제 3편. 뉴-타운의 덫에 걸린 사람들
□ 뉴-타운 사업에서의 관계 법령
1. 도시재정비사업과 관령된 법령 정리
가. 도시 및 주거환경 정비법(도정법)
나. 도정법 시행령(대통령령)
다. 도정법 시행규칙(장관령)
라. 공익사업을 위항 토지의 취득 및 보상에 관한 법률
마. 토지보상법
바. 토지보상법 시행령 (대통령령)
사. 토지보상법 시행규칙(장관령)
아. 도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법
자. 도촉법 시행령 및 시행규칙
차. 서울시 뉴타운 조례
카. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률
조합 정관은 사업구역별 조합에 따라서 그 내용이 조금씩은 상이할 수 있으나 전국의 모든 뉴-타운 사업지역에서는 위의 서울시 준칙안을 기초로하여 지역실정등에 맞게끔 적용됨으로 핵심적인 내용에 있어서는 대동소이 할 것임니다.
※ 이상의 법령등은 해당편에서 주요한 내용만을 적시하였고
나머지는 생략하였습니다.
2. 재개발의 법적. 행정적인 성격과 용어의 이해
가 . 관련법등의 성격
일단 이러한 재개발 사업을 시작함에 있어서는 그 대상지역의 고시에서부터 그 추진위원회(이하 “추진위”라 함) 구성과 조합설립등에 있어 그 적용은 물론 그 사업이 종료될때까지 계속하여 적용받아야하는 법이 도시 및 주거환경 정비법(이하 “도정법“이라 함)과 그 시행령, 시행규칙 및 이를 구체적으로 보충하는 자치단체등의 조례(서울시 뉴타운 조례등)로서 이를 적용받게 되는 것입니다.
물론 최근에 도시 재정비촉진을 위한 특별법(이하 “도촉법”이라 함)이 제정되어 그 추진에 있어서의 사업대상 지역기준 및 동의율등을 완하하면서 그 도시 재생사업을 촉진시키려는 입법취지 하에서 개정되어 앞으로의 재개발 및 재건축 사업등에 있어서는 위 도정법보다 우선하여 특별히 먼저 적용되는 그 법을 적용받게는 되겠지만
이는 어디까지나 그 도정법의 예외 및 특별규정. 보충규정의 의미로서 기본골격은 그 도정법에 둔다할 것임은 이론의 여지가 없을 것입니다.
그래서 위 법령등에서는 그 재개발 대상 지역에 대한 행정청에서의 그 기본계획의 수립 및 지정기준부터 시작을하여
그 추진위원회 구성과 조합설립, 사업시행인가, 종전 토지등의 평가 및 관리처분계획, 사업시행방식, 사업결과 정산, 조합 및 행정청등의 부담과 역할, 권리 및 의무관계 등 그 사업의 기준 지역 절차 및 방법과 요령, 준수사항등 그 사업전반의 모든 것을 규율하며 그에 따른 사업의 진행과 절차를 유도하고 있고 행정청에서 그 법집행 및 관장을 함으로써 그 성격은 공법에 해당되게 되는 것입니다.
그리고 거기에다 그 법에서 특별한 규정이 없는 사항들은 의례적으로 민법의 규정을 적용받아야 함은 물론
그 법령에서 토지등의 평가 및 보상협의. 이주협의등의 규정에 관한 사항들은 별도로 “공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률”(이하 “토지보상법”이라함)의 규정을 적용받게 되어있으며
이외에도 어떤 인가나 승인처분이 있게되면 의제되는 사항도 있음으로 건축법이나 지적법등의 적용을 받아서 처리되었다고 간주되는 사안이나 법조문등이 간혹 있습니다.
또한 국가 재정법 및 공유재산법, 주택법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토 이용법” 이라 함)등의 여러가지 공법의 적용도 받게되는 공익사업이 되는 것입니다.
여기에 관련법 규정등에서는 “......법, 불구하고 ....하여야 한다” 라는 법조문이 많이 등장하게 되는 바
이는 그 법에서 그렇게 규정하고 있지만은 당해 법조문에서는 “....... 하여야 하거나 ....., 할 수있다“는 내용으로 해석하는 것으로서 그 법을 배제하는 법조문도 간혹 적용받아야 하는 것입니다.
나. 관련 법령의 성격 정리 사항
1) 도정법은 “국토이용법”의 하위법이다.
2) “토지보상법“은 도정법과 동등한 위치로서 토지등의 평가 및 보상등에 관한여 이 도정법에서 정하지 않는 사항을 준용한다.
3) 뉴타운 조레는 도정법하의 서울시 조례로서 도정법 자체로는 국가가 서울시에 위임하는 사항(인가권)을 재위임할 수가 없는 것임으로 그 특별조례를 제정하여서 그 조례에 의하여 그 인가권등을 구청장에게 위임시켜서 재개발사업을 촉진시키토록 한 방책적인 지자체 내부 규칙으로서 어떻든지 도정법의 하위규칙이다.
4) 도촉법은 특별법으로서 위 도정법과 별도사항으로 특별하게 적용받는 법으로서 도정법 규정에서 규율한 내용과는 상관없이 특별히 적용은 되나 그 도촉법에 규정되지 않는 사항들은 어차피 도정법 규정을 적용받는다.
