 당함으로써

2008년을 뉴-타운의 소용돌이로 몰고가면서 그러한 소동과 말썽등을 일으키며 그 투쟁들이 발생했었던 전국의 제2기 뉴타운 사업지구 중에서 참으로 유일하게도 2009년에 착공에 들어가는 모범적인 사업지구에 해당되게 되었던 것입니다.

라. 뉴-타운 사업지역에서의 말이 되는 말들

그러한 맥락에서 21세기 들어 우리사회에 뉴-타운이라는 용어가 탄생하면서 그 사업대상 지역에서도 주민들간에 여러가지 말들이 회자되고 있는 현실로서 그 중에서도 말이 되는 말들 중에서 예비 뉴-타운 사업지역 조합원들에게 교훈적인 사항이 될 수 있는 몇 가지 말들을 소개해 보겠는데

여기서는 그 문제의 재개발사업지역에서 조합의 추진위원들이나 임원들과 일명 OS요원이라고 불리는 사람들간에 또는 조합원들간에 퍼져서 회자되고 있는 그럴 듯한 말들에 대하여 한 번 정리를 해보고 다음 편으로 넘어가 보도록 하겠습니다.

1) 로또만 인생을 역전시키느냐? 나도 인생 역전의 기회를 잡았다.

  (과거에는 조합장 한 번으로 적게는 몇 십억, 심지어는 백억원 이상    을 벌었다는 소문들이 파다하게 퍼져 있음은 분명한 사실일 것이고    그렇게 짐작되어지는 그 조합장들 또는 핵심 임원들의 재산취득등의    는 여러 가지 그 징후들이 나타나고 있을 것임)

2) 나는 내 자식과 아내(또는 남편)만을 위해 살면 된다.  남(조합원)     걱정하는 짖은 바보나 하는 것이다.

3) 내가 말을 좀 과장해서 그렇지 사기친 것은 아니다.

  되지도 않는 그 말에 속아 넘어간 그들이 바보인 것이다.

4) 설령 사기친 것이라 밝혀져도 감옥밖에 더 가겠느냐?

  전과자가 되고 몇 년 살아도 나머지 인생은 행복할 수 있다.

5) 감옥이 겁나면 아무 것도 할 수 없다는 것 아니냐?  김 아무개/ 전    아무개/ 노 아무개  정 아무개/ 모두 전과자가 아니었더냐?

6)그들이 바보지/ 내가 사기꾼이 아니다. 평생 벌어서 산 집 한 채라면    잘 알아보고서 동의서에 도장을 찍어주어야지/

7) 남들이 하는 말만 믿고서 알아보지도 않고서 자진해서 인감증명서     떼들고 도장을 찍어주러 찾아온 바보는 집을 잃어보아야 안다.

   그것도 공부라는 것을/

8) 뉴-타운 사업하면서 함부러 도장찍어주면 자기 집 날라간다는 걸      뻔히 보면서도 왜 찍어주는 건지, 참으로 알다가도 모르는 일이다.

9) 문제가 벌어지면 전무가인 정비업체, 건설업체가 다 알아서 한다.     그래서 우리는 그 멍청이들에게 도장만 받아다 주면 된다.

10) 나중에 돈 벌면 나줄 것도 아닌데 나를 원망할 일도 아니다.

    자기 스스로 판단했어야 될 문제다.

11) 나는 중간까지만 챙길 것 챙겨서 돈만 벌면 되고 그 지분만 팔아     버리면 책임이 없다. 그 다음일은 산 사람이 알아서 할 일이다.

12) 나는 도장만 받아다주면 돈을 벌어서 좋지만 당사자들은 결국에      세입자도 되지 못한다는 걸 모르고서 인감을 떼어다 받치는데 이를     어떻게 말려?

13) 자기 땅값을 얼마로 쳐 주는지?  입주할 때 얼마를 내야 입주를       하는 것인지?도 알아보지 않고서 도장을 찍어준 놈이 바보고 도박      을 한 것이다.

14) 이렇게 쉽게 인감을 받을 수 있으니까 이 동네에서 돈벌어 먹기가      좋은 곳이여/ 강남은 택도 없어/ 아는 놈들이 많아서 이렇게 쉽게      돈 못벌어 먹지/

15) 우리도 모른는 것을 그 병신들이 알아봐야 얼마나 알간?

    그런 병신들 것 못 먹는 사람이 바로 병신이지/

    그러면서 돈도 들이지 않고 비대위 활동을 한다고?

