□ 관리처분 계획안 인가처분
1. 관리처분의에 대한 관련법 주요규정과 성격
가. 관리처분계획의 인가등(도정법 제 48조)
1) 관리처분계획안 인가처분의 의의
관리처분 인가가 나면 한 마디로 “그 사업에 대한 모든 행정절차 과정이 모두 종료되었다“ 고해도 과언이 아닐 정도로 매우 중요한 의미를 갖게되는 것입니다.
우선 조합원 소유의 그 종전 토지등에 대한 처분권을 조합에게 위임하게 되는 결정을 하게되어 그 소유권이 조합원에서 조합으로 이전되는 성격을 가짐으로서 종전 토지등의 소유자는 물론
(어느 조합원 몇 사람이 동의하지 않았다하여도 그에 대한 의미는 희석됨으로서 다같이 수익. 사용권이 없게 처분되는 것임)
전세권자 지상권자 임차권자등의 모든 권리의 주장이나 사용등이 금지되고 현금 청산자들에게 청산금을 150일 이내에 지급하거나 공탁함으로서 그 토지등의 소유권을 수용에 의하여 실제로 사업시행자가 취득하게 되는 것이며
따라서 조합원이나 세입자들은 일정기간 내에 이주절차를 완료하여야하고 그렇지 않을 경우에는 그 사업의 시행자인 조합에서 명도절차를 거쳐서 그 종전의 건축물 및 지장물들을 철거할 수가 있는등의 본격적인 사업이 시작되게되는 것입니다.
2) 도정법제 48조(관리처분계획의 인가)①사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장등의 인가를 받아야하며 관리처분게획을 변경. 중지도는 페지하고자 하는 경우에도 또한 같다.
1호. - 분양설계
2호. - 분양대상자의 주소 및 성명
3호 - 분양 대상자별 분양에정인 대지또는 건축물의 추산액
4호 -분양대상자별 종전의 토지또는 건축물의 명세 및 사업시행 인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격.
5호 - 정비사업비의 추산액 및 조합원 부담규모 및 부담시기
6호 - 분양대상자의 종전의 토지또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 그밖의 권리등에 대한 시행령이 정하는 사항.
3) 동법동조제2항 : 1항의 규정에 의한 관리처분게획의 내용은 종전의토지또는 건축물의 면적. 이용사항. 환경 그 박의 사항을 종합적으로 고려하여 대지똔느 건축물이 균형잇게 분양신청자에게 배붑되고 합리적으로 이용되도록 하며 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준한다.
1세대가 1 이상의 주택을 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
다만, 투기과열지구안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등 소유자 및 근로자 숙소. 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등 소유자 및 국가. 지자체 및 주택공사등은 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다.
4) 사업시행자는 46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행게획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정하거나 조합원외의 자에게 분양할 수 있다.
분양공고와 분양신청 절차등 필요한 사항은 시행령으로 정한다.
5) 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.
나. 관리처분계획안 수립 통보와 공람 및 인가절차
1) 관리처분계획안 수립
사업시행 인가 후에 새로 건축공급될 예정인 주택(아파트)에 대한 조합원들의 분양신청을 받아보고서 그 분양설계에 의하여 종전 토지등의 가격을 책정. 결정하기 위한 감정평가를 실시하고서 그 결과를 각 토지등 소유자에게 통보하여 그 평가결과에 대한 이의신청 및 재결신청등의 절차를 거쳐 그 종전 토지등의 평가액 즉 권리가액이 어느 정도 확정또는 추산되어질 시점에서
분양예정 대지 및 시설등에 대한 건축 및 분양개요등의 제시와 그 평가액과 사업소요비용 및 수익예상액과의 관계등을 자금운영계획안등으로 작성하고 그 종전 토지등에 대한 처분안을 확정시켜서 토지소유자등 이해 관계인들에게 승인이나 결의를 받을 수 있는 게획안 작성하는 과정이라 할 것입니다.
2)결의 총회
이렇게 작성된 종합계획안을 도정법 및 정관등의 규정에 의하여 조합원 총회라는 절차를 거쳐서 그 총회에서 그 계획안에 대해서 동의또는 결의를 받아 그 결과맟 관련서류등을 첨부시켜 인가관청에 인가를 신청하고자하는 필요선결적 절차이며 과정이 된다 할 것입니다.