5) 도정법 시행령(대통령령)은 말할 것도 없이 도정법의 시행령 위치로서 본법에서 규정하지 못한 부분을 그 본법에서 위임을 받아 보충 적으로 규정하고 있다.
6) 도정법 시행규칙은 도정법 및 그 시행령의 하위규정으로서 그 상위법령에서 다 규정하지 않거나 못한 부분을 그로부터 위임받아 세칙적으로 규정하고 있다.
다. 주요 용어의 정의
이법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1) 정비구역 : 정비사업을 계획적으로 시행하기위하여제4조의 규정에 의하여 지정. 고시된 지역을 말한다.
2) 정비사업 : 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다.
※ 정비사업의 시행방법
◀ 주거환경 개선사업 : 도시 저소득층이 집단으로 거주하는 지역 으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후 불량건축물이 과도하 게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업.
◀ 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후. 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업.
◀ 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업.
◀ 도시환경정비사업 : 상업지역. 공업지역등으로서 토지의 효율적 이용과 도심또는 부도심의 도시기능의 회복이나 상권활성화등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하는 사업.
3) 노후 불량건축물 : 다음 중에 하나에 해당되는 것
◀ 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물로서 시행령이 정하는 건축물.
◀ 주변토지의 이용상황등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재 할 것과 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것중에
시행령에서 정하는 건축물.
◀ 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공또는 노후화로 인한 구조적 결함등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서
시행령이 정하는 건축물.
4) 정비기반시설 : 도로. 상하수도. 공원 . 공용주차장. 공동구등 그 밖에 주민의 생활과 필요한 가스등의 공급시설로서 시행령이 정하 는 시설.
5) 공동이용시설 : 주민들이 공동으로 사용하는 놀이터, 마을회관 공동 작업장, 그밖에 대통령령이 정하는 시설,
6) 대지 : 정비사업에 의하여 조성된 토지.
7) 주택단지 : 주택 및 부대복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 대통령령이 정하는 범위에 해당되는 토지
8) 사업시행자 : 정비사업을 시행하는 시행자(통상 조합을 말함)
9) 토지등 소유자 : 정비구역안에소재한 토지또는 건축물의 소유자 또 는 그 지상권자(재건축사업에서는 그 건축물 및 부속토지)
10) 주택공사 등 : 대한주택공사법에 의하여 설립된 대한주택공사 또 는 지방공기업법에 의하여 주택사업을 수행하기위하여 설립된 지방 공사를 말한다.(서울시의 경우에 SH공사등)
11) 정관 등 : 동법 제20조의 규정에 의한 정관이나 토지등 소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약등과 그리고 시장. 군수. 구청장 (이하 “시장등”이라 함)또는 주택공사등이 동법 제 30조 제8호의 규정에 의하여 작성된 시행규정.
3. 도시 정비사업의 추진절차
(기존 재개발사업 및 뉴타운 사업 - 도정법을 위주로)
가. 기본계획의 수립
1)기본계획의 의의
기본계획은 도시기본계획등 상위 계획의 이념과 내용이 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업을 통해 실현될 수 있도록 도시정비의 미래상과 목표를 명확히 설정하고 실천전략을 구체적으로 제시한다.
기본계획은 도시기능의 보존.회복 정비차원에서 도정법에 의한 정비구역별 정비사업의 방향과 지원을 정하여 무질서한 정비사업을 방지하고 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도하여 합리적인 토지이용과 쾌적한 도시환경의 조성 및 도시기능의 효율화를 기한다.
2) 기본계획의 지위와 성격
기본계획은 도시기본계획의 하위계획으로 도시기본계획상의 토지이용계획과 부문별계획 중 도시. 주거환경의 정비에 관한 내용을 반영하며 기본계획의 내용은 도시관리계획등 하위계획 및 관련 토지이용에 반영되어야 한다.
기본계획은 정비사업에 관한 종합계획으로 특별시. 광역시. 시단위로 수립한다.
기본계획은 정비구역 및 정비계획의 상위계획으로 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하고 정비기반 시설기준,정비방법등 정비사업의 기본원칙 및 개발지침을 제시한다.
3) 기본계획의 수립원칙 및 지침
특별시장, 광역시장 또는 시장(이하 “시장” 등이라 함)은 아래 사항의 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 한다. (소규모 시 제외)
- 정비사업의 기본방향
- 정비사업의 계획기간
- 인구. 건축물. 토지이용. 정비기반시설. 지형.v환경등의 영향
- 주거지 관리계획
- 토지이용계획. 정비기반시설계획. 공동이용시설 설치계획 및 교통계획
- 녹지. 조경. 에너지 공급. 폐기물 처리등에 관한 환경계획
- 사회복지시설 및 주민문화시설등의 설치계획
- 법 제4조의 규정에 의하여 정비구역으로 지정할 예정인 구역 의 개략적 범위
- 단계별 정비사업 추진계획
- 건폐율. 용적률등에 관한 건축물의 밀도계획
- 세입자에 대한 주거안정 대책
- 그 밖의 주거환경등을 개선하기 위하여 필요한 사항으로서 시행령이 정하는 사항
시장등은 위 기본계획에 대하여 5년마다 그 타당성 여부를 조사하여야 한다.
