○ 토지를 경매로 낙찰 받기 위해 알아야 할 사항①
부동산경매물건으로 나오는 것을 보면 크게 아파트 등 주택과 상가, 그리고 토지 및 공장 창고 등 특수물건으로 나누어 볼 수 있다.
토지로 볼 수 있는 것은 전 ․ 답 ․ 과수원 ․ 임야 ․ 대지 ․ 잡종지 ․ 축사(목장용지) 등 일반적인 지목을 가진 땅 뿐 아니라, 도로 ․ 유지 ․ 구거 ․ 주차장 ․ 공장용지 등도 간혹 나온다. 농가주택과 전원주택도 토지로 볼 수 있다. 공장 ․ 창고 ․ 콘도 ․ 목욕탕 ․ 종교시설 등 주택 ․ 상가 ․ 토지를 제외한 물건 등은 자주 나오지 않으며, 이는 특별한 용도를 가진 특수물건이라고 볼 수 있다.
토지는 경매물건의 30% 가까이 된다. 또 많은 입찰자들이 관심을 가지는 일반적인 부동산경매물건이다. 그러나 토지는 복잡한 토지공법 규제와 유치권 법정지상권 등 어려운 토지사법이 얽혀 있어 리스크가 크다. 때문에 토지에 대한 기본을 부족한 경매초보자들이 쉽사리 혼자 알기 어려운 면이 있다. 아파트와 상가 입찰에 경험이 많은 아마추어들도 막상 전문가의 도움 없이 정확한 토지권리분석을 어려워한다.
첫째, 토지거래허가구역은 경매를 이용하라.
토지거래허가구역 내 물건을 취득하고자 하는 경우 매우 큰 장점이 있어 수도권 등지의 허가구역 내에서는 많이 이용된다. 허가구역 내 농지 임야의 경우 각기 500㎡와 1,000㎡ 이상 규모의 땅을 구입하려면, 세대주와 전 가족이 토지소재지 시 ․ 군 ․ 구로 주민등록을 전입하고 영농 영림의 목적을 가진 실수요자만 구입허가를 받을 수 있기에 실거주해야 한다. 또 허가신청 시에는 구입자금의 조달계획서를 제출하고, 취득 후에는 일정기간 허가목적대로 이용하여야 할 의무가 있다.
이 의무이용기간 중에는 전매도 금지된다. 예컨대 농지를 구입한 경우에는 허가일로부터 2년, 임야의 경우에는 3년간은 당초 허가받은 목적대로 이용할 의무가 있으며, 이 기간이 지나기 전에는 전매도 할 수 없는 것이다.
그런데 경매로 허가구역 내 농지 임야를 낙찰 받아 취득한 경우에는 이러한 자금조달계획서 제출의무나 전매금지조치가 적용되지 않는 장점이 있다. 그래서 허가구역으로 지정된 서울 인천의 구(區)지역과 파주 ․ 양주 ․ 수원 ․ 화성 ․ 평택 등 경기도 대부분의 지역에서 농지 임야를 경매로 구입하려 하는 경우에는 주소를 이전하지 않아도 바로 농지 임야를 취득할 수 있는 강점이 있다. 구입 후 보유기간에 구애받지 않고 단기간 내라도 다시 처분할 수 있다는 것도 또 하나의 장점이라고 할 수 있다.
둘째, 토지경매에 자주 나오는 규제사항을 확인해라.
경매로 나온 토지들의 물건명세서와 토지이용규제확인서 등에 가장 많고 흔하게 나오는 것들로는 단연 지분경매, 맹지와 농지취득자격증명 제출의무 등을 들 수 있다. 또한 유치권, 법정지상권과 분묘기지권 제시외물건 등 사법(私法)상 제약도 적지 않다. 이들을 대표적인 경매의 함정이라고 부르기도 한다. 대상물건의 토지이용규제확인서 상에 나오는 공법(公法)상 규제로는 지목, 면적, 지적도, 임야도 등의 지적사항과, 자연녹지 농업진흥지역 및 보전산지 등의 농림지역, 계획 생산 보전관리지역 등 국토계획법 상의 용도지역이 있다.
특별한 목적의 공법상 규제와 개별법상 용도지역으로 흔히 나오는 것은 토지거래허가구역, 군사시설보호구역 내의 통제보호구역과 제한보호구역, 개발제한구역(그린벨트), 상수원보호구역, 특별대책 1권역 및 2권역, 수변구역, 자연공원구역, 문화재보호구역, 완충녹지 등으로 수도권지역에서 가장 많이 나온다. 이외에도 개별적으로 배출시설설치제한구역, 개발행위허가제한구역, 학교정화구역, 백두대간보호구역, 산지전용제한구역 등이 간혹 나온다. 이런 규제지역인 경우 그 규제목적이 무엇인지, 내가 땅을 사용하려는 목적에 지장을 주는 것은 아닌지를 반드시 알아보아야 할 것이다.
셋째, 지목과 관련된 사항을 검토해라.
지목이 전(밭)으로 되어 있으나 현황은 마을 안 도로라든지, 지목은 임야이지만 토림(토지임야)으로 되어 있는 등 법정지목과 현황지목이 다른 경우도 많이 나온다. 또 지적상 도로는 없으나 현황도로 혹은 관습상 도로가 있는 경우도 있고, 그 반대의 경우도 있다. 간혹 대상 토지가 예정도로 접도구역 혹은 정비하천 하천구역에 맞물리는 경우에는 도로저촉 혹은 하천저촉으로 표시되기도 한다. 이런 경우에는 후일 수용과 보상이 진행될 것이므로, 미리 공사 주체, 수용시기 및 수용예상면적을 확인해 두어야 한다.
초지와 축사는 지목 상으로는 목장용지로 표기된다. 초지는 초지법에 의하여 초지조성허가를 받아야만 낙농업용 풀밭이 되므로, 조성한지 25년이 지나지 않았으면 쉽사리 골프장이나 전원주택지 등 타 용도로 전용되는 않는다는 것을 알아 두어야 한다. 축사의 경우 종전에는 농지를 조성하여 축사로 지목변경을 하였으나, 2007년 이후에는 농지전용절차 없이 바로 농지 위에 축사를 신축할 수 있다.