다음은 그 반대의 경우로서의 이의제기의 한 예입니다
※ 이번의 관리처분 계획안을 총회에서 가결시킨 서면결의 징구서는 종전 토지등의 평가결과 통보서등 관리처분계획안에 대한 내역과 그 결과를 통보되지도않은 상황이었던 조합원들이 그에 대한 내용을 인지하기 전으로서 그 내역이 통보되기 전인 시점에서 조합 집행부측에서는 조합원들을 기만(도우미를 일당제로 고용하여 “분양가 상한제에 걸리면 조합원들이 큰 손해를 본다” “이를 피하여 사업을 진행시키려면 시간이 너무 없다” “빨리 관리처분안 인가를 받아야한다” 며 독촉하며 “만일 관리처분 인가가 늦게나서 그 분양가 상한제에 걸려 손해가 난다면 서면결의서를 제출하지 않는 조합원들이 그에 대한 손해를 책임을 져야한다”고 협박하여 반강제적으로 관리처분 총회에 상정될 공사도급계약 및 정관변경 안건과 이 관리처분계획안에 대한 서면결의서를 징구하여 확보하여놓고서
막상 관리처분 총회장에서는 그날 관리처분계획안에 대한 강력한 부결 의사를 표시하거나 통과를 저지시키기위해 참석한 대다수 조합원들에게는 그 어떤 의결권도 부여하지 않은 채 “서면결의서 결의의 충족으로서 상정된 관리처분계획안 및 기타 상정안건이 가결. 통과되었다”고 일방적으로 선포하고서 그 결과를 토대로 관리처분안 인가신청을 한 기만적이고 탈법적인 그 의결처리에 대해서 우선 그 처리결과에 대한위법성 및 하자에 따른 유. 무효성 여부가 문제됩니다.
또한 그렇게 기만적으로 불법적으로 서면결의서를 징구하였음과 아울러서 조합원 개인들의 의사와 상관없이 그 결의서를 위조또는 조작을하여 그 정족수를 채워 그 인가신청을 함으로서 그 위조. 조작된 결의서를 제외하면은 그 결의 정족수에 미달되게 됨으로써 그 인가요건을 충족할 수 없다는 것으로서 그 진위등을 가려내서 그 의혹이 사실이라면 그에 다른 합당한 조치(인가거부 및 공문서 위조에 의한 형사고발)가 뒤따라야 할 것입니다.
그래서 그와 같은 기만행위에 의한 서면결의에 대해서는 그러한 기만 및 불법행위를 원인으로하여 서면결의를 해준 당사자들이 그 관리처분 인가처분 무효(또는 취소)확인 소송을 제기하여 그 무효를 주장하여야 할 것이나
이미 그 시기를 실기하였음으로서 이제는 관리처분안 인가에 따른 그 무효소송에 대비하기 위해서는 그 입증증거 자료로써 그러한 탈법행위의 근거등을 확보해 놓고서 무효소송에 대비해야 할 것이며
그 위조. 조작된 서면결의서에 대한 진위파악이나 조사는 그 인가관청이며 그 서류의 접수기관인 서대문구청에서밖에 할 수 없는 성질로서의 그 여부에 대한 엄정한 조사가 이루어지길 촉구하는 바입니다.
※ 관리처분계획안 가결에 따른 주요일정 정리
분양신청 공고일 : 2007. 9. 5
분양신청 마감일 : 2007. 10. 4
조합원들에 대한 감정평가 결과서 통보(도달)시점 2007.10. 25 이후
총회 개최일자 : 2007. 10. 28
인가처분 신청일 : 2007 11.29
참고사항 : 위 2007. 11. 30를 시한으로 관리처분인가 신청을 했었던 재개발 지역 중 그렇게 탈법적인 편법을 사용하여 서면결의서를 징구하여 통과되었다고하고서 관리처분 인가신청을 한 지역이 전국적으로 20여개 지역으로 파악되고 있는데
이렇게 탈법을 동원한 관리처분 총회 및 그 의결처리에 대한 무효소송을 제기하지 않는 지역은 서울에서는 이 지역과 인근지역의 두 지구등 세 지역뿐이라 파악되고 있습니다.
또한 그 관리처분안에 대한 인가가 날 경우는 이 문제와 다음의 2 - 10항까지 제시되는 여러가지 사안들과 문제점들을 종합한 무효의 이로서 내세워 그 무효또는 취소의 소송을 제기하여야 할 것이며
아쉬운 바는 “관리처분에 대한 인가금지 가처분신청” 이라도 해놓음으로서 꼭 그 신청이 받아들여지면 더욱 좋았었고 최소한 인가관청의 그에 대한 처분결정에 있어서의 압박을 가하는 효과를 볼 수있는 현재로서의 최선의 대처안이었을 테이지만 불행하게도 그러한 가처분 금지신청을 할 수있는 원인인 본안소송(4구역과 같은 관리처분 총회결의 무효소송등)을 어느 누구도 제기하지 않았었기때문에 이미 그 법정기한을 도과하여 손쉽게 싸울 수 있는 기회를 놓쳤다는 것입니다.
※ 위의 제시사항에 대해서는 그 무효로 처리되거나 판결될 수 있는 이유들이 충분하고 인가관청에서도 다음에 제시되는 이유로 인한 그 인가처분 결정에 많은 제약이 따를 것이라고 예견될 수 있는 바
그 수용의 가능성이 불가능의 확률보다 훨씬 많을 것입니다.
3)공람 및 의견청취 (도정법 제49조)①사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지등 소유자에게 공람하게하고 의견을 들어야 한다.
4) 인가 여부 결정 및고시 통지 (동조 2항내지 4항))
②시장등은 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획의 인가신청이 잇는날로부터 30일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.