    그 또한 앞장 선 놈들에게 또 당하는 짓이지.

3. 도시 재정비사업의 이해

가. 도시 재정비사업의 개요

 과거의 주택에 대한 양적 공급의 확대정책에서 주택. 도시의 계획적 관리에 대한 중요성을 부각시키며 주택재건축사업이 주택건설 촉진법에서 도정법으로 옮겨 적용되면서 사적인 민간사업에서 공법의 적용을 받는 공익적 사업으로 변화됨으로써

선계획적 후개발 원칙에 의거 도시 및 주거환경정비 기본계획의 수립, 도시정비구역 지정과 관리처분계획인가등을 받아 그 사업을 추진할 수 있도록 다음 다항에서 제시하는 4가지 사업에 대하여 총괄적으로 규정되게 된 것입니다.

서울시 도시 및 주거환경정비법 조례는 도정법,도정법시행령, 시행규칙에 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로한다.(뉴-타운 조례 제1조등)라고 규정함으로써 “뉴-타운 사업”이라는 용어가 태동되게 되었습니다.

나. 도시재정비 촉진을 위한 특별법의 제정배경

1) 도시재정비 촉진을 위한 법제정의 동기

  뉴-타운 특별법안, 도시구조개선 특별법안, 도시광역개발 특별법안으    로 통합. 대안으로 제안되어 여야가 합의하여 제정이 이루어졌음.

2) 특별법으로서의 제정사유

  낙후된 기존 구시가지의 재개발등 각종 재정비사업등을 좀 더         광역적으로 계획하여 효율적으로 개발을 할 수 있는 체계를 확립하    고 도시정비 기반시설을 획기적으로 개선함으로써 기존 도시에서의    주택공급 확대와 함께 도시의 균형발전을 도모하고  국민의 삶의 질    향상에 기어코자 제정되었음.

3) 뉴-타운 사업의 전망

2006년에 도시 재정비촉진법을 제정 (2005. 6. 22)하고 이후 그 시행령과 시행규칙등을 마련하여 2008년 6월부터 시행할 수 있게 됨으로써 서울시가 추진하는 제2기 뉴-타운사업 과정상에서 드러났던 수많은 병폐 및 폐단들에 대한 보완대책과 미분양 사태등의 확산에 따른 분양가 상한제의 위력등이 시들해질 것이라는 전망 및 양도소득세등에 대한 완화책등이 곧 나올 것이라는 예견들때문에 이제까지 잠시 답보상태에 빠졌던 도시재정비사업이 다시 활기를 찾을 수있게 될 것이라는 전망을 해 볼 수 있을 것이나

다음의 문제점들에 대한 원만한 해결여하에 따라서 그 진척도가 결정된다 할 수 있겠습니다.

4) 예상되는 문제점

하지만 그같이 제2기 뉴-타운 사업상 드러나고 발생되었었던 수 많은 폐단들에 대한 방지책 및 개선방안들이 그 원천적인 봉쇄가 아닌 미봉책에 불과함으로써 그같은 갖가지 페단들에 대한 문제점만을 남겨둔 채 동의율 완화와 주거밀도에 따른 지정조건 완화등 파격적인 완화책과 다른 법에 우선하는 특별법의 제정과 시행으로서

오히려 규제를 강화하여도 그 이익챙기기등에 관한한은 그 수법등이 갈수록 지능적으로 발전해가는 건설업체에게는 오히려 날개를 달아주는 격은 되겠으나 그 사업만큼은 활성화 될 수 있을 것으로서

이제 우리나라는 서울은 물론 수도권 및 지방 대도시등에도 본격적인 도시 재생사업시대에 돌입되었다고 보아야 할 것입니다.

다. 도시 재정비사업의 시행방식

이러한 도시 재생사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법“이라 함)에서 규정하는 주택재개발사업과 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경 정비사업으로 크게 나눌 수 있습니다.

1) 주거환경 개선사업 : 도시 저소득층이 집단으로 거주하는 지역으로    서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후 불량건축물들이 과도하게 밀    집한 지역에서 주거환경등을 개선하는 사업으로서 지자체 및 주공.    토공등에서 시행하도록 규정함.

  이 분야는 민간업체등의 그 시행사업에 해당되지 아니함.

2) 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후. 불량건축물들이     과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업. 민간 주도적    인 토지 소유자들이 조합설립 인가를 받아서 시행하거나 주.토공이    나 공공관리제등의 지자체, 국가등이 추진하는 공공사업도 가능함.