시장등은 기본계획을 수립 또는 변경할 때에는 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
4) 기본계획의 수립절차 -생략
5) 도시. 주거 환경정비의 목표 및 기본방향 -생략
나. 정비계획의 수립
1) 정비계획의 수립 -생략
2) 공람. 의경견취 -생략
3) 정비구역의 지정 또는 변경절차
시장. 군수가 기본계획에 적합한 범위안에서 노후 불량건축물이 밀집하는 범위안에서 시행령에서 정하는 요건에 해당하는 구역에대해 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시도지사에게 신청한다.
- 정비사업의 명칭
- 정비구역 및 그 면적
- 도시계획시설의 설치에 관한계획
- 공동이용시설 설치계획
- 공동이용시설 설치계획
- 건축물의 주용도. 건폐율. 용적률 . 높이. 층수. 연면적 계획
- 정비사업 예정시기
- 임대주택에 관한 사항등
- 그 밖에 국토이용법 제52조제1항 각호의 사항에 관한 계획 및 정비사업의 시행을 위하여 시행령이 정하는 사항
시. 도지사는 정비구역을 지정 또는 변경. 지정하고자 하는 경우에는 시행령 규정의 지방도시계획위원회와 건축심의위원회가 공동으로하는 심의를 거쳐야하며 주민설명회를 개최하여야한다.
정비구역의 지정 또는 변경지정에 관한 고시가 있는 경우 제1종 지구단위 계획으로 결정고시된 것으로 본다.
국토이용법 제52조 제3항규정의 건페율등의 완화규정은 정비구역에 관하여 이를 준용한다.
시장. 군수는 정비계획의 내용중 재건축임대주택에 관한 사항에 대하여는 그 임대주택을 공급 받을 자와 협의하여야 한다.
-이하 라항부터 차항까지는 그 설명을 생략함-
라. 정비계획의 수립대상 지역
마. 정비계획의 내용
바. 지방도시계획위눤회의 심의
사. 정비구역 지정의 고시. 보고
아. 주택의 규모 및 건설비율
자. 정비구역안에서의 행위제한
차. 도정법 부칙에 따른 경과조치
4. 정비사업의 시행
가. 정비사업의 시행방법과 사업시행자
1) 주거환경 개선사업
정비구역 지정고시일 현재 토지등 소유자의 2/3 이상의 동의와 세입자 세대수의 과반수의 동의를 가가 얻어 시장. 군수가 직접 시행하거나 주택공사등(토지공사 또는 SH등의 지방공사 포함)등을 사업시행자로 지정하여 시행함(단 세입자 수가 토지등 소유자의 수의 1/2이면 세입자 동의절차는 아니할 수 있음)
또 천재. 지변등의 불가피한 사유로 인해 건축물의 붕괴우려등의 사업시행이 불기피할 경운 위 동의없이 시장등이나 주택공사등등이 직접 시행할 수 있음.
2) 주택개발사업등의 시행자
조합이 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장등과 주택공사등 또는 건설업자. 등록사업자등과 공동으로 시행할 수 있음.
3) 주택재건축사업
조합이 이를 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장등과 주택공사등과 공동으로 시행할 수 있음.
4) 도시환경 정비사업
조합 또는 토지등 소유자가 시행하거나 토지등 소유자의 토지등 소유자의 과반수 동의를 얻어 시장등. 주택공사등과 건설업자. 등록사업자등과 공동으로 시행할 수 있음.
나. 조합원의 현물출자 및 주택등의 건설공급
생 략
다. 정비사업의 대행자
생 략
라. 시공자 선정
1) 관련 규정
도정법 제11조(시공사의 선정)에서는 ① 주택재개발 사업조합 및 도시환경정비 사업조합은 조합설립인가를 받은 후 .....중간생략.....건설업자또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야한다.
②제 1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관(국토해양부 장관으로 변경)이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. ...라고 규정하고 있습니다.
2) 적용 및 준수사항
그 시공도급계약을 체결함에 있어서는 도정법 및 “국가를 당사자로 한 계약체결에 관한 법률”등을 적용하여 “공개경쟁 입찰‘을 실시해 선정함이 원칙이며 그게 적법할 뿐만 아니라 또한 수 천억원의 공사비로 수주되는 공사로서 또는 공익사업에서의 국가등을 계약 당사자로 하는 계약으로서 당연하게 준수해야할 사항임은 물론
국가를 계약 당사자로하는 계약에 관한 법률의 규정으로도 적용되어야하는 공익사업체 또는 준공무원으로 간주되는 조합임원이라는 신분적 위치에서도 관련법 규정에 따라 공개경쟁 입찰을 통해서 그 시공업체를 선정해야하고
그 도급액 또한 공개경쟁 입찰을 통해 최저 가격으로 결정. 책정되어야 함이 적법할 것입니다.