③시장등은 2항의 규정에 의하여 관리처분게획을 인가하는 대에는 그 내용을 당해 지자체의 공보에 고시하여야 한다.
④사업시행자는 3항의 규정에 의한 고시가 잇는 대에는 지체없이 시행령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 분양신청을 한 자에게 인가내용을 통지하여야 한다.
도정법 규정에서는 시행자가 관리처분 인가신청을 할 경우에는 그로부터 “30일 이내에 그 인가여부를 결정하여야 한다.“라고서 강행규정으로 그 인가처분 결정여부 시한을 아무런 예외없이 강행규정으로 못밖고 있는 바
동조합에서 2007. 11. 29 그 관리처분 인가신청을 함으로서 그 인가관청은 2007. 12. 29까지는 그 인가여부(인가처분이나 거부중에 하나)를 결정하여 조합에 통보하였어야함에도
그로부터 100일이 경과한 시점(2008. 4. 10 현재)까지도 그의 보류 및 지연등의 이유에 대해서 아무런 통보도없이 보류시키고 있습니다.
한편으로 인가관청에서는 이같은 강행규정에 의한 그 시한의 도과에 따른 그 신청의 효력상실에 대한 조합원들의 주장에 대해서 “조합에 구두로 통보하였다”고 답변하였지만
인가관청에서 오히려 더 잘 알고있다시피 그 관련규정에서는 분명히 서면으로로 통보해 주게끔 규정하고 있음에서 그 “..... 결정하여 통보하여야 한다“라는 강행규정을 위배하고 그 결정여부 기한을 도과하고 있음으로써 그 관리처분 인가신청 행위자체도 당연 무효로서 처리함이 마땅하다 할 것이며
또한 그에 따라서 인가관청에서는 그 관리처분 인가를 해 주려면 새로운 인가처분 신청행위를 성립시켜 받아들이고서 그에 대하여 그 처분 여부를 다시 그 30일 이내에 결정하여야 할 것입니다.
즉, 그 인가여부 결정기한에 대해서는 인가관청의 재량권 및 재량기간이 부여되지않는 의무적인 규정이라는 점에서 위법. 부당한 처분으로서의 무효의 원인이나 이유가 충분히 될 수 있을 것이라는 것이며
그럼으로서 2007. 11. 29의 동조합의 그 관리처분 인가신청 행위는 강행규정으로 정해진 그 시한을 도과함으로써 그 효력이 당연히 상실. 소멸되었고 따라서 그 신청효력이 상실된 신청행위에 의한 인가처분은 그 신청의 무효에따른 효과로서 결코 성립될 수 없다는 주장으로서의
그 인가처분은 당연히 금지되어야하는 이유인 것입니다.
그 럼으로 관리처분계획안의 인가신청 행위의 효력상실에 의한 무효를 주장하는 조합원들의 이같은 이의 제기에 대하여 인가관청에서는 이 문제제기에 대하여 명확하게 따져보고서 그 귀속적이고 의무적인 규정임을 빨리 깨달아서 그 의무기한 도과후의 인가처분에 대한 검토를 중단하고 즉시 거부반려하여야 할 것이며
조합측은 앞에서 언급한 원만한 보상협의 및 합의등 본 후에 새로운 관리처분계획안을 수립하여 이에 대한 조합원 의결을 절차적으로 통과시켜 그 인가신청을 다시 하영야 함이 적법하고 마땅할 것입니다.
이상이 인가처분 금지이유의 일곱 번째 이유로서 도정법 규정에서는 분명하게 어떠한 예외 규정없이 그 인가신청 후 30일 이내에 그 인가여부를 결정하여야한다” 라고 귀속하여 규정하고 있음으로서 그 결정기한 도과 후의 어떠한 보완지시나 관리처분안의 변경등을 통한 인가처분 결정또한 위법한 행정처분이 될 것임도 주지시키고자 합니다.
다만, 여기서 한 가지 아쉬운 점은 이러한 하자부분들을 이유로하여 조합원 및 비대위측에서 관리처분 총회 무효소송을 제기했었어야만이 손쉽게 그에 따른 후속 대처방안을 마련할 수 있었을텐데 그렇지 못한 점이 참으로 아쉬울 따름입니다.
5) 고시의 효력(동조 5항)⑤제3항의 규정에 의한 고시가 잇는 대에는 종전의 토지등 소유자지상권자 전세권자 임차권자등의 권리자는 제54조 규정에 의한 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 토지똔느 건축물에 대하여 사용하거나 수익할 수 없다.
라. 주택의 공급(도정법 제50조 : 주택의 공급)
1) 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물은 제48조 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 토지등 소유자에게 공급한다.
2) 사업시행자가 정비구역안에서 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집조건. 방법. 절차. 입주금의 납부방법. 시기. 절차 및 주택공급 방법. 절차등에 관하여는 주택법 제38조 규정에 불구하고 시행령이 정하는 범위안에서 시장등의 승인을 얻어 사업시행자가 따로 정할 수 있다.