3) 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후. 불량건축물 들이    밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업.

  전한 민간 주도적인 사업으로 조합설립 인가를 받아 시행

4) 도시환경정비사업 : 상업지역. 공업지역등로서 토지의 효율적 이용    과 도심 또는 부도심의 도시기능의 회복이나 상권활성화등이 필요한    지역에서 도시환경을 개선하는 사업.

  이 또한 특별한 경우외에는 민간사업으로 조합을 설립하여 시행

라. 관련법의 변천이유 및 총체적인 병폐진단

이러한 도시 재정비사업등을 시행하며 적용받게되는 법규정으로서는 도시재개발법이 오래 전부터 이미 제정되어 적용되어 오다가  2003년도에 도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법” 이라 함)으로 통합하면서 기존의 주택건설 촉진법에서 규정하였던 재건축 사업부분까지를 이 법에다 포함시켜 적용하게 되었습니다.

그러나 그때 그때마다 여러가지 병폐등과 원인에 의해 그 사업의 추진이 더디어지자 당국에서도 이같은 재개발 및 재건축사업등에 대하여 당시에 드러나는 불합리한 사항들과 맹점등을 보완시켜보려는 관련법의 개정이나 특별법등을 제정하여서 사업을 촉진시키려는 정책안등을 내놓았었지만

이에 따라 더욱 지능화되는 건설업체에서의 농간이나 대처수법등이 다시 새롭게 개발되어 등장하게 됨으로써 결국은 비전문가측인 조합원들이 또 당할 수밖에 없게 되었었고 거기에다 인가관청 공무원들도 이러한 사업을 촉진시키고 독려하는 입장이었기때문에 그 건설업체의 편에설 수밖에 없었는 바, 언제나 이 사업에서의 당한 쪽은 결국은 항상 이 쪽에 문외한인 주민이나 조합원뿐이었을 것입니다.

그런데 이러한 도시재생사업등의 촉진을 위한 법 규정등을 제정 또는 개정하면서도 시범지역 사업의 추진과정등에서 드러났던 그 사업대상 지역의 토지등 소유자 및 주민들에 대한 재산 및 권리보호등에 대해서는 전혀 고려하지도 않고 너무 등한시한 채

그 사업촉진만을 위한 법제정 및 시행에만 국한하였었기때문에 기존의 볍령에 의거한 사업에서보다도 더 많은 병폐와 폐단등을 가져올 것임은 틀림이 없을 것이고

정비업체 및 시공업체들의 장사수법과 이익챙기기 수단은 갈수록 지능화하여 토지 소유주들의(주민)더 많은 피해가 발생할 수 있음도 볼을 보듯 뻔할 것이라는 전망을 해 볼 수 있을 것입니다.

그리하여 지금 서울시에서 야심차게 추진중인 제1기(시범사업 지역) 및 제2기 뉴타운 사업지역이나 경기도 일부 지역에서는 조합과 조합원간, 조합원과 시공업체간, 조합원들과 또 다른 부류의 조합원들간 등의 엄청난 갈등과 크나큰 홍역을 치르고 있음을

“지금 뉴-타운은 소송중”이라는 기사가 단편적으로 말해주고 있듯이 토지 소유자들이 사적자치에 의하여 시행해야 할 사업에 대하여 공익사업으로 공법화시켜서 그 법에 의하여 관에서 규율하고 주도하게 됨으로써 조합원간의 합의에 의한 사업이라는 원초적이고 기본적인 문제를 간과하였다고 보아야 할 것입니다.

※ 전국 25개의 사업지역에서 40여건의 각종 소송등에 휘말려있고 그 소송 초기에는 비대위(원고)측에 대한 기각 및 패소가 많았으나 2009년 들어서는 각 지역 조합에서의 절차상의 수 많은 하자와 문제등과 법 규정등을 무시한 무리한 추진이었음이 밝혀지고 드러나기 시작하면서 그 관리처분계획의 무효 또는 취소판결이 줄을 있고있는 상황임은 틀림은 없으나

애초부터 막심한 피해를 입은 일반 조합원들의 그러한 손해에 대해서는 별도의 또 다른 소송에 의한 판결이 확정되어야 할 것으로서 이에 따른 조합측이나 비대위측의 양자의 피해는 불을 보듯 뻔한 것임. 

