성수·합정·구의자양 뉴타운 개발 본격화?

[안병관]

성수·합정·구의자양 뉴타운 개발 본격화?

한강변 초고층 허용에 부동산 들썩

한강변 일대 초고층 개발 가이드 라인이 발표되자 개발이 지체되던 한강변 일대 부동산이 꿈틀대고 있다. 특히 그동안 개발 여부가 불투명했던 성수동 등 낡은 단독주택 밀집지역들에 기대감이 고조되고 있다. 잠잠했던 시장에 문의가 크게 늘었고 급하게 내놨던 매도자들이 호가를 조정하거나 물건을 거둬들이고 있다.

서울시는 이번 초고층 개발을 위해 성수동과 구의자양,망원,합정동 일대를 개발지역에 포함시켰다. 이들 지역을 개발키로 확정했다는 의미다. 이들 지역은 그동안 뉴타운 탈락 등으로 개발이 불확실한 곳이었다. 그동안 뉴타운 지정 등 서울시의 개발계획에서 빠져 있었다.

이런 지역들이 이번에 포함됐으니 개발이 본격화될 것으로 보인다. 구체적인 사업방식은 뉴타운으로 할지, 이와는 다른 별도의 사업방식을 취할지는 아직은 미지수, 어쨌든 합동개발을 통해 광역개발된다는 점에서 뉴타운 개발이나 별 차이가 없다.

하지만 개발이 당장 가능한 것은 아니다. 성수동 일대는 노후도 등 개발 요건이 맞아 전략정비구역으로 개발 속도가 빨라질 것으로 예상된다. 하지만 나머지 유도정비구역으로 지정된 곳들은 개발은 확실하지만 시간은 좀더 걸린다. 개발 요건이 맞은 2~3년 뒤 개발이 본격화될 예정이다.

3차 뉴타운 탈락 성수동 일대 ‘재기’

4차 뉴타운 예정지로 입소문에 오르내리던 성동구 성수동 일대는 서울시 초고층 추진에 고무된 분위기다.

성수동 한강변 일대는 2006년 서울시의 3차 뉴타운 지정에서 노후도가 충족이 안돼 막판에 지정이 유보됐다. 그 후 4차 뉴타운 예정지로 떠올랐지만 서울시의 뉴타운 추가 지정은 답보 상태다.

여기에 지난해부터 부동산 경기 침체와 맞물리면서 활발했던 거래가 뚝 끊겼고 오르던 지분 시세도 주춤한 상태였다.

하지만 최근 서울시가 초고층 성수동 뉴타운 예정지와 한강변 일대를 시범 전략정비지구로 지정하면서 가라앉던 분위기가 반전할 태세다. 개발 계획이 불투명해 급매로 지분을 내놨던 투자자들이 물건을 거둬들이고 일부는 호가를 조정해 내놓는다고 인근 중개업소들은 전했다.

성수동 한강변 재개발투자연구소 민권식 사장은 “초고층 발표가 나자 뜸했던 매수 문의가 부쩍 늘었고 급매로 내놨던 매도자들이 호가를 올리거나 물건을 거둬들이겠다고 하는 경우가 많아졌다”며 “초고층에 한강 조망권이 확실해 졌고 시범지구로 지정돼 개발 속도에도 탄력을 붙을 것 같다”고 말했다.

숲공원공인 관계자는 “한때 다세대 지분시세가 3.3㎡당 5000만원을 호가하던 게 지금은 3.3㎡당 4000만원 선이지만 개발계획이 확정돼 사업에 탄력이 붙으면 예전 시세 이상으로 호가가 뛸 수 있다”고 말했다.

망원·합정·구의자양은 균촉지구 개발과 시너지 효과

유도정비구역인 마포구 망원지구와 합정지구 일대도 분위기가 좋아졌다. 개발 중인 합정균촉지구와 연계돼 서쪽으로는 망원지구가, 동쪽으로는 합정지구가 합쳐져 대규모 광역권 개발 진행되면 뉴타운급 이상의 신도시로 개발될 전망이 커서다.

또 서울시가 당인리발전소 이전 계획을 확실히 내비쳐 마포구 한강변 일대에는 적지 않은 변화가 예상된다.

개발 윤곽만으로도 이 일대 부동산 시장은 들썩이고 있다. 매수세가 주춤해 급매로 나왔던 지분 물량도 들어가고 급매 시세도 다소 올라간 상태다.

개발이 진행 중인 합정균촉지구 지분값은 3.3㎡당 평균 3000만~35000만원 선이고 인근 망원동은 3.3㎡당 2200만~2500만원이 호가다. 하지만 망원동 지분시세가 합정뉴타운 만큼 올라갈 수 있다고 인근 중개업소들은 입을 모은다.

스마일공인 방용주 사장은 “개발계획이 확정되면 한강이 더 가까운 망원동 지분시세가 합정균촉지구만큼 올라갈 수 있다”며 “문의조차 없는 곳에 매수세가 움직일 수 있는 가능성이 열려 일대 주민들의 기대감이 높아졌다”고 말했다.

2006년 균촉지구로 지정된 구의자양지구와 인근 자양동재개발정비예정구역과 통합개발 될 광진구 일대 부동산 시장도 술렁이고 있다. 매도자들이 물건을 거둬들이고 당장 거래를 원했던 매도자들이 발뺌하는 분위기로 돌아섰기 때문이다.

재개발예정지 외에는 특별한 호재가 없던 광진구는 한강변을 중심으로 초고층으로 광역개발이 되면 강동권을 아우르는 신도시로 자리잡을 가능성이 커서다.

광진구 자양동 재개발 인근 지분시세는 2007년 말 3.3㎡당 5500만원이던 게 지난해 말 3.3㎡당 4000만~4500만원까지 떨어졌다. 내림세를 보이던 지분값이 이번 호재로 내림세를 멈췄다고 인근 중개업소들은 말했다.

자양동 금호공인 남기범 실장은 “이미 한강르네상스 관련 호재가 시세에 많이 반영돼 지분값이 높은 편”이라며 “하지만 통합개발로 대규모 개발 계획이 확정되고 사업이 가속화되면 구의·자양동 일대 지분값은 3.3㎡당 5000만원 이상을 호가할 수도 있다”고 전했다.

금호공인 관계자는 “지분값에 투자할 때는 이미 호재가 시세에 반영된 곳이 많아 주변 아파트값과 분양가 등을 잘 따져봐야 한다”며 “단기 차익을 노리는 것보다는 장기적으로 접근하는 게 바람직하다”고 강조했다.