3) 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우에 임차인의 자격. 선정방법. 임대보증금. 임대료등 임대조건에 관한 기준등은 임대주택법의 규정에 불구하고시행령이 정하는 범위내에서 시장등의 승인을 얻어 사업시행자기 따로 정할 수 있다.
4) 사업시행자는 1항내지 3항의 규정에 의한 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여는 공급대상자외의 자에게 공급할 수 있다. 이 경우는 주택의 공급. 방법 절차등에 관하여는 주택법 규정을 준용한다
2. 무리한 절차진행의 한 사업지역에서의 실례
가. 관련법규 주요내용 및 사업추진 관행
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지 보상법”이라 합니다)등의 규정과 그 해설 및 적용등 종합적인 순서와 절차등에 관하여서 이를 정리해서 풀이하여 보거나 그 토지보상법등에서의 토지등의 감정평가액에 대한 불복 및 그 대처절차 및 처리. 보상협의. 이주협의. 협의수용등에 대한 관련규정 및 그 취지등과
“분양가 상한제 적용이라는 이상한 변수가 이처럼 이러한 사업에서의 그 절차 및 순서에 영향을 미치지 않았을 경우”의 타 재개발 지역의 사업구역에서의 진행과정의 실례등과 견주어서
또한 도정법 규정등에서는 “그 사업시행자는 사업시행 인가가 나면 분양예정 건축물에 대한 계략적인 가액을 산정하고 각 조합원들에게 통보하여 각 조합원들의 종전 토지등의 예상평가액과 비교한 입주부담금이 대략 어느 정도의 금액인지 파악할 수 있게끔 통보하고서 그에 대한 분양신청을 받은 후에 그 분양신청 현황을 기초로하여 종전 토지등에 대한 감정평가를 실시한 후 그 감정평가 결과에 따른 의견 및 부당함등에 대한 이의신청을 받아서 체택또는 불채택 통보를 하고서
그 처분에도 불복할 경우에는 재결신청등의 토지보상 및 협의. 처분등에 대한 불복 절차와 수용협의등의 보상절차를 진행하는 등의 일련의 절차등을 밟아가는 중에 그에 대한 보상협의또는 협의수용등을 통해 모든 조합원들의 최대 관심사인 사업시행 및 분양에 따른 종전 자신의 토지등의 가액이 얼마만한 권리가액으로 인정받게 된다는 결론이 어느정도 결정되어지면서 그에 따라서 그 감정평가액을 증액시켜 조금이라도 더 많게 그 보상액이나 권리가액을 높혀서 그에 따른 부담을 줄여보고자하는 이의신청. 재결신청 및 재결처분 취소청구등의 소송등을 제기하여 그 사업이 추진. 진행되는 중에서도 그 재판을 진행해가는등의 강물이 흐르는듯한 이러한 진행절차와 과정들이 재개발 사업에서의 일련의 절차였고 순서였으며
그리고나서 그러한 조합원들 및 세입자들에 대한 이주대책등이 수립이되고 종전 토지등의 평가액에 대한 원만한 합의가 마무리 되어지며 그보상협의 및 그 이주등이 본격적으로 진행됨으로써
해당구청에서 “인가처분을 해주어도 별다른 쟁점이나 다툼들이 발생되지않고 그 사업을 추진해 나갈 수 있겠구나”.....라는 판단을 할 수 있을 여건이나 조건등이 갖추어지고 그 합의. 협의율등의 비율에서 그 사업에 찬성하고 있음이 객관적이다 할 정도에 이르을즈음(조합원들과 원만과 보상 및 수용협의. 합의등이 이루어졌을 때)에서야 비로소
조합원 총회에서 그 관리처분안에 대한 지지나 호응을 받아서 그 안을 원활하게 가결시켜야만 그 이후에 실시되는 공람의견에서 별다른 이견들이 제기되지 않을 것이고
또한, 이때서야 비로소 그 관리처분안을 인가받기위한 신청을 하게됨으로써 인가관청에서도 대부분의 조합원들이 그 관리처분안에 불만등이없이 동의하고 있구나라는 판단을 할 수 있을때야만이 그 인가처분을 하게되는 절차 및 과정과 그 인가처분을 해야함이 적법한 순리이며 올바른 진행과정이라 할 수 있을 것이며
그렇게 일련의 사업시행 절차를 강물이 흘러가듯 매끄럽게 진행하여야만이 어떠한 다툼이나 분란이 발생하지 않거니와 관련법상 타당하고 순리적인 절차라 할 것입니다.
(과거 동일한 재개발사업의 경우에도 그 사업시행 인가후 관리처분안 인가신청까지의 평균 소요기간은 18개월이었다는 통계가 있음)
그러나 이 지역에서는 인근 옆 지역인 4구역과 더불어서 그 인가신청 접수후 4개월이 다 되도록 인가처분이 나지않고 있는데 그 인가결정여부의 기간도과의 문제는 다음에서 거론 제시하기로합니다.
