뉴타운/균촉지구 지정현황

[안병관]

뉴타운/균촉지구 지정현황

지분값 1억이상 떨어졌지만 
 
추석 연휴 직후 찾은 서울 용산구 한남동과 보광동 일대 한남 뉴타운. 높은 지분가와 극심한 지분 쪼개기, 낮은 용적률 등으로 이곳의 투자 수익성이 떨어진다는 경고가 최근 잇따라서인지 현지 부동산 중개업소에서는 손님을 찾기 힘들었다. 중개업소 대부분은 텅 비어 있었다.

 

◆ 지분가 1억~1억5000만원 폭락

 

= 한때 서울 시내 뉴타운 중 최고 입지를 자랑하며 엄청난 프리미엄이 붙었던 이곳 부동산 가격은 그야말로 폭락세다. 물건 대부분은 고점 대비 1억원에서 많게는 1억5000만원가량 떨어졌다.

3.3㎡당 6000만~7000만원을 호가하던 소형 지분은 4000만~5000만원대로 주저앉았다. 3000만원 선은 거뜬하던 대형 지분 단독주택도 2000만~2600만원 선으로 하락했다.

토지거래허가구역으로 묶여 있고 투자성이 불확실한 데다 최근의 부동산 경기침체로 인한 매수세 실종 등이 복합적으로 작용했기 때문이다.

R부동산 관계자는 "소형 지분은 1억~1억5000만원, 단독주택은 1억원 정도 가격이 떨어져 매물이 나오고 있다"고 전했다.

지분 43㎡인 원빌라(처음부터 다세대로 허가받아 지은 빌라. 단독이나 다가구 등으로 지었다가 지분 쪼개기를 통해 다세대로 전환된 분리다세대와 다르다)가 7억8000만원에서 6억5000만원으로 하락한 가격에 시중에 나와 있다.

6억원 이상 호가하던 지분 38㎡ 빌라는 5억1000만원에 주인을 기다리고 있다. 지분 23㎡ 다세대도 5억5000만원에서 4억3000만원으로 가격이 떨어진 매물이 있다. 대지지분 82.5㎡ 단독주택은 7억5000만원에서 1억4000만원 떨어진 6억1000만원, 132㎡ 대지지분을 가진 단독주택도 가격이 떨어져 10억5000만원 선이다.

H부동산 관계자는 "가격이 크게 떨어졌지만 수익성이 떨어진다는 판단과 토지거래허가구역으로 묶여 투자요건이 까다로워져 매수문의도 거의 없다"고 말했다.

 

 

◆ 용적률 상향 여부가 투자성 관건

 

= 한남뉴타운은 지분 쪼개기의 온상으로 불리는 곳. 6000명 선이던 조합원은 현재 9000명 선으로 불어난 것으로 추정된다. 
 
일부 정비업체에서는 1만2000명 선으로 추산하기도 한다. 현재 건립 예정 가구 수는 1만5000가구. 일정 의무비율을 지어야 하는 임대주택을 뺀다면 거의 1대1 재개발 수준이다.

건립 가구 수에 비해 조합원 수가 지나치게 많아 사업성이 확보되기 쉽지 않다. 지분 쪼개기가 특히 심한 일부 구역에서는 상당수 조합원이 현금청산을 당할 수 있다는 '위기설'도 돌고 있다.

이 때문에 조합과 용산구 측은 용적률 상향을 추진 중이다. 용적률이 올라가 건립 가구 수가 늘면 늘어난 조합원 수의 부담을 덜 수 있기 때문에 조합원들은 용적률 상향에 그야말로 사활을 걸고 있다.

현재 이곳의 용적률은 170% 선이지만 용산구는 230% 선으로 상향하는 내용의 재정비촉진계획안을 수립해 서울시 도시재정비위원회 자문을 받고 있다.

한 정비업체 관계자는 "10월께면 재정비촉진계획안 자문이 끝나고 주민공람공고를 할 수 있을 것"이라며 "적어도 200% 이상은 용적률이 확보될 것"이라고 자신했다.

그러나 전영진 예스하우스 대표는 "서울시에서 획기적으로 용적률을 상향해줄지는 아직 미지수"라고 신중한 반응을 보였다.

용적률이 상향되더라도 현재 지분 가격으로 투자수익을 낼 수 있을지에 대해서는 의견이 엇갈린다.

예를 들어 지분 29㎡ 소형 원빌라를 4억6000만원에 매입했다고 하자. 이 물건의 감정가를 높게 잡아도 2억3000만원에서 2억5000만원 선. 현지 중개업소의 설명대로 이 물건으로 30평형대를 배정받을 수 있다고 치면, 조합원 분양가가 5억~6억원 선으로 예상되는 만큼 추가부담금이 2억5000만~3억7000만원 선이다. 총투자액은 금융비용을 제하더라도 매입가와 추가부담금을 합해 7억1000만~8억3000만원 선이다.

하지만 현재 뉴타운 인근 한남 현대홈타운 109㎡ 가격이 7억~8억원 선. 주변시세와 비교해보면 사실상 손해를 보고 투자하는 셈이다. 물론 미래 시세가 관건이긴 하다. 신축 아파트 30평형대 시세가 10억원 정도를 오르내리면 2억~3억원 정도의 투자수익을 낼 수 있게 된다.

K부동산 관계자는 "현재 가치로 보면 손해지만 미래 가치를 보면 투자성은 충분하다"며 "지분 가격도 크게 떨어진 만큼 지금 투자해도 손해는 보지 않는다"고 말했다. 

 

 

 

◆ 투자는 일단 기다려본 뒤

 

= 투자자 처지라면 과연 지금 한남뉴타운에 투자할 만할까. 1억~1억5000만원 정도 가격이 떨어지긴 했지만 여전히 거품이 끼어 있다는 지적이 많다. 
 
임달호 현도컨설팅 대표는 "지금보다 3.3㎡당 500만~1000만원 선이 추가 하락해야 투자 메리트가 생길 것"이라며 "현재의 부동산시장과 경기를 종합해 보면 가격이 더 떨어질 여력이 많다"고 말했다. 성급히 덤벼들기보다는 추가 가격 하락이 더 생길 수 있으니 더 기다려보라는 말이다.

백준 J&K 대표는 "일단 재정비촉진계획이 어떻게 수립되는지를 지켜보고 가격추이를 살펴본 뒤 움직여도 크게 늦지 않을 것"이라고 말했다. 백 대표는 "단기 시세차익이 아닌 실거주 목적으로 투자해야 실패할 확률이 낮다"고 덧붙였다.

전영진 예스하우스 대표는 "일단 용적률이 어느 선에서 결정되는지를 봐야 할 것"이라며 "구릉지역이나 신축 쪼개기 지분보다 평형 배정이나 용적률에서 이점이 많은 평지의 2ㆍ4ㆍ5구역 내 원빌라나 단독주택을 주목하라"고 조언했다. 

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