3) 시공사 선정 위배에 따른 처벌규정
덧붙여서 그 강행규정은 도정법 처벌조항에서도 징역 3년이하의 징역또는 3,000만원의 벌금형에 해당된다고 규정함으로서 민사. 행정적인 무효에 앞서 그 계약을 체결한 조합임원 당사자들에게도 그 불법행위에 따른 형사적 책임이 지어지는 처벌규정으로서 인가관청이 그들을 범죄자로 만들고 있음도 인식하여야 함은 물론
그러한 불법행위에 의하여 수립된 그 관리처분계획안에 대한 인가처분에 있어서도 그러한 형사적 처벌사하이 존재함을 인식하고서 신중을 기하여야 할 것입니다.
4) 도정법 중 시공사 선정에 관한 규정의 변천과정
최초의 제정법에서 : 사업시행 인가 후에 선정
2005. 3. 18 개정 : 시기에 관한 규정이 없어짐
최근 대법원 판례에서는 위와 같은 취지의 판결로 추진위원회가 할 수 없는 업무와 조합원 총회가 결의할 수 있는 업무로 구분지어져서 그 시기에 대하여 판가름한 판결임
2006. 5. 24 개정 : 조합설립 이후에 선정하도록 확고하게 규정
마. 주택재건축 사업에서의 안전진단
생 략
바. 추진위원회 구성
1) 도정법 규정
시장등 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자하는 경우에는 토지등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 함으로
(도시환경 정비사업을 토지등 소유자가 단독으로 시행하는 경우 제외) 토지등 소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 조합설립 추진위원회를 구성하여 시장등의 승인을 얻어야 한다.
2) 추진위원회의 성격과 기능
추진위원회는 안전진단 신청에 관한 사항, 정비사업전문 관리업자의 선정, 개략적인 정비사업시행계획의 작성, 조합의 설립인가를 받기위한 준비업무, 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 시행령이 규정하는 필요한 업무를 관장하도록 규정하고 있으며
또한 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 정비사업 전문관리업자를 선정하여야하며 수행하는 업무의 내용이 토지등 소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 시행령이 정하는 비율이상의 토지등 소유자의 동의를 얻어야 한다며 그 준수의무까지를 규정하고 있음.
3) 조직 및 운영
다음과 같이 추진위원회의 운영규정등을 정하여 고시하여야 한다.
- 추진위원회 위원의 선임방법 및 변경에 관한사항
- 추진위원회의 권리. 의무에 관한 사항
- 추진위원회의 업무범위 및 운영방법에 관한 사항
- 기타 필요한 사항으로 시행령이 정하는 사항
- 추진위원회는 운영규정에 따라 운영하여야하며 토지등 소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는바에 따라 납부하여야한다.
4) 조합에 대한 승계 규정
추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계한다.
추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련서류를 조합설립의 인가일로부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다.
양도. 상속. 증여 및 판결등으로 토지등 소유자가 된 자는 종전의 토지등 소유자가 행하였거나 추진위원회가 종전의 권리자가 행한 처분 및 권리. 의무등을 포괄 승계한다.
5) 토지등 소유자명부 의 작성관리
추진위원회는 토지등 소유자의 명부와 추진위원회 구성에 동의한 토지등 소유자의 명부(이하 “찬성자 명부“라 함)을 작성하여 관리하여야 한다.
6) 추진위원회 구성에 동의하지 아니한 자
추진위원회 구성에 동의하지 아니한 자를 찬성자 명부에 기재하기 위해서는 별지 1서식의 추진위원회 동의서를 징구하여야하며
당해 토지등의 소유자는 추진위원회 구성에 동의한 토지등 소유자가 납부한 운영경비의 동일한 금액과 그 금액의 지연납부에 따른 이자를 납부하여야 한다.
7) 토지등 소유자는 다음 각호의 권리와 의무를 갖는다. 다만 제2호내지 4호의 규정은 추진위원회 구성에 동의한 자에 한한다.
- 1호 : 주민총회의 출석권. 발언권 및 의결권
- 2호 : 추진위원회 선임. 선출권 및 피선임. 피선출권
- 3호 : 추진위원회 운영경비 및 그 연체료의 납부의무
- 4호 : 관계법령 및 운영규정, 주민총회의 의결사항 준수의무
8) 추진위원회 구성에 동의 한 자의 서류제출 의무
토지등 소유자로서 추진위원회 구성에 동의한 자는 추진위원회가 사업시행에 필요한 서류를 요구하는 경우 이를 제출할 의무가 있으며 추진위원회의 승낙이 없는 한 이를 회수 할 수 없다.
이 경우 추진위원회는 요구서류에 대한 용도와 수량을 명확히 하여야하며 추진위원회의 승낙이 없는 한 회수할 수 없다는 것을 미리 고지하여야 한다.
9) 위법. 탈법적인 구성수법 실례
다음 편 제 4편에서 제시되는 건설업체의 개입에 다른 부작용과 병페에서 구체적으로 설명되어지듯이 구역지정 지역의 유지들이나 및 관련업종 종사자들(정비업, 건설업 또는 부동산 중개사)이 조합이 설립되면 그 조합장이나 임원을 차지하기 위해서 몇 개의 집단으로 가각 나뉘어 자신들이 구성한 추진위원회가 승인을 받아기위해 자신들이 자금등을 조달하거나 정비업체와 연계하여 시공업체로부터 자금지원을 받아서 그 추진위원회 구성을 위한 토지소유자등의 동의서를 확보하는 경쟁에 돌입하게 되는데
이때 건설업체에서는 그 사업에 대한 수지분석 및 타당성을 조사하여 수지타산이 있다고 판단될 경우 그 매물을 사들이며 지분확보를 위한 자금지원에 나서 그 과정에서 추진위원회 구성집단들과의 모종의 밀약관계등이 이루어지게 됩니다.