나. 관련법등의 제정취지 및 해석과 추상적인 의미
토지보상법의 제정취지 및 그 해설등에서
“그 시행하는 사업의 공익성이 아무리 높다하더라도 그 사업의 시행에 필요한 토지등은 협의에 의하여 사업시행자가 취득하는 것이 바람직스러울 것이며 수용의 절차가 협의 불성립시를 대비하여 뒤에서 엄호를 하고 있다고 하더라도 그것은 어디까지 예외적 수단이어야 할 것이며
특히 사적자치를 인정할 수 밖에 없는 조합등을 주민 스스로가 설립하여 시행하는 사업에서는 그 협의수용의 원칙이 필히 지켜져야 할 것“ (대법원 판례논지)이라며 그 사적자치와 협의보상의 원칙을 권장. 추상제시되고 있는 바
이 지역에서는 그러한 보상이나 이주협의를 위한 어떠한 요청도 없었었고 정식적인 문서를 통한 협의의 시도는 물론 그 협의를 위한 의사표시 및 어떤 제의 또한 아예없이 자신들만 그 협의격이 된다고 간주하였던 그 관리처분계획안 의결과정을 통해서 그 또한 기만적이고도 편법적인 방법에 의하여 결의. 통과를 시키고서는 대다수의 조합원들과 그 협의가 되었다고 그 관리처분 인가신청을 하였는 바
인가관청은 이와 같은 사기. 기만의 수단과 탈법적인 결과에 의한 그 신청행위를 당연하게 원천무효 처리해야 할 것임은 물론
그 인가신청건에 첨부된 그 이주 및 보상협의서나 그 협의율또는 관리처분 총회의결 동의율등에 대한 진위여부(조합원들의 개개인 의사결정에 의한 동의 및 의결인지)를 파악하여 보아야 할 것입니다.
물론 이러한 규정들이 사적자치의 성격으로서 강행규정에는 해당되지 않을지언정 본 사업의 목적인 조합원들의 자치적인 사업에 의한 자체협의의 절차와 과정등을 거치지 않음으로서 그 보상 및 이주협의등에 대하여 정당성들이 전혀 없었으며
특히 현금청산 대상자들에게는 그 보상협의 절차가 아예 누락된 “협의 불성립” 이란 크나큰 하자가 있었음으로서
그 인가관청에서는 그 인가처분을 해 줄때 이처럼 조합원들에게 가장 예민한 이러한 사적자치에 의한 주민공동 사업에서 협의절차와 내용 및 그 협의비율등의 결과를 매우 중요시해야 할 것으로서의
이같이 그 인가처분 조건등이 갖추지지 않았음에대한 마땅한 처분으로서의 그 인가처분은 절대 금지되어야 할 것임을 촉구하는 바입니다.
다. 인가처분 보류 사유에 대한 추측
이 지역에서는 인근 옆 지역인 4구역과 더불어서 그 인가신청 접수후 4개월이 지나도록 인가처분 결정이 나지않고 있는 바(이 처분시한의 도과문제에 대해서는 다음 7장에서 거론될 것임) 그 이유로서
앞에서 지적한 바와같이 그 감정평가 결과서와 관리처분계획안을 동시에 통보하여 그 보상 및 이주협의또는 그 원만한 합의를 이루어내지 못하고 있음에따라서 인가관청에서도 그 절차의 잘못됨과 그 원만한 합의를 하지 못했음에서 제약이 될 수밖에 없을 것이라 사료되는데
토지보상법 규정등에서나 유사. 관련 소송사건의 판결취지등(판례)에서 그 원만한 합의 및 협의수용 보상등을 강력히 강조하면서
무릇 대원칙으로 이 점을 거의 못박고 있을 정도로서 그 보상협의 및 원만한 “합의여부”를 중요시하고 있기때문일 것입니다.
그 원인으로서 조합측에서는 그 조합원들 및 현금청산 대상자들과의 원만한 합의나 보상협의 기간을 전혀 부여하지 않고서 그것도 위법한 행위와 하자있는 절차 및 그에 대한 위배임도 모르고서 시공업체가 시키는대로 할 수없이 그 인가신청 시한에 맞추기 위해서 아주 촉박하게 하는둥 마는둥한 감정평가 결과를 가지고서
그에 따른 불복의 이의신청(행정기관에 신청하는) 및 재결신청 기회 및 기간등을 부여하지도않고 또한 통보하지도 않는등의 일련의 절차등에서 위법하고 하자등을 남기고서 그 인가신청 시한에 쫒겨 무리하게도 곧 바로 그 관리처분 인가신청을 했기때문일 것인데
여기서 한 가지 인가관청이나 조합에서 무척이나 잘못 진행하고 있는 부분으로써 그 감정평가 결과에 대한 이의신청을 구청에서는 받아들이지도 않고(40여명의 조합원들이 2007. 11. 25 - 26 토지보상법에서 규정하는 이의신청서를 구청에 접수하였으나 구청 담당자는 이의신청은 조합에 신청해야한다면서 구청 반려하였음) 토지보상법등의 규정에맞게 처리할 의사가 전혀 없었는데 그 이유는 그러한 절차등이 차후 불복 진행과정의 전치절차로써 필해져야 한다는 사실을 전혀 모르고 있었거나 알고 있었으면서도 그렇게 일단 거절하면 쉽게 처리될 것이라는 오판을 하였음에 있었을 것입니다.