더구나 정부에서 2007년 4월 분양가 상한제라는 현실성없는 이상한 정책을 내 놓으면서 그 해 7월말까지 사업시행계획 인가신청을 하고 11월말까지 관리처분 인가신청을 한 사업지역에 대해서만 분양가 상한제 적용을 받지않게 된다고 고시를 하게되자

거의 모든 사업지역에서 너무도 무리하게 부랴부랴 조합을 설립하고 사업시행계획을 신청하고서 그 3개월이란 짧은 사이에 분양신청. 감정평가 및 관리처분계획을 수립하다보니

조합과 조합원들간의 합의나 보상 및 이주협의등의 사적자치 원칙에 수반되는 가장 민감한 부분에 대한 합의 및 협의. 과정등은커녕

그 보상가액의 결정에 대한 불복의 이의신청 또는 재결신청등의 전치절차 및 재결취소 소송등의 제기 기회나 그에 따른 법정기한도 부여하지 않고서 너무나 서둘러서 무리하게 그 인가신청을 하게 되었었고

그럼으로서 사업지역의 곳곳에서 그에 따른 절차의 하자와 불법행위 및 위법성과 하자를 남기고 있음은 물론, 갖가지 부정과 온갖 비리들을 밝혀내지 못하고 묻혀버린 채

조합원들은 이같은 부정과 비리를 정확하게 파악도 해보지 못하고서 막연하게만 “감정가가 너무 낮다”  “분양가가 너누 높다”

“부담금이 많아 전세도 못얻게 되었다“ “추정 비례율이 낮다”

“시공업체 선정이 잘못되었다”

“관리처분 총회가 무효이다” 등의 수많은 소송을 제기하게 됨으로서

이같은 소송건에 휘말리게 됨은 당연하고 필연적인 수순이라밖에 할 수 없을 것입니다.

더군다나 그 추진위원회 구성시부터 막대한 자금등을 지원하며 미리부터 개입하여 물건을 사들여서 상당비율(조합과 조합임원들이 확보한 비율등을  합하여 50%에 가까운)의 조합원 지분 및 시공계약 체결에 대한 우위권을 확보한 시공 예정업체들이 그 시공계약의 체결 및 그 확보한 지분이익 챙기기에만 혈안이 됨으로서

이러한 재개발 사업을 할 수밖에 없는 구조적이고 관행적인 병폐들때문에 그 사업을 함으로써 원주민 조합원들의 재산적인 이익이 증대되기는 커녕 거의 모든 지역에서 추정 비례율이 100%(많아야 110%)라는 참으로 웃지 못할 개발사업 수지율을 산정하여 적용하게 됨으로써 이와 같은 갈등과 분쟁들을 야기시키는 원인을 만들고 있는 것이며

또한 종전 토지등을 지분으로하여 조합원이 된 모든 주민들이 그 분양받는 아파트 입주등에 따른 추가부담금액이 월등하게 높아지게되어서 원주민의 95% 이상이 입주를 못하게되는 현상이 발생되는 결과를 낳았었고 이로서 재개발사업 또는 뉴-타운사업의 목적 및 본 취지등이 완전히 퇴색된 사업으로 전락하고 만 것입니다. 

그러함으로써 그러한 무리한 수순에 의한 진행과 건설업체들의 전횡때문에 서울시 전 지역이 이와 같은 홍역을 치루면서 사회적인 문제까지로 대두되자 그 추진속도가 주춤해졌다 할 것이며

그러한 원인으로 정치적인 야합등에 의하여 도촉법을 제정하고서 그 활성화 및 사업촉진등을 도모하며 공공관리 제도라는 또 다른 패턴의 땜질식 관리책등을 내놓고는 있지만 이제는 각 사업지역에서 조합원 및 원주민들이 건설사의 이런 전횡과 횡포를 어느 정도 알아차리고서 그에 대한 반발등이 거세어지자 후발 추진지역에서는 이같은 사태를 주시해가며 그 추진을 조절하고 있는 실정일 것입니다.

[박요한민오름]

감사합니다..좋은 내용입니다..

[정원예]

좋은 자료 감사합니다.

[임성용]

현실적인 글 감사합니다.

[문우성]

내용을 잘 보았습니다. 한데 사실 너무 일방적인 한군데의 글로 만 보이는 이유는? 비대위라? 참신하고 정직히 일하고 있는 많은 조합에 대한 모욕일 수 도 있다고 한번 생각 해 보셨는지요? 물론 이글에서 등장하는 곳의 사실적인 실정에는 공감하지만^^ 전체의 틀에서 보면 좀 ^^^^^

[전성수]

좋은 자료 감사합니다