따라서 그러한 밀약관계나 조합원 지분 및 매물확보등에 따른 부작용에 대해서는 다음에서 거론하기로하고
각 지역의 집단들이 행하는 행태에 대한 탈법적인 실례를 들어보면
서울시 서대문구 xxx 제 3,4구역에서 실제 발생된 사건으로서
이런한 불법, 탈법적인 사례는 비단 이 지역뿐만 아니라 재개발 사업지역 모든 곳에서 유사한 형태의 사태등이 벌어지고 있을 것이라는 점에서 이러한 재정비사업에 대한 법규정들이 그 허점들을 구체적으로 보완하거나 다른 대책등을 강구. 모색하지 않고서는 그 제도적이고도 구조적인 페단이 결코 사라지지 않을 것임은 두말할 필요도 없다 할 것입니다.
10) 추진위원회 업무에 대한판례
(추진위의 시공자 선정과 관련하여)
최근 판례중의 주요 논지(서울고법 ○○○○호 중에서)
“도정법은 강행규정(.......하여야 한다)이고 이 시공업체를 조합원 총회에서 선정하도록 규정한 입법취지에 비추어 이를 탈법적으로 면탈하는 것은 허용될 수 없다. 도정법에서 추진위가 선정한 시공자는 사실상 우선권을 확보할 수 잇을 지언정 법적으로는 아무런 자격이없다고 보아야 할 것으로서 추진위가 선정한 시공자는 조합이 형식적인 추인을 한다하여도 이는 무효라고 보아야 할 것이다.
따라서 재개발 조합은 조합설립 인가이후에 (재건축 조합은 사업시행 인가 이후에) 경쟁입찰의 방식을 통해 시공자를 선정하는 조합원총회 결의를 하여야 할 것이며 그 이전의 추진위는 도정법 제 69조가 정하는 정비사업 전문 관리업체의 도움을 받아 조합설립 업무를 추진하여야 할 것인 바
추진위원회 구성 단계서부터 후원을 해오며 매물로 나오는 물량들과 지분을 야금야금 확보해 온 시공업체는 예외없이 조합설립 인가 후에도 조합원 총회의 추인결의를 통하여 여전히 시공자로서의 우위를 유지하게 되는 바 이 같은 방식으로 시공자를 선정하는 것은 무효이다.
동법 제14조의 규정에는 추진위가 할 수 있는 업무를 규정하고 있으나 그 시공자 선정의 업무가 없는 반면에
동법 제26조에서는 조합원 총회의 의결을 얻어야하는 사항중의 하나로써 그 시공자 선정의 업무를 여기에서 포함하고 있으므로서
결론하여 시공사의 선정은 추진위가 할 수 없고 조합설립 인가이후에야 조합원 총회의 결의로 선정할 수 있다.“
라고 그 판결논지에서 추진위원회에서의 시공계약은 그 소관업무등에 포항되지 아니함으로 “무효”라고 분명하게 밝히고 있으며
또 다른 판례에서도
...... (중간생략) .... 살피건데 피고는 주택재개발사업의 시행을 위한 비법인사단이고 도정법에서 피고가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계하는 것으로 규정하고 또 피고의 업무내용들이 토지등 소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있는 바
위와 같은 피고의 법적성격, 지위등을 도정법 관련 규정등에 비추어보면 원고들이 피고의 구성에 동의. 가입하지 아니하여 구성원 자격이 없다하더라도 위 원고들의 위 사업구역내의 토지소유자로서
피고가 주도적으로 개최한 주민총회 결의효력에 대하여 확인을 구할 정당한 이익이 잇다할 것이므로 피고의 주장(원고는 당사자 적격자가 아니다는 주장)은 이유 없다.
...... 중간생략.... 도정법 시행령 조 항에서는 피고의 업무를 규정하면서 토지등 소유자의 비용부담을 수반하는 업무에 관하연느 일정비율 이상의 동의를 얻도록 규정하며 그 비용부담을 수반하는 업무에는 시공사 선정에 관해서는 포함되어 있지 아니하고...