그런데 그 감정평가의 불복에 따른 지방토지수용위원회(이하 “지토위”라 합니다)에 재결신청을 해야할 경우에는 먼저 구청에 그 평가결과에 따른 불복의 이의신청을 하고서 그 이의신청 심의결과에 불복할 경우에서만 그 재결신청을 제기할 수 있도록 규정하고 있음으로서 그 규정등에 따라서 그러한 이의신청을 하였음에도
서대문 구청에서는 그 접수받은 이의신청에 대해서 자체적인 기구의 심의도 전혀 없이 담당직원의 의견으로서만 “지금은 구청에 의의신청을 할 때가 아니다” 라면서 “이런 민간사업에서의 이의신청은 그 신청 당사자와 조합이 자체적으로 해결해야지 왜 구청에다 접수시키냐? 며 “구청에서는 이 사업건에 대하여 적법하게 처리하여 왔고 그 감정평가액에 대해서는 관여하지 않는다”고 답변하였는 바
그 답변대로 할 경우에 토지보상법에서는 다음 절차인 지토위에 재결신청을 할 경우에는 그 이의신청이라는 전치절차의 이행여부를 확인하고 접수처리하게 규정되어 있음에서
그렇다면 토지보상법에서 규정하는 그 이의신청은 언제? 어디에다 할 수 있게되는 것이며? 앞으로 그 이의신청이란 전치절차없이 과연 재결신청을 할 수 있게되는지? 만일 그러한 전치절차를 거치지 않앗다는 이유로하여 그 재결신청이 각하된다면 그에 대한 모든 책임을 과연 질 수 있으며 그에 수반되는 손해액에 대하여 배상할 수 있을련지에 대해 서 분명한 답변을 해 주어야 할 것입니다.
따라서 그러한 법규정 및 판례등에서의 추세와 그 판결논지 및 이유등때문에 관리처분안의 인가신청에 대해서 인가관청에서는 “조합원끼리 그 원만한 합의가 이루어지지 않았다(토지보상법 규정에서도 분명히 명시되어 있거니와 소송에서의 재판부에서도 그 원만한 합의여부 및 그 진척률등을 참작하여 판결하는 추세임으로)”고 진단하고서 조합측에 조합원을 상대로 설명회등을 통해서 보상타결의 합의점을 찾으라고 계속 종용하고 있으면서(2008. 3. 3 개최하였으나 별다른 개선안이나 협의없이 형식적으로 개최되었다고 함) 그 인가처분에 대하여 보류도는 지연시키고 있음을 볼 경우에
그 인가관청의 입장에서는 그렇게 무리한 절차강행에 의한 인가처분은 틀림없이 탈이나고 말 것이며 무효소송에서의 심리 및 변론과정에서 인가관청의 위법. 부당한 처분이 있었음이 드러날 것이라는 예견등을 하고 있음에서 그러한 경우에 대비한 책임면피용 조치를 하는척하거나 감독 및 조치근거를 확보하고자 함이라고 추측할 수 있을 것입니다.
3. 관리처분 계획에서의 추정비례율 100%의 허구성
서울지역의 거의 모든 도시재정비 사업장에서의 관리처분계획안에서는 어는 지역이나 예외가없이 그 추정비례율이 100%에서 105% 정도에 불과하는 산정비율을 제시하고 있는 현실인데
그 100% 안팍의 비레율등이 산정되게 되고 있는 이유는
앞서서 제시하였다시피 시공업체의 입장에서 자신들의 영리추구만을 염두에 둔 그 시공업체가 그 사업에 대해 지분을 확보한 만큼의 의결권 및 자금운영권을 장악하여 그들의 수지타산만을 맞추기위한 수작 때문일 것으로서
그 재개발사업의 본 목적이나 기대등에 훨씬 못 미치는 100%안팍의 비례율은 일반 조합원들 입장에서는 그 사업을 하나마나한 비수지적이고 비타산적이고 비효율적인 비율에 의한 정비사업으로서의 그 무용론(차라리 재개발 사업을 하지않는 것보다 못하다는등의 불만)에 대한 논리나 타산등에 대해서는 따져볼 필요 없음은 말할 나위도 없는 것으로서 이 문제에 대해서는 일단 차치하고서
여기서의 문제는 모든 재개발 사업구역에서의 그 추정비례율이 100% 안팍에 불과하고 있는데 그 허구성과 잘못된 논리등에 대해서는 다음장에서 거론하기로 하고서 시공업체에서 그 비례율을 굳이 그 100%에 맞추려는 이유는
재개발. 재건축사업건의 부동산 양도에 있어서는 다른 재산이나 재화등의 양도등에 따른 양도소득세와는 달리 그 토지등이 처분되는(관리처분) 시점과 건축물완공 및 입주시점 그리고 그 입주. 보유후의 양도때마다 각각의 양도로 보게됨으로서 그 시점마다의 양도세액이 부과될 수 있기 때문에
위에서 제시하였듯이 자신들의 물건을 타인 명의로서 조합원 지분등을 확보하고 있음으로서 한 푼의 세금이라도 내지 않는 비례율로 조작함이 그들의 일단 목표일 것이며
또한 그 명의 대여자에게 세금이 부과되면 자신들이 그 세금을 부담하게됨은 당연한 것이고 그렇지 못할 경우에는 그 때문에 분쟁에 휘말려 부동산 실명제 위반행위등이 들통날 수도 있기때문에 가급적이면 그 명의대여자에게 그 양도차익등이 발생시키지 않고 그 거래선에서 모든마무리가 되도록하기 위함에서일 것입니다.