제 8조에서는 ... 조합은 이를 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 얻어 건설업자등과 공동으로 시행할 수 있다고 규정하고 잇으며 제 24조에서 시공자의 선정은 조합원 총회의 의결을 거쳐야한다고 규정하고 있는 바 위와 같은 도정법 관련규정에 비추어보면 시공사 선정은 추진위 또는 추진위원회가 개최한 주민총회의 업무 및 권한이 아니라 향후 설립되는 조합총회의 고유한 권한이라고 봄이 상당함으로 피고사 주도적으로 개최한 주민총회에서 그 사업의 공동시행자인 시공자를 선정한 결의는 무효라고 할 것이다. ..... 라고 판시하고 있고
또한 2008. 3. 18 대법원 판례(다른 항소사건)에서도 위와 같은 논지와 취지의 판결을하며 원천적으로 무효인 행위에 대하여 추인을 받았다하여 유효로 변환될 수 없다는 민법등의 기본논리에 비추어 추인에 의한 유효가 성립될 수 없다는 것인데
그렇지만 이러한 판결들은 그 소송을 제기한 당사자에만 영향을 미치므로 해당 지역에서 당사자들이 이와 유사한 소송을 제기하지 않는다면 그 시공계약등의 무효화에는 별다른 영향은 없을 것으로서
조합설립 인가 후에 그 추진위원회가 행한 시공계약에 대해 추인을 한 시점에서 무효소송을 제기하지 않는다면 그대로 유효행위가 성립되게 되는 것입니다.
5. 조합설립
가. 조합설립 인가
1) 조합설립에 관한 추진절차 규정
도정법 제 16조에서는
① 주택재개발 사업 및 도시정비사업 추진위원회가 조합을 설립하고자하는 때에는 토지등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어 정관 및 시행규칙이 정하는 서류를 첨부하여 시장등의 인가를 받아야한다.
..... 중간생략 ....
② 주택재건축사업의 조합을 설립하고자 하는때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라 함)의 규정에 불구하고 각동별 구분 소유자 및 의결권의 2/3 및 전체 구분소유자의 4/5 이강의 동의를 얻어 인가를 받아야 한다. (이하 요약)
③ 생략
④ 조합이 이 법에 의한 정비사업을 시행하는 경우 주택법 제38조를 적용함에 있어서는 조합을 동법제2조5호의 규정에 의한 사업주체로 보며 조합설립인가일로부터 주택건설사업등의 등록을 한 것으로 본다.
제18조(조합의 법인격) 조합은 법인으로 한다.
2) 조합원에 관한 규정
도정법 제19조9조합원의 자격등)①정비사업의 조합원은 토지등 소유자(주택재건축 사업에서는 동의 한 자에 한한다)로 하되 토지또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
② 주택법 제41조제1항 규정에 의한 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수다.(예외규정 있음)
③ 사업시행자는 조합설립 인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대해서는 현금으로 청산하여야 한다.(조합설립 인가 기준일)
3) 정관에 관한 규정 및 그 성격
ⓛ 조합은 다음 각호의 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다.
도정법 및 시행령, 시행규칙에서 규정하지 못하는 사항을 보충하거나 일반 영리법인 정관등과 유사한 상식적인 사항으로서 생략함.
② 조합이 정관을 변경하고자하는 경우에는 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장등의 인가를 받아야 한다. 다만 시행령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우는 조합원의 동의에 갈음하여 총회의 의결을 받아야 한다.
4) 조합원의 현물출자 의무
통상의 주택재개발 정비사업조합 표준정관 제5조는 “조합원은 소유한 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자하고 조합은 법 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대. 복리시설을 건설하여 공급하거나 법 제43조2항의 규정에 의하여 환지로 공급한다”라고 규정하여 조합원의 현물출자 의무를 규정하고 있다.
또 구 주택건설촉진령에 근거한 재건축조합 표준규약 제37조에는 “①재건축사업의 원할한 추진을 위하여 조합원은 사업계획 승인 신청일 이전에 조합원의 소유로 되어있는 사업시행 지구안의 토지 또는 주택등에 대하여 조합에 신탁등기를 완료하여야하며 등기기간 내에 신탁등기를 이행치 않을 경우 조합은 신탁등기 이행의 소를 제기할 수 있다.
②조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 맞게 적합하게 행사하여야하며 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 위탁자인 조합원에게 반환하여야 한다“라고 규정하여 재건축조합의 조합원은 사업목적 달성에 협력할 의무가 있고 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원할한 수행을 위하여 신탁목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 정관등에 명문으로 규정하고 있었으나 현행의 정관에는 없다.
그러나 조합원 소유의 토지 및 건축물을 현물출자하여 사업을 시행하는 방식에는 변함이 없는 바
이 부문은 사적 자치적인 문제로써 민법의 규정에 의한다는 규정과 관리처분계획의 결의로서 지분에 따른 공동처분이 간주되게 되는바
그 규정의 있고 없음에 대한 문제를 논할 실익이 없다하겠습니다.
그리고 여기서 조합원 소유의 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자할 의무를 부과한다고 하여도 부동산에 관한 물권의 득실. 변경은 등기하여야 효력이 발생하므로 신탁등기에 관한 규정없이 현물출자 의무만을 규정한 정비사업에 관한 표준정관은 조합원의 신탁의무에 관한 규정을 누락한 것임으로 이에 대한 규정의 보완이 필요하다고 볼 수 있겠다.
4) 조합장 및 임원에 관한 규정
제21조9조합의 임원)① 조합은 다음 각호의 임원을 둔다.
조합장 1인, 이사, 감사(②이사와 감사의 수는 정관에서 규정함)
③ 조합임원은 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의
동의를 얻어 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임한다.
제22조(조합임원의 직무)① 조합장은 조합을 대표하고 그 사무를 총괄하며 총회도는 대의원회의 의장이 된다.