더군다나 그들 시공업체로부터 공식적인 조합운영비등에 대한 대여금은 물론 그 지분을 확보한 시공업체들의 투자대비 이윤을 보장해주기위해서 수 십원대 정도의 불노소득등을 이미 받았었거나 확보받았을 것임이 틀림없을 것이기 때문에
그러한 부정등을 탄로낼 수도 없어 말 그대로 그들에게 코가 꿰어서 할 수없이 그들의 자금운영에서의 부당한 처리나 부정한 수단 및 각종비리와 그를 위한 무리한 진행에 동조하거나 도장을 찍지 않을 수 없게 되어있는 것입니다.
그러나 반면 일반 원주민들은 대부분이 1가구 1주택이거나 장기보유 대상자들로서 그 비례율에 의한 양도차익등에 대해서는 그 양도소득세가 비과세 대상이 대부분일 것으로서
그러한 양도소득세 세금에서부터 서로의 입장이 상반되거나 차이가 발생되게 됨으로서 모든 사업구역에서 그러한 괴리등에 의한 충돌이나 마찰이 발생되고 있음은 필연적인 것이라 할 것입니다.
또한 그리고 이때쯤이면 그 구성에서 승리한 집단측이 추진위원회의 구성승인을 받아 조합설립으로 승계되어지고 그 추진위원회의 주요한 인사들이 형식적인 절차를 통해 곧 바로 그 조합임원들로 구성되게 되는데 이들도 위에서 설명한 바와 같이 자신들의 자금등을 투입하거나 정비업체나 투자자등의 지원을 받아 자기 몫의 조합원 지분을 확보하고 조작 조합원 또는 명의대여 조합원들로 형성되는 일정비율의 지분을 확보하게 되는 것입니다.
4. 추정비례율을 굳이 100%에 맞추려는 이유는
여기에서 그러한 사업장에서 간혹 그 추정비례율을 그 사업상의 수지계산대로인 130-150%로 하지않고서 왜 100%에 근접시켜 맞추느냐는? 불만등에 대해서
조합임원이나 시공자 측에서는 “그렇게되면 양도소득세를 많이 내야하므로 이렇게 맞출 수 밖에 없다”는 대답을 하는데
이 대답의 내면속에는 대부분의 조합원들이 해당 주택 1가구만을 소유하고 있는 일반 원주민 조합원들이나 1가구 1주택에 해당되는 조합원들임에 반해서 시공업체나 조합임원 자신들이 미리부터서 편법으로 그렇게 명의신탁의 방법으로 확보하여놓은 그 지분에 대한 조합원 명의등을 주택법등에 의한 주택공급자격등의 1가구 1주택등을 가리지 않고서 확보하였기 때문에
그 사업이 끝나게되면 의당 그 지분이나 아파트를 처분할 수 밖에 없는데 그러함으로써 그로 인한 양도소득세를 물어야 할 대상에 해당되어 기대만큼의 이익을 낼 수가 없어 그들 건설업체나 양도소득세 대상의 명의자 입장에서 하는 말로서
결코 그 대답의 정당성이나 합리서등을 찾아보기 어려운 대답으로서 마치 고양이가 쥐를 생각하는 변에 불과한 것이고
재개발 재건축에 있어서는 다른 재산이나 재화의 양도등에 따른 양도소득세와는 달리 그 토지처분(관리처분) 건축물완공 및 입주 그리고 그 입주. 보유후의 양도때마다 세금이 부과될 수 있기 때문에 위에서 제시하엿듯이 자신들의 물건을 타인 명의로서 조합원지분을 확보하고 있기 때문에 그때 세금이 발생되면 자신들이 그 세금을 부담하게되고 그렇지 못할 경우에는 그 때문에 분쟁에 휘말려 부동산 실명제 위반등이 들통날 수 있기 때문에 되도록 그 양도차익을 발생시키지 않도록 하기위해서 그 추정비레율을 굳이 100%정도(많아야 110%)에 맞추려 하고 있는 것입니다.