② 이사는 정관이 정하는 바에 다라 조합장을 보좌하며 조합의 사무를 분장한다.
③ 감사는 조합의 사무 및 재산상태와 회계에 관한 사항을 감사한다.
④ 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표한다.
⑤ 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원또는 직원을 겸할 수 없다
제23조(조합임원의 결격사유 및 해임)
① 일반적인 결격사유
② 당연 퇴임 사항
③ 퇴임한 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.
④ 조합임원의 해임은 조합원 1/10 이상의 발의로 소집된 총회에서
조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다. 다만 정관에서 해임에 관하여 별도로 정한 경우에는 정관이 정하는 바에 의한다.
⑤ 위 4항의 규정에 의한 총회에 있어서는 그 발의자 대표의 임시사회 로 선출된 자가 그 의장이 된다.l
5) 총회 개최 및 의결사항
법 제24조(총회개최 및 의결) ① 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.
② 총회는 위 23조 4항의 경우를 제외하고 조합장이 직권또는 조합원 1/5 이상의 용구로 조합장이 소집한다.
③ 다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.
아래 6)의 대의원회가 할 수 없는 사항이 총회에서 의결하는 사항임.
④ 제3항 각호의 사항 중 조합원의 동의가 필요한 사항은 총회에 상정하여야 한다.
⑤ 총회의 소집절차 .시기 및 의결방법에 관하여는 정관으로 정한다.
6) 대의원에 관한 규정
시행령 제35조(대의원회가 대행할 수 없는 사항)
동법제24조3항 제1호(정관변경), 2호(자금의 차입방법. 이율 상환방법) 5호(예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될계약), 6호(설계업자, 시공자, 설계자의 선정 및 변경), 7호(정비사업 전문관리업자 선정 및 변경) ,10호(법48조 규정에 의한 관리처분계획의 수립)
12호(그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항등 중요한 사항을 결정하기 위하여 필요한 사항으로 시행령또는 정관이 정하는 사항)
제8호(조합임원의 선임 및 해임) 및 이 령 제34조제2호(대의원의 선임 및 해임에 관한 사항)
법제24조 제4항의 규정에 의하여 총회에 상정해야할 사항
7) 주민대표회의
시장등 또는 주택공사등이 사업시행자인 정비사업의 경우에는 주민 대표기구를 구성할 수 있다.
(주택재건축사업의 경우에는 토지 소유자, 건축물 소유자로 구성)
의견 제시사항 : 건축물의 철거, 주민 이주, 토지, 건축물의 보상
정비사업비의 부담, 그밖에 시행령으로 정하는 사항.
9) 조합 및 조합원등에 관한 판례
생 략
나. 정비기반시설 및 국. 공유지에 관한 규정
정비기반 시설이라 함은
정비기반시설 : 도로. 상하수도. 공원 . 공용주차장. 공동구 그 밖에 주민의 생활과 필요한 가스등의 공급시설로서 시행령이 정하는 시설을 말한다.
제62조(정비기반시설 관리자의 비용부담)① 시장등은 그가 시행하는 정비사업으로 인하여 현저한 이익을 받은 정비기반시설의 관리자등이 있는 경우에는 시행령이 정하는 방법 및 절차에 따라 당해 정비사업비의 일부를 그 정비기반 시설의 관리자와 협의하여 그 관리자에게 이를 부담시킬 수 있다.
②사업시행자는 정비사업을 시행하는 지역에서 전기. 가스등의 공급시설을 설치하기 위하여 공동구를 설치하는 경우에는 다른 법령에 의하여 그 공동구에 수용될 시설을 설치할 의무가 있는 자에게 공동구의 설치에 소요되는 비용을 부담시킬 수 있다.
③ 제2항의 비용부담의 비율 및 부담방법과 공동구의 관리에 관하여 필요한 사항은 시행규칙으로 정한다.
제63조(보조 및 융자) ①국가 또는 시.도는 시장등 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업에 관한 기초조사 및 정비사업의 시행에 필요한 시설로서 대통령령이 정하는 정비기반시설 및 임시수용시설을 건설하는 경우 건설에 소요되는 비용의 일부를 보조하거나 융자할 수 있다.
② 시장등은 사업시행자가 주택공사등인 주거환경개선 사업과 관련하여 제1항의 규정에 의한 정비기반시설 및 임시수용시설을 건설하는 경우 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 주택공사등에게 보조하여야 한다.
③ 국가 또는 지자체는 시장등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 소요되는 비용의 일부를 보조 또는 융자하거나 알선 할 수 있다.
④ 국가 또는 지자체는 제1항 및 2항의 규정에 따라 정비사업에 필요한 비용을 보조 또는 융자하는 경우 제35조제1항의 규정에 따른 순환정비방식의 정비사업의 원할한 시행을 위하여 순환용 주택의 건설비, 공가관리비의 일부를 보조 또는 융자할 수 있다.
제64조(정비기반시설의 설치등)① 사업시행자는 관할 지자체장과의 협의를 거쳐 정비구역 안에 정비기반 시설을 설치하여야 한다.
② 그 설치를 위하여 토지 또는 건축물이 수용된 자는 당해 정비구역안에 소재하는 대지 또는 건축물로서 매각대상이 되는 대지 또는 건축물에 대하여 우선하여 매수청구를 할 수 있다. 이 경우에 국가 또는 지자체 소유일 때는 수의계약에 의하여 매각할 수 있다.
③ 시.도지사는 제4조으ㅟ 규정에 의하여 정비구역을 지정함에 있어서 정비구역의 진입로 설치를 위해 필요한 경우에는 진입로 지역과 그 인접지역을 포함하여 정비구역을 지정할 수 있다.
④ 제2항의 의한 매각대금의 결정방법, 납부기간 및 납부방법등에 관하여는 시행령으로 정한다.
제 65조(정비기반시설 및 토지등의 귀속)
① 시장등 또는 주택공사등이 정비사업의 시행으로 새로히 정비기반시설을 설치하거나 기존시설에 대체되는 정비기반시설을 설치할 경우에는 종래의 기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고 새로이 설치된 정비기반 시설은 그를 관리할 국가 또는 지자체에 무상으로 귀속된다.
② 시장등 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로히 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지자체에 무상으로 귀속되고 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가또는 지자체 소유의 정비기반 시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다.
③ 시장등은 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 정비사업을 시행하고자 하거나 그 시행을 인가하고자 하는 경우에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.
④ 사업시행자는 귀속되거나 양도될 재산의 종류와 세목을 준공 전에 관리청에 통지하여야 한다. 당해 정비기반시설은 그 준공인가 통지때에 귀속되거나 양도된 것으로 본다.
⑤그 정비기반시설의 준공인가서는 등기원인 서류에 갈음한다.
제66조 ① 시장등은 인가하고자 하는 사업시행계획 또는 직접 작성하는 시행계획서에 국. 공유재산의 처분에 관한 내용이 포함되어 있는 때에는 미리 관리청과 협의하여야 한다. ...... 이하 생략.
③ 정비구역안의 국. 공유재산은 정비사업 목적외에 매각하거나 양도할 수 없다.
④ 국. 공유 재산은 국유재산법. 국가재정법 또는 지방재정법등의 규정에 불구하고 사업시행자 또는 점유. 사용자에게 우선하여 수의계약으로 매각할 수 있다.
⑤ 이 우선하여 매각할 수 있는 토지는 사업시행 인가고시일에 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다.
⑥ 매각대상 토지는 사업시행인가 고시일을 기준으로 평가하며
주거환경 개선사업의 경우 그 매각가격은 평가액의 80%로 한다.
제68조(국. 공유지의 무상양여)① 주거환경 개선구역안에서 국가 또는 지자체가 소유하는 토지는 사업시행고시가 있는 날부터 종전의 용도가 페지된 것으로 보며 당해 사업 시행자에게 무상으로 양여된다(양도계약이 체결되어 대금의 일부를 수령한 토지는 제외)
③ 무상양여된 토지의 사용수익 또는 처분으로 인한 수입은 주거환경개선사업외의 용도로 사용할 수 없다.
④ 시장등은 무상양여의 대상이되는 국. 공유지를 소유 또는 관리하고있는 국가 또는 지자체와 협의를 하여야 한다.
⑤ 양여된 토지의 관리처분에 관하여 당해 시. 도조례 또는 주택공사등의 시행규정으로 정한다.
다. 사업시행 인가
생 략(앞에서 기 다루었음으로)
라. 분양 신청
1) 제 46조(분양공고 및 분양신청)①사업시행자는 제28조 제 2항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있는 날(재건축 사업에서는 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청 기간등을 토지등 소유자에게 통지하고 분양의 대상이되는 대지또는 건축물의 내역등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다.
다만 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 20일의 범위내에서 연장 할 수 있다.
2) 제47조(분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치)
사업시행자는 토지등 소유자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지. 건축물또는 그밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
3) 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용사항, 환경, 그밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양 신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
4) 분양대상 조합원
각 사업조합별로 정관이 정하는 규정에 의하여 그 대상자가 달라질 수 있으나 통상적으로 각 조합에서 적용되는 기준으로서 다음
분양신청자 중 관리처분계획일 기준 현재 다음의 1에 해당되는 자
- 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자
- 소유한 토지 면적이 서울시 건축조례에 의한 대지의 분할제한 면적 (90㎡) 규모 이상인 자.
다만 2003. 12. 30 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지의 소유자는 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까 지 그 세대주와 그 배우자 및 동일한 세대원들이 주택을 소유하지 않는 경우는 분양대상자로 한다.
- 분양신청자가 소유하는 권리가액이 당해 구역내 건립되는 최소규모 1가구의 추산액 이상인 자.
..... 라고 규정하고 있습니다.
마. 종전 토지등에 대한 감정평가
위와 같이 분양신청을 받은 후에 그 분양신청 현황에 기초하여 종전 토지등에 대한 평가를 실시하여야 하는데
이에 대해서는 그 평가결과에 따른 이의신청 및 재결신청 보상. 이주협의등에 관하여 다음편의 감정평가편에서 구체적. 심층적으로 분석. 제시하면서 다루고자 합니다.
바. 관리처분계획안 수립
다음 편에서 구체적으로 다룹니다.