그러나 반면 일반 원주민들은 대부분이 1가구 1주택이거나 장기보유 대상자들로서 그 비례율에 의한 양도차익에 대해서는 그 양도소득세가 비과세 대상이 대부분일 것으로서 여기에서부터 양도소득세 세금에서의 서로 다른 입장 및 대상등의 차이가 발생되게 됨으로서 그 괴리와 입장차이의 갈등과 충돌등이 야기되고 그러한 의도와 수작등에 의한 그 조작과 비리등의 실체와 방법을 밝혀내지 못하는 모른 자의 필연적인 숙명인 것이라 할 수 있는 것입니다.
5. 대상 사업지역에서의 문제의 발단 및 제기
문제의 제기편에서 거론하였다시피 모든 뉴-타운사업 지역에서 빠지지않고 발생되는 이러한 불복과 갈등 및 그 투쟁의 원인등은 여러 가지 원인과 이유가 있을 수 있겠으나 주요한 사안으로서
가. 종전 토지등의 감정평가액이 낮음에서
나. 사업수지의 비율인 추정비례율이 낮음에서
다. 사업비용등의 대부분인 시공단가가 높음에서
라. 종후 건축물인 아파트 분양가액이 높음에서
마. 추가부담액을 감당하지 못할 정도로 많음에서
바. 전세금도 못 빼주고 전세도 못살게 되었다.
..... 는 이유등으로 요약해 볼 수 있는 바
그 중 “가항”의 문제는 사실상 문제가 되지않는 사안일 수 있겠으나 우리나라 뉴-타운 사업지역의 모든 지역에서의 그 쟁점들이나 투쟁의 원인과 시작은 그 감정평가액이 너무 낮음에서부터 시작되고 있었고 그 원인이 대부분을 차지하고 있습니다만
다음 편에서 제시되는 논리로서 그러한 불복과 투쟁들이 참으로 쓸모없는 투쟁이었음을 느껴보게 될 것입니다.
결론적으로 그 종전 토지등에 대한 감정평가액의 많고 적음등은 별로 문제도 되지 않고 그러한 막연한 문제제기로서의 그 해결은 재결취소 소송등을 통해서도 평가액이 크게 증액되거나 해결되지는 않습니다.
또한, 그러한 소송에서의 소 제기의 기본은 그 가격이 얼마짜리인데 얼마로 낮게 평가되었기 때문에 그 낮게 평가된 차액만큼을 청구한다는 취지가 있어야만이 그 제소가 받아들여질 터인데
이미 그 평가된 가격은 토지등의 공정가격이라 할 수 있는 공시지가나 공시주택 가격을 훨씬(30-40%)초과하게 책정되었기 때문에 그 소제기의 이유로써는 받아들여질 수가 없고 심리되어지지도 않게되는 점에서 말 그대로 헛수고만 하게되는 셈이 되게되는 것입니다.
어찌되었던 이와 같은 이유로서 그 종전 토지등에 대한 감정평가액과 관리처분계획안등이 통보되면 이때부터서 어느 사업지역에서나 일반 조합원들과 조합측(시공사나 정비업체등)과의 그 사업에 대한 반대의 극렬한 투쟁이 바하흐로 시작되게 되는 것입니다.
그런데 여기서 다만, 이와 같은 논리없고 그 쟁점등을 뚜렷이 제시하지 않는 막연한 투쟁이나 소송들은 그와 같이 해보아보았자 그 투쟁에 대한 효과는 거의 전무하다시피한 반면에
그에 대한 대안으로서 다음 편에서 제시하는 회계론적 접근방법은 그 논리적인 면에서나 대응방법이나 효과면에서도 일리등이 있다할 수 있는 대안으로서 제시하며 거론될 것임으로 이 회계론적 대응방법등에 대해서 기대하시기 바랍니다.
6. 관리처분인가에 대한 무효 또는 취소소송
이 사항은 법률적인 문제로서 법률가들에 의한 토론이 되어야 할 장임으로 그 이상은 생략하겠습니다만 이러한 뉴-타운 사업등과 관련된 모든 법령등에 대해 현재의 그 투쟁. 불복의 위치에 있는 조합원들이라면 한 번쯤은 숙지하지 않고서는 이 투쟁은 하나마나하다 할 것으로서 그 주요한 내용에 대해서는 이미 앞장등에서도 기술하였었고 필요항목마다에서 제시되게 될 것입니다.
그리하여 다음 편에서는 관리처분계획안 요소의 대부분을 차지하면서 그 투쟁과 논란의 대상은 되고 있으나
그에 대해서는 일반 주민들이나 조합원들은 물론 그 비대위측의 중추적 역할을하는 임원들도 전혀 아는바 없음으로서 오히려 그 대응이나 투쟁방법으로서의 효과등이 있을 수 있는 그 재개발회계와 종전 토지등의 감정평가액과 그 사업에서의 소요비용등의 책정 및 수익의 예상액과 밀접한 관계등에 있는 추정비례율등에 대하여 심도있게 논의해 보는 장을 마련할까 하면서
해 보았자 별다른 소용이나 효과등이 없는 그 법률적인 대응에 대해서는 이만 생략을 하고자